基于經濟學角度的我國房價整體呈上漲趨勢的原因探析

張晉瑋+朱煜琪

[摘 要]近年來，我國房價整體上漲趨勢迅猛，“房價”一度成為了民眾共同關注的熱點話題。文章從經濟學角度出發，分別就成本、通貨膨脹、供求關系、預期這四個方面分析了我國房價整體呈上漲趨勢的原因。

[關鍵詞]房價上漲；原因；成本；通貨膨脹；供求關系；預期

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.33.072

1 引 言

眾所周知，近十多年來，伴隨著經濟的迅猛增長，我國房價亦水漲船高，不少一、二線城市甚至頻現“天價房”。做一個不恰當的比喻，住房這一本應作為人們生活必需品的商品，卻越來越像牛市中的股票，高收益且穩賺不賠。在某網站刊登的一項調查報告中顯示 來源：http：//www.southmoney.com/shuju/hysj/201607/625494.html.：2016年下半年全國的31個省會房價總體呈上漲趨勢；其中，安徽省省會合肥的房價同比上一年竟上漲了49.88%，令人咂舌；而北京、上海、南京、廣州這些超一流城市的房價更是居高不下，穩居前幾位。

住房與民生息息相關，越漲越離譜的房價不僅讓普通民眾身負重擔，也牽動著心系百姓的政府的神經。事實上，自2000年以后，政府就已經開始出臺政策意圖調控房價，從一開始的“國八條”到“國六條”“國十五條”，再到“新國八條”等，“限購”“認房又認貸”“公證搖號買新房”……關于調控房價的新詞、熱詞層出不窮，卻仍然沒有遏制住一路飆升的可怖房價的步伐。究竟是什么原因，使得我國住房價格上漲勢頭如此強硬？在本文中，筆者試圖從經濟學角度，分析我國房價近年來整體呈上漲趨勢的原因。

2 從成本角度分析

成本是決定商品定價的重要因素之一。根據相關數據可知 朱成建.土地成本視角下的房地產成本與價格研究[D].蘭州：蘭州商學院，2013.，大中城市的土地成本一般而言都超過了建材成本，土地成本在商品房總成本和定價中起了舉足輕重的作用，尤其在一線城市的商品房成本中，土地成本所占的比重更高。這意味著，我國居高不下的房價，很可能與高昂的土地成本有關。

但是，為何我國房地產成本中土地成本占據的比例如此之高？這還要從我國獨特的土地使用制度說起。眾所周知，我國城市建設用地由國家所有，土地開發商可以通過招標、掛牌、拍賣等方式取得建設用地使用權，即需要支付一定的土地出讓金才能在土地上建造房屋，這就是所謂的土地成本。城鎮用地國家所有，這從事實上造成了我國的城市建設用地是被國家所壟斷的。僅僅用一丁點兒的經濟學直覺就可以得知，壟斷下的土地出讓金，價格過高是非常理所當然的。

但是，在目前我國房價特別是大中城市房價畸高的背景下，在政府已經出臺各類政策企圖平穩房價的背景下，作為土地供給的壟斷方——國家/政府——似乎已沒有理由繼續定價高額的土地出讓金，土地出讓金的回落似乎是未來的趨勢。然而，我們應該明白，作為地方政府財政主要來源之一的土地出讓金，若貿然下降，對于地方政府的財政而言將會是一個巨大的打擊。而且我國物權法第143條承認建設用地使用權人對于建設用地使用權的轉讓、贈與、抵押等處分權，這雖然保證了土地的流轉便利，但也在一定程度上給了倒賣炒賣土地者可乘之機。換句話說，即使政府降低了土地出讓金，因土地二級市場信息的混亂和不透明，最終體現在商品房成本中的土地成本可能仍然偏高。

3 從通貨膨脹角度分析

通貨膨脹是指在信用貨幣制度下，流通中的貨幣數量超過經濟實際需要而引起的貨幣貶值和物價水平全面而持續的上漲。用更通俗的語言來說，即在一段給定的時間內，給定經濟體中的物價水平普遍持續增長，從而造成貨幣購買力的持續下降。通貨膨脹并非全然是“洪水猛獸”。輕微的通貨膨脹通過提高物價而增加廠商的利潤，從而激勵廠家生產投資，同時因為通貨膨脹是輕微的，亦不會引發社會動亂，這將有利于經濟發展。

隨著改革開放不斷深化，我國經濟發展水平不斷提速，人們的生活水平有了極大的提高。而在這過程中，輕微的通脹一直存在，物價一直在上漲，不少領域的商品價格甚至翻了好幾番。有關資料顯示，20世紀80年代末北京房價曾每平方米達到近2000元，而當時普通老百姓一個月的工資也不過百來元。可以說，天價房價并非是當前這個時代下的產物。在通貨膨脹的客觀存在下，我們應當學會用發展的眼光去看待房價的上漲，認識到即使能夠通過有效的手段維持房價的穩定，房價也不會驟然下降或者保持不變，更有可能的是緩慢地與通貨膨脹率一起上漲。

4 從供求關系角度分析

在市場經濟條件下，商品的供給和需求之間存在著相互刺激、相互制約的關系。正常情況下，當商品的供給大于需求時，為“買方市場”，因供過于求，價格會下跌；當商品的供給少于需求時，為“賣方市場”，因供不應求，價格會上漲。

就商品房市場而言，由于我國人口事實上的持續增長，需求顯然是在不斷增加的。加之二胎放開政策，在可預見的未來，我國對于商品房的需求會大幅增加。同時，隨著我國城鎮化進程的加快，大量農村人口轉移到城市，也將會對城市商品房的供給造成一定的壓力。然而，相對于不斷增長的需求，供給方面的增加就顯得較為疲軟。由于土地資源客觀上的有限性，加之因為現有技術、安全、采光等原因，樓層不可能建到無限高，可以想象商品房的增量是非常有限的。事實上，目前我國現階段的房價大幅度上漲，就和需求遠超于供給密切相關。

其實，政府也已經意識到這一點，這也解釋了為何各種形式的“限購令”會陸續發布以期控制房價。然而，顯而易見的是，住房與一般的消費品不同，對于住房的需求實際上是所謂“剛需”，亦即即使通過一定的“限購”條件暫時篩選掉了一部分消費者，也僅僅只是將這部分消費者的需求延緩到了未來的某個時點。從中長期角度而言，只要對住房的需求未達到飽和，土地/商品房的供給量若不能滿足總需求或者被提前耗盡，最終結果都會導致房價的不斷上漲。endprint

5 從預期角度分析

在未來不可確定的情況下，預期對于人們的經濟行為具有重要的影響。從理性人假設出發，通常而言，人們會結合過去經歷中得到的信息對未來進行預測。而在當前的房地產市場中，人們固有的印象就是“房價在飛漲”“買房子能保值、增值”。在這樣的經驗認知下，越來越多的人對購買商品房趨之若鶩，房價的繼續上漲就不足為奇了。

與此同時，由于社會觀念的影響，住房對于國人而言，從來不僅僅只是意味著居住場所。戶口、學區、婚姻、安全感……種種因素實際上都是住房所帶來的“附屬產值”。這些被人為地拴在了住房上的“附屬產值”大大提高了住房在國人心中的價格定位，也堅定了國人認為“房價不會/不能下跌”的執拗預期，讓國人一面咒罵著“天價”一面又迫不及待“買房上車”。而這樣的預期所帶來的行為，我們應當意識到，實際上也推動了房價在未來的上漲，“房價不會下跌”的“神話”因為人們的堅信而終將成為現實。

6 結 論

通過以上的分析，可以看出，我國房價整體呈上漲趨勢的現象實際上是多種因素共同作用的結果。由于我國獨特的土地所有制度，即土地市場的國家壟斷，決定了作為建造房屋成本之一的土地出讓金可能存在著畸高。同時，作為人口大國，我們本身對于住房的需求量就是很大的，而現在又有了全面開放二胎的政策，作為剛需的住房很可能在未來長期處于“供不應求”的狀態。此外，近年來房價的一路飆升，以及房屋背后所附帶的各項“紅利”，使得人們大多堅定地相信未來房價會持續上漲，這使得還未買房的人前仆后繼爭取早日“上車”，這也在一定程度上推動著房價的節節攀升。加之因適度通貨膨脹造成的物價整體的上漲，似乎從種種跡象分析，房價將在未來的繼續上漲已經是不可扭轉的歷史必然。

其實，我們無須忌憚房價的上漲猶如忌憚洪水猛獸。隨著我國生產力的進一步釋放，隨著人們物質生活水平的進一步提高，房價的上漲可以說是必然的。只要能夠讓人民購買力水平同房價的漲幅同比例地提高，房價上漲也就不過爾爾了。

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