保利地產：穩則穩矣，創新不足

丁祖昱

2016年，保利在千億房企中的表現可謂“中規中矩”。全年實現合約銷售金額2101億元，銷售面積為1599萬平方米，同比增長分別為36%和31%。銷售金額三年復合增長達到了19%。比較了12家千億房企2016年金額同比增長率，我們發現，保利位列第8，在2000億以上的5家房企中位列第4位，2016年發展可謂穩健有余。

從增長速度這項指標來看，保利與自身相比提升不少，可在2000億公司中仍處于排名較后的位置。具體來看，保利在2016年主要有以下幾大特點：

第一個特點還是“穩”，保利依然保持著作為央企的穩健特點，類似中海的人事“大震蕩”沒有，大起大落也沒有。三年前我在評價千億房企時，就提到了保利各地方大員的穩定，區域老總基本不動。三年過去，這些老總一個也沒有變動，比如上海的陳冬桔、廣東的余英、北京的王健等。在平穩的人事環境下，保利每一年都能保持穩健的增長。

第二個特點是幾個重點區域的銷售都還不錯，重鎮廣州在克而瑞發布的城市流量榜上位列第一，南京、成都排名第二。事實上，在老總比較穩定且深耕多年的城市中，保利的整體運作都比較順暢，市場份額能繼續保持。

第三個特點是土地投資穩健增長，2016年保利新增拿地金額為1186億元，拿地面積為2058萬平方米，與2015年相比金額和面積都近乎翻番，但在2000億規模的房企中并不算突出，只能說與銷售規模基本匹配。拿地主要集中在華南區域，去年在廣州的投資量還是比較大的。廣州也是我們認為在幾個一線城市中風險最小、這一輪發展速度最快、市場空間最大的。

第四個特點是所有央企都具備的，即成本比較低，資金、政府關系等資源比較豐富，因而在拿地、投資方面都具備了一定的優勢。

除此之外，不得不說的是，保利的“穩”可能是他的優勢，但也可能是它未來發展的最大阻礙。“老人”把控了保利最重要的管理層位置，據統計，保利管理層平均年齡達到了50歲。對比萬科，很多75后都已經走到了重要的管理崗位，很多城市的老總都已經換成了80后。同樣的情況也發生在龍湖、陽光城、碧桂園這些企業當中，這些企業的發展速度明顯比保利快。

同樣，穩也使得保利的創新相對較少，變來變去還是在營銷戰術上面的玩概念，5P沒搞清楚，今年升級至FUTURE，也沒看到什么實質性的變化。

2016年保利整合了中航地產的部分業務，也算并購方面的一個大動作，我們也對其接下來整合保利置業抱有很大的期望。2017年希望看到保利不要太“央企”，希望出現一些變化，哪怕是一些小小的變化也好。endprint