預料中的反轉(zhuǎn)何時出現(xiàn)

丁祖昱

從去年9月到現(xiàn)在，本輪調(diào)控已經(jīng)過去了8個月的時間，而今年春節(jié)之后以“限售”、“三四線城市限購”為代表的新一輪加強調(diào)控，也已經(jīng)過去了2個多月的時間。但從昨天統(tǒng)計局發(fā)布的行業(yè)數(shù)據(jù)中，我們還是沒有看到期望當中的反轉(zhuǎn)，最多只能算是 “走平”。

簡單回顧最新4月數(shù)據(jù)：部分指標增速上行，開發(fā)投資再創(chuàng)新高，累積增長9.3%，增幅較上月擴大0.2個百分點；土地購置面積累積增長8.1%，成交價款累積增長34.2%，增幅分別較上月擴大了2.4和17.5個百分點。

也有不少指標增速回落，新開工面積累積同比增長11.1%，同比增速回落0.5個百分點，時隔5個月同比增速再度收窄；商品房銷售面積累積增長15.7%，銷售金額累積增長20.1%，增速分別較上月回落了3.8個百分點和5個百分點，值得注意的是，商品房累積銷售平均價格出現(xiàn)下降；待售面積同比下跌7.2%，跌幅較上月擴大了0.8個百分點；此外，竣工面積、到位資金等指標增速也有不同程度的回落。

單看4月份，數(shù)據(jù)變化更直觀：新開工面積同比增長10%，增速較上月下滑3個百分點；商品房銷售面積增速為8%，已經(jīng)跌至個位數(shù)，其中商品住宅銷售同比增速更是只有5%；土地購置面積同比增長14%，成交價款增長85%。由此來看，4月份重點城市已經(jīng)明顯加強了推地力度，以致土地均價出現(xiàn)了大幅度的結(jié)構(gòu)性上漲。

指標之所以沒有明顯反轉(zhuǎn)，主要是基于兩方面原因：

一方面，力度更大的政策主要自2017年3月初開始，落地時間尚短。今年春節(jié)前的調(diào)控政策還是以“重啟限購”、“收緊限貸”為主，出臺政策在力度上也相對謹慎。但是對于經(jīng)歷了上一輪調(diào)控的重點城市而言，市場對于調(diào)控收緊已經(jīng)有了一定的“抗藥性”，因此調(diào)控效果依舊不是特別明顯。3月初以來，調(diào)控力度雖明顯加強，但影響到市場還需要一定時間。再考慮到統(tǒng)計數(shù)據(jù)一般會延遲3-6個月，因此最早到7月，或許才能看見統(tǒng)計數(shù)據(jù)的明顯變化。

另一方面，今年三四線城市樓市的優(yōu)異表現(xiàn)，一定程度上“對沖”了調(diào)控的影響。2017以來，三四線城市量價齊升的態(tài)勢非常明顯，由于三四線城市數(shù)量較大，對行業(yè)拉動也非常明顯。這從地方調(diào)控的地域分布也可以看到，按城市能級統(tǒng)計調(diào)控頻次，在2017年3月之前，只有25%的地方調(diào)控來自三四線城市，而在今年3月之后，則有56%的地方調(diào)控由三四線城市發(fā)布。

市場走勢方面，目前重點城市熱度已明顯降低，部分三四線城市也應聲而落，如珠海、岳陽、淮安，4月份成交量均已出現(xiàn)下滑；環(huán)一線城鎮(zhèn)也出現(xiàn)降溫，譬如，萬科對南通項目已做計提跌價準備，燕郊二手房掛牌價格下調(diào)，固安4月成交量環(huán)比降四成等等。以此來看，二季度宏觀數(shù)據(jù)增速還會進一步回落，三季度宏觀數(shù)據(jù)可能會面臨較大的壓力。endprint