論我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度

徐強

摘 要 雖然房地產(chǎn)行業(yè)目前的發(fā)展已有所萎縮，但是二手房買賣仍然是經(jīng)濟市場的熱點。因此，我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度顯得尤為重要。本文先從房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的基本概念入手，然后闡述了房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的主要特點，進而表述了筆者對于改進房地產(chǎn)登記制度的一些觀點，希望從實際出發(fā)，規(guī)范我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 登記制度 登記 改進

一、引言

在城市中，有的房產(chǎn)因為政府政策，購房者能夠低價購得，在一定年限內(nèi)擁有使用權(quán)，但是卻永遠沒有房產(chǎn)權(quán)屬證書。甚至有些房產(chǎn)交易是個人之間私下交易，購房者法律意識淡薄，導(dǎo)致人財兩空。這些情況的出現(xiàn)從深層次分析就是緣于我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度不夠完善，政府對于房地產(chǎn)權(quán)屬的管理不夠深入。

二、房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的概念及作用

房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度，即房屋使用權(quán)登記制度與土地使用權(quán)登記制度的合稱。眾所周知，房產(chǎn)與地產(chǎn)都屬于不動產(chǎn)，因此對房地產(chǎn)的登記管理并對房地產(chǎn)權(quán)屬進行公示變得尤為重要。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證就相當于人類的身份證，對于房產(chǎn)的權(quán)利人、面積、所在地點都有細致標注。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第60條規(guī)定：“國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度?！币簿褪钦f一處房產(chǎn)應(yīng)該擁有兩份證書，即房屋所有權(quán)證書與土地使用權(quán)證書。如上所說，我國法律規(guī)定土地永久屬于國家，人民只有使用權(quán)而沒有所有權(quán)，換句話說，人民不擁有土地但可以根據(jù)國家的劃分進行使用。在我國，房地產(chǎn)登記制度具有房地產(chǎn)權(quán)利確認、公示和管理的職能。同時，房地產(chǎn)權(quán)屬登記屬于一項行政法律制度，其具有強制性。沒有經(jīng)過國土局登記的房地產(chǎn)，其使用權(quán)不受到法律的認可與保護。其次，公示功能是房地產(chǎn)權(quán)屬登記完成后最重要的功能，將房地產(chǎn)使用權(quán)利過渡給個人，證書就是一種權(quán)利人擁有使用權(quán)利的最好說明。在與第三方發(fā)生糾紛時，證書具有法律效應(yīng)，是使用權(quán)屬于誰的直接證據(jù)。最后，房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度具有明顯的管理功能。只要登記部門足夠完善房地產(chǎn)信息，政府對房地產(chǎn)權(quán)屬數(shù)據(jù)庫進行調(diào)查就可以發(fā)現(xiàn)所處階段中房地產(chǎn)的發(fā)展狀況，并及時作出政策調(diào)整，也有利于國家發(fā)現(xiàn)不法行為的存在，對于廢棄房屋與土地的回收也有監(jiān)察作用。

三、房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的主要特點

房地產(chǎn)是一個整體，因此房屋與土地的使用權(quán)所屬人應(yīng)該是同一個，而不會出現(xiàn)第二個權(quán)利人，通常就是戶主持有總的使用權(quán)。在特殊情況下，如果房產(chǎn)需要轉(zhuǎn)讓，那么應(yīng)該將房屋使用權(quán)與土地使用權(quán)一起轉(zhuǎn)讓，不可只轉(zhuǎn)讓其中一樣，這在法律上來講屬于違法行為。抵押房產(chǎn)時，也應(yīng)該是整體一起抵押給個人或一個單位。房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的第二個特點是所屬地原則，房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，不能通過外部力量轉(zhuǎn)移，因此房地產(chǎn)權(quán)屬登記只能到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)登記行政主管部門進行。

四、房地產(chǎn)登記制度的改進方式

（一）建立統(tǒng)一的登記機關(guān)

我國所有制度都是在探索中不斷完善的，很多登記制度的登記機關(guān)都具有多元化的特點，完成一件登記或者注冊需要奔波多個地方是常事。在房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度方面，國家政府部門應(yīng)該建立統(tǒng)一的登記機關(guān)，成立專門的登記工作人員隊伍，開展專業(yè)化培訓(xùn)，培養(yǎng)房地產(chǎn)登記專業(yè)人員。并且房地產(chǎn)主管部門應(yīng)該建立問責制度，對工作人員的日常工作形成警示作用，避免因為工作人員的不專業(yè)操作或者是工作人員的疏忽造成工作紕漏。登記主管部門應(yīng)該建立統(tǒng)一的登記程序以及采用統(tǒng)一的登記信息網(wǎng)站，便于信息的錄入與查詢，促進信息資源的共享。建立統(tǒng)一的登記機關(guān)可以節(jié)省權(quán)利人的時間，也給登記機關(guān)自身信息整理提供便利。

（二）簡化房地產(chǎn)登記程序

房地產(chǎn)登記程序主要包括四個部分，第一個部分是申請人需要向房產(chǎn)所在地的政府登記部門提出書面申請，登記部門核查真實情況后予以辦理。第二個部分就是權(quán)屬審核，前提條件是國土局下面的房地產(chǎn)測繪部門已經(jīng)采集完所有數(shù)據(jù)信息，登記部門再根據(jù)申請人提交的證明材料進行初審、再審以及最后的審批工作，審核通過以后就是第三部分。第三個部分也就是公示，利用報紙或者是新媒體進行公示，利用大眾監(jiān)督審查是否有反對、有異議的情況存在，這一步并不是必須進行的部分，但是特殊情況下必須進行信息公示。除此之外，如果產(chǎn)權(quán)證有遺失，那么必須進行登報公示，宣布產(chǎn)權(quán)證作廢。最后一步也就是產(chǎn)權(quán)證的頒發(fā)，經(jīng)過多次的審核過程之后，對申請人進行權(quán)屬證書頒發(fā)。在現(xiàn)有登記制度管理下，通常申請人真正拿到權(quán)屬證書必須經(jīng)過很長的時間，簡化房地產(chǎn)登記程序迫在眉睫。在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)發(fā)達的今天，申請人完全可以在網(wǎng)絡(luò)上進行申請并完成資料提交，只需要在最后到政府部門完成證書領(lǐng)取。政府工作與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合必將成為今后政府工作的新方向。

（三）充分發(fā)揮房地產(chǎn)登記公示作用

公示，顧名思義就是將信息資源廣而告之。房地產(chǎn)登記其實就是房地產(chǎn)權(quán)屬公示的途徑，其目的是保護房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓或抵押過程中出現(xiàn)的第三方的保護。房地產(chǎn)權(quán)屬證書其實是受到法律保護的財產(chǎn)的標志，在流轉(zhuǎn)過程合法的表現(xiàn)。將房地產(chǎn)權(quán)利人擁有的權(quán)利公之于眾，一方面是維持市場經(jīng)濟中平等的交易秩序，另一方面就是維護交易雙方利益不受侵害。

（四）建立房地產(chǎn)登記代理人制度

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度要求申請人必須親自到登記部門提交材料，其他人不得代理，但是隨著社會現(xiàn)狀的改變，有的人可能擁有不止一處房產(chǎn)，跨地辦理房產(chǎn)證權(quán)屬登記就相當麻煩，需要花費大量的金錢與時間。要改進房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度，那么建立房地產(chǎn)登記代理人制度不失為減輕申請人申請登記壓力的好辦法。目前我國已經(jīng)興起了大量房地產(chǎn)權(quán)屬登記代理人培訓(xùn)機構(gòu)，這些培訓(xùn)機構(gòu)培養(yǎng)了大量的優(yōu)質(zhì)代理人，這些代理人不僅精通房地產(chǎn)知識，對于房地產(chǎn)法律知識也是相當了解。申請人辦理委托書將辦理登記的基本權(quán)利移交給代理人就可以節(jié)約申請人大量的時間，并且房地產(chǎn)權(quán)屬登記過程煩瑣，委托代理人辦理房地產(chǎn)登記就可以免去需要跨地辦理的煩惱。

（五）明確政府管理規(guī)范

申請人向政府房地產(chǎn)登記部門申請，那么就肯定要參與政府部門對房地產(chǎn)的管理過程。政府部門作為人民房地產(chǎn)信息的登記注冊以及管理部門，首先就應(yīng)該明確政府管理規(guī)范。在操作流程中，工作人員不可徇私舞弊，因一己私欲完成不具備登記資格的登記；政府高層管理部門對于登記主管部門中存在的不法行為應(yīng)該嚴加監(jiān)察、嚴格控制、嚴肅處理，以“為人民服務(wù)”為宗旨，努力做好自己的本職工作。對于權(quán)屬證書的材料費應(yīng)公示出來，讓人民知道具體價格是多少，工作人員絕不因為自己所在崗位是政府崗位而貪贓枉法。房地產(chǎn)登記主管部門要建立統(tǒng)一的登記流程，建立專門的登記機關(guān)，規(guī)范工作人員在日常工作中的所作所為。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)權(quán)屬登記主管部門屬于為民辦事的部門，需要直接與人民接觸。簡化登記流程等措施直接影響工作人員的工作效率，也節(jié)省了申請人的時間與精力。對于申請人提交的材料，審核部門應(yīng)該以認真負責的態(tài)度加以審核，對于材料不全的申請人應(yīng)及時通知補交，幫助人們較快地獲取權(quán)屬證書，也讓人們真正對工作人員的工作態(tài)度感到滿意。

（作者單位為甘肅省人民檢察院）

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