房地產公司加強項目成本控制的策略探討

王燕

摘 要 近年來，房地產行業競爭異常激烈。企業為了維持正常的經營，并在有限的利潤空間中獲取更多利益，必須抓好建筑項目成本控制。良好的成本控制不僅能減少房地產企業的經營成本，而且能提高企業的市場競爭力。本文就當前房地產企業項目成本控制存在的問題進行分析，并探討解決對策。

關鍵詞 房地產 項目成本控制 對策

近年來，政府對房地產市場出臺了一系列調控政策，加上房地產行業自身成熟度的提高，業內競爭日趨激烈。過去的暴利時代已一去不復返，房地產行業邁入微利時代。在此背景下，房地產企業要獲得更多的市場空間，實現生存與發展，必須加強對項目成本的控制，實現對建筑項目各階段的有效成本控制，以期在合理范疇內把開發項目成本降至最低水平。

一、房地產企業項目成本控制存在的主要問題

（一）項目前期管理不到位

房地產企業在項目可行性方面做得不夠細致，沒有對市場調查、技術方案、融資方案、投資估算、財務評價、風險分析等環節進行深入分析。由于對上述問題研究得不夠深入，財務信息失真，影響到建設項目的成本，進而影響到項目投資的整體效益。

（二）項目設計管理不完善

項目設計雖然在建安成本上所占的比例很低，為1%～1.5%，但對整個項目工程造價會產生極大影響。[1]很多房產企業由于缺乏設計人才、時間緊迫等，往往對項目設計不夠重視。在項目施工階段花費的精力遠多于項目設計階段。因此，項目設計在技術、經濟方面往往還有改善的空間。此外，對設計單位的考核措施還不夠健全，導致不少設計單位缺乏責任意識，容易出現超標準設計、設計變更多等問題。

（三）項目施工過程管控不嚴格

在項目施工過程中對相關制度落實不到位，各部門人員之間配合度不夠。還有一些人員存在重工程、輕經濟、輕程序的思想，導致施工質量問題、施工進度延長、部分工程超合同金額較大等。這都會增加項目成本，壓縮項目的利潤空間。

二、房地產企業加強項目成本控制管理的對策

（一）培養房地產企業員工的項目成本控制意識

企業的成本控制是全過程的控制，可根據建設項目的不同階段特點與性價比選取最合適的一種。成本控制不僅僅是財務核算、審核這些工作，早已上升到了經營管理層面。為了保證成本控制全面落實到位，首先必須讓全體員工樹立良好的項目成本控制意識。房地產企業要積極宣傳教育，創設良好的企業氛圍，引導全體員工都認識到項目成本管控的重要性，了解項目管理與成本控制間的聯系，并認識到自己與部門在整個項目成本控制中的作用與職責。對此，可結合不同崗位、不同職責的要求，組織員工接受有針對性的項目管理與成本控制培訓，增強員工的成本控制意識。[2]同時，協調好企業內部各部門人員的交流、溝通，保證實行共同控制成本的有效性。

（二）重視項目可行性研究，做好項目投資估算工作

在開展項目可行性研究報告與投資估算編制工作時，企業必須充分分析相關數據與資料，要摒棄將報告當作資料報建、存檔的觀念。財務、工程、造價、營銷等部門要盡量準確地計算出在項目建設整個過程中可能產生的費用，如土地成本、前期規費、工程造價、資金成本、管理費用等[3]，同時要主動開展工程經濟重要指標的預算、估算與評價，當好經濟參謀一職，為公司決策層提供決策依據。

（三）加強設計階段的管控與投資管控

設計階段的管控是房產企業控制項目投資最直接、最有效的途徑。一份好的設計方案，是獲取良好經濟收益的前提，而且還具有一定的社會效益。首先，要推行設計方案招投標制度，以獲取最優設計方案。通過引進競爭機制，用招投標的方式挑選資質最好的設計單位，從而確保設計方案的先進性、實用性與準確性，這能有效減少因工程設計質量問題而造成的經濟損失。其次，實行限額設計。對工程項目進行限額設計，不僅能控制成本，而且也能控制投資規模。企業可先確定投資估算額，并要求設計單位以此進行初步設計，進而確定項目的總造價與單方造價的概算額。在初步設計的概算額限額基礎上開展施工圖設計，再算出施工圖預算造價，為各專業設計組進行限額分配設計，確定限額設計指標。這要求設計單位根據分配的投資限額進行相應的專業設計，既要滿足相關使用功能與安全要求，也避免投資額度超標。最后，做好圖紙的會審與審查工作，反復審核設計圖紙。針對各專業圖紙間存在的矛盾要及時向設計單位提出，避免返工。[4]

（四）加強施工質量管理

在房產開發階段要重視工程現場管理。首先，要減少建設材料成本支出，根據投標單位所報價格與質量挑選合適的材料產品。根據先算賬后實施的原則來處理項目建設過程中出現的波動。同時，對項目執行數據必須采用實時跟蹤的全動態成本控制，對工程成本進行事前主動控制。其次，在招標工程中必須選擇實力強、信譽好的施工單位與監理公司，才能保證項目建設的質量。加強對施工各環節的質量管理，重點抓好施工作業的規范性、安全性。

三、結語

對房地產企業來說，項目成本控制非常重要，涉及財務、技術、管理等多方面專業知識。只有做到各方綜合平衡，才能保證獲得最好的效益。在項目開發過程中，房地產企業必須對影響成本的每個階段進行全過程控制，確保企業資金的合理流動，從而實現投資的良性循環。只有這樣才能真正控制好房地產項目投資，通過有效的管控獲得更多的效益。

（作者單位為山東文華園住宅開發建設有限公司）

參考文獻

[1] 甘振森.淺談房地產項目的成本控制[J].中國鄉鎮企業會計，2013，28（11）：108-

109.

[2] 張建文.房地產公司的項目管理和成本控制探究[J].中國科技財富，2011，34

（18）：166.

[3] 衷銘燦.關于房地產公司項目成本控制的探討[J].江西建材，2017，19（21）：229-230.

[4] 楊金生.淺議房地產項目成本控制與管理[J].建設科技，2013，26（3）：210.endprint