論“穩(wěn)中求進”經(jīng)濟指導(dǎo)思想下房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控

王茹懿

[摘 要]自十八大召開以來，“穩(wěn)中求進”的工作總基調(diào)已成為當(dāng)前經(jīng)濟工作的首要原則，而其中投資力度大且產(chǎn)業(yè)鏈長的房地產(chǎn)行業(yè)作為國家經(jīng)濟工作的關(guān)鍵部分，不僅關(guān)系到千家萬戶的根本利益，更是關(guān)系到國家經(jīng)濟發(fā)展和穩(wěn)定的全局。文章從房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀的分析出發(fā)，結(jié)合實際提出房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的對策措施。

[關(guān)鍵詞]“穩(wěn)中求進”；房地產(chǎn)調(diào)控；政府

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.32.084

2016年12月14日至16日，中央經(jīng)濟工作會議在北京舉行。會議明確指出，“穩(wěn)中求進”不僅是治國的重要指導(dǎo)原則，更是推動經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵手段。面對錯綜復(fù)雜的國際國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境，2017年繼續(xù)貫徹落實穩(wěn)中求進工作總基調(diào)的重要性自然是不言而喻。穩(wěn)是國家一切工作的重要前提，在保證穩(wěn)的基礎(chǔ)上在關(guān)鍵工作上有所作為，在控制度的基礎(chǔ)上積極進取。具體穩(wěn)什么？進什么？清華大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院魏杰教授提出了“五穩(wěn)五進”觀點，其中特別提出“2017年穩(wěn)定資產(chǎn)價格（也叫抑制資產(chǎn)泡沫）的重點是房市”；央視新聞采訪經(jīng)濟學(xué)家劉世錦時，后者也談到：要防范房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫化，“而在中央的經(jīng)濟工作會議上也批評了當(dāng)前的炒房行為，要求房地產(chǎn)行業(yè)滿足人民群眾的住房需求”。以上觀點共同構(gòu)成了2017年房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。

1 房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控意義

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，產(chǎn)業(yè)鏈長且關(guān)聯(lián)度高，因此其是一種綜合性消費，尤其是其中的住房消費更是涉及人們生活消費的各個環(huán)節(jié)。對中國經(jīng)濟的發(fā)展起著舉足輕重的作用。過冷過熱的樓市也會引發(fā)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的失衡，房地產(chǎn)調(diào)控的目的不僅是為了保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，更重要的也是為了保證國民經(jīng)濟的穩(wěn)中求進。

2 房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析

2.1 土地供應(yīng)不規(guī)范

房地產(chǎn)行業(yè)的前線是一級土地市場，而這一市場在地方政府嚴(yán)格控制之下。如今，房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，隨之而來的不僅是更大規(guī)模的用地量，更是各地方政府財政收入增長的有力保障。地方政府手中握有的最重要資源就是土地資源，而房地產(chǎn)行業(yè)又是拉動地方經(jīng)濟發(fā)展的重要支撐產(chǎn)業(yè)。但在過去二十余年的房地產(chǎn)發(fā)展過程中，我國地方政府和土管部門在土地供應(yīng)工作上存在著極不合理的部分，并且在土地交易過程中也不乏暗箱操作行為，而以上種種行為均嚴(yán)重阻礙了我國土地交易市場的公開化、公正化以及廉潔化。可以說，土地已經(jīng)成為政府生財?shù)闹匾ぞ摺?/p>

2.2 區(qū)域發(fā)展不平衡，市場分化大

房地產(chǎn)投資大部分集中于經(jīng)濟發(fā)達的東部城市，而中西部的城鎮(zhèn)村落卻難以得到投資關(guān)注。由于東部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平較高，房地產(chǎn)市場起步較早，無論是房屋施工面積還是房屋竣工面積，東部都占有很大比例。現(xiàn)階段，中部地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展速度已明顯超過其他地區(qū)，再加上東部地區(qū)土地資源的稀缺，土地價格的飛速上漲，因此，部分房地產(chǎn)商開始將投資目光轉(zhuǎn)到了中西部地區(qū)，從而我國房地產(chǎn)的區(qū)域分布已出現(xiàn)了較大變化。中部地區(qū)經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，更是為該區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。

2.3 供需矛盾突出

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)行業(yè)的供需結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，其一，新建的高端住宅區(qū)或辦公寫字樓嚴(yán)重過剩，而中小戶型且價位平民的商品房和經(jīng)濟適用房卻供不應(yīng)求；其二，由于政府尚未給予充分重視，尚未將廉租房作為開發(fā)重點，使得廉租房十分稀缺，同時，政府在推行經(jīng)濟適用房開發(fā)戰(zhàn)略的過程中存在著較大問題，目前的經(jīng)濟適用房仍不能滿足住戶需求；其三，二手房以及租房市場發(fā)展遲緩，使得房源遠遠無法滿足要求。依據(jù)相關(guān)資料顯示，我國的高、中、低收入人群的比例基本是2∶6∶2，而房地產(chǎn)行業(yè)卻將94%的資金投入了高端住宅建設(shè)之中，僅有6%投入了平民商品房和經(jīng)濟適用房之中，即用6%的住房供給80%的人群，從而導(dǎo)致了巨大的供需矛盾。此外，高收入人群的炒房行為，更是加劇了中、低收入人群的住房困難問題。

2.4 房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險較高

相較于西方發(fā)達國家，我國房地產(chǎn)行業(yè)對金融的依賴性十分明顯，從而滋生了眾多金融風(fēng)險。一是由于房地產(chǎn)行業(yè)對資金的巨大需求，因而銀行成了其進行土地購買和住房開發(fā)的直接或間接的資金來源，而現(xiàn)階段人們也往往采用按揭買房的方式，這意味著房地產(chǎn)市場的絕大部分風(fēng)險在金融機構(gòu)身上；二是銀行過度競爭，部分商業(yè)銀行存在著變相的違規(guī)操作現(xiàn)象，例如降低貸款要求，跳過部分審查步驟，因而大大加劇了銀行的資金風(fēng)險；三是對住房貸款的監(jiān)察力度十分薄弱，部分銀行不僅不落實住房貸款的審查制度，甚至為了回避相關(guān)貸款規(guī)定，與房地產(chǎn)公司和中介共同訂立了虛假的按揭貸款合同，將其中不符合規(guī)定的開發(fā)貸款轉(zhuǎn)移為消費貸款，將其中難以售出的樓盤通過虛假按揭的手段幫助房地產(chǎn)公司謀取不法利益。

3 對策和措施

3.1 改善區(qū)域發(fā)展、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不平衡問題

從土地供應(yīng)上看，房價上漲壓力大的城市要落實人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動情況分配建設(shè)用地指標(biāo)，增大土地的供應(yīng)力度，提高閑置地或低效用地的使用率，從而提高住宅的利用率。特大中心城市要進行城市功能區(qū)的合理劃分和安排，借助軌道交通加快衛(wèi)星城、城市群的建設(shè)，帶動周邊中小城市發(fā)展。深化戶籍制度改革，促進新型城鎮(zhèn)化健康發(fā)展，以釋放新市民群體的購房需求。

住房供應(yīng)要適應(yīng)不同層次的住房需求：設(shè)立行政審批高速通道，尤其是針對中小戶型的商品或經(jīng)濟住房建設(shè)項目，加快審批速度；做好中小戶型的商品或經(jīng)濟住房項目的土地供應(yīng)、建設(shè)以及銷售工作，以最短時間內(nèi)滿足住戶的需求。推動二手房和租房市場的發(fā)展，通過出臺相關(guān)扶持政策，加快市場的成型和發(fā)展，為新市民提供更多可承受的住房。

3.2 完善稅收調(diào)控制度

適時開征物業(yè)稅，可將房產(chǎn)購買者在購買時一次繳納的上述各稅金延期繳納，從而大幅度降低房產(chǎn)購置成本，但房產(chǎn)使用成本同時提高。endprint

關(guān)于開征物業(yè)稅：一是可為地方政府提供穩(wěn)定的財政收入；二是可大幅降低房產(chǎn)購買價格，有利于“居者有其屋”目標(biāo)的實現(xiàn)；三是房產(chǎn)使用成本提高，會對投機行為起到抑制作用；四是物業(yè)稅按評估價格征收，經(jīng)濟過熱、房產(chǎn)增值快時征稅多，反之則少，對平衡經(jīng)濟周期也有一定作用。

但在我國現(xiàn)階段，開征物業(yè)稅的條件還不完全具備，急于開征反而會造成很多問題。因此，開征物業(yè)稅是方向，但要選準(zhǔn)時機。

完善土地增值稅。土地增值稅實行累進稅率，即隨著增值收入的提高，增值稅也隨之增加，這一制度對房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展方向起著積極的引導(dǎo)作用。但現(xiàn)階段，由于該制度存在的稅率計算復(fù)雜、扣費過程冗長以及管理難度較大等問題，因而這一制度尚未發(fā)揮出預(yù)期的效果。

3.3 加強和完善中央政府和地方政府事權(quán)與財權(quán)相匹配的財政體制改革

長期以來，土地出讓收益占地方財政收入的比例高，許多地方政府對土地財政有依賴性。一方面，地方政府應(yīng)該明確，發(fā)展實體經(jīng)濟才是振興一方經(jīng)濟的治本之策，應(yīng)該擺脫土地財政的過度依賴；另一方面，優(yōu)化分稅制，調(diào)整稅收結(jié)構(gòu)。將土地的所有收入上繳至中央政府，地方政府出售或出租的土地出讓金全部劃歸為中央財政收入。中央政府則將企業(yè)所得稅等產(chǎn)業(yè)稅收項目的一部分或全部劃歸為地方財政收入，從而改變地方政府單純追求土地出讓收益以獲得財政稅收的扭曲性行為。此外加大中央財政對地方政府的轉(zhuǎn)移支付力度，增加地方政府財政實力。

3.4 建立“多層次、普惠制”的住房金融制度

要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機性購房；對自用的購房行為，加大在貸款利率、首付款及貸款額度等方面的優(yōu)惠政策支持。

中央經(jīng)濟工作會議對2017年樓市調(diào)控政策主要提出了限貸、限購、問責(zé)等三方面內(nèi)容，這些都是行政手段，凡是以行政手段為主的調(diào)控措施往往是“短效藥”，難以讓人們形成對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定預(yù)期。金融、財稅等市場化的調(diào)控手段是重要的調(diào)控措施，而且與行政手段相比可能更加精準(zhǔn)，更加符合市場規(guī)律。因此，在房地產(chǎn)調(diào)控中，兩種手段要共同發(fā)力，形成良好合力，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進房地產(chǎn)業(yè)的“穩(wěn)中求進”可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1]文林峰.房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策的反思與未來發(fā)展建議[J].北京房地產(chǎn)，2007（1）：75-76.

[2]周銀.關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策的思考[J].宏觀經(jīng)濟，2013（7）：27.endprint