淺析房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中公證法律問(wèn)題及對(duì)策

陳莉

摘要：隨著現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓也成為社會(huì)發(fā)展過(guò)程中的一普遍現(xiàn)象。隨著房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象增多，出現(xiàn)了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)多元化的情況，因此也帶來(lái)了一系列的法律問(wèn)題。公證機(jī)構(gòu)需要做好房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中相關(guān)法律問(wèn)題的處理，為此，文章對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中公證法律問(wèn)題展開(kāi)了分析，了解房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中存在的具體法律問(wèn)題，并提出有效的解決措施，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓操作的順利進(jìn)行，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，公證法律，問(wèn)題，措施

1前言

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)制度改革工作的深入開(kāi)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展火熱。在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的存在使得房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生重組，進(jìn)而也帶來(lái)了一系列法律上的問(wèn)題。為此，需要公證機(jī)構(gòu)工作職能的加強(qiáng)，高效分析當(dāng)前公證法律存在的問(wèn)題，針對(duì)性提出有效改進(jìn)措施，充分的發(fā)揮出公證機(jī)構(gòu)的職能，為房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供保障。

2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)概述

2.1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的定義分析

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是有特殊含義的，在相關(guān)的立法中就作出了明確的定義，所謂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要是指房地產(chǎn)的權(quán)利人利用贈(zèng)與、買賣或者是其他方式將自己的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)給他人所有的行為。房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓形式有很多種，但是合法的方式主要是：利用低價(jià)入股的方式，和第三方成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)也自然會(huì)發(fā)生改變；合作雙方一方提供資金，另一方提供土地的使用權(quán)，一起合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)發(fā)生變化；企業(yè)的合并和收購(gòu)等，也會(huì)造成房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)發(fā)生變化；利用房地產(chǎn)進(jìn)行抵押。

2.2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律特征

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主要特征體現(xiàn)在：投資較大、時(shí)間較長(zhǎng)。房地產(chǎn)的投資是固定資產(chǎn)的投資，投資的金額一般是萬(wàn)元以上。對(duì)公民來(lái)講，投資的金額是自己多年積累的，有些甚至可能是一輩子積攢的錢，這種投資的時(shí)間也是比較長(zhǎng)的；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和人民群眾的生活緊密相連，住房和每個(gè)居民都有著緊密的關(guān)系，是人們長(zhǎng)期關(guān)注的焦點(diǎn)；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是雙方或者是多方的法律行為，通常來(lái)說(shuō)，雙方是買方和賣方，但是如果是福利性的售房、出現(xiàn)贈(zèng)與的情況的房地產(chǎn)則是多方的法律行為；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓具有極強(qiáng)的排他性，權(quán)利的主體是明確的而且是固定的公民，不是模糊的非權(quán)力人；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的來(lái)源具有多樣性的特征，具體包括轉(zhuǎn)讓、出讓；贈(zèng)與、繼承；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律關(guān)系較為復(fù)雜，其中包括：贈(zèng)與、抵押、繼承、買賣和共有等；此外，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的時(shí)間跨度長(zhǎng)，存在有較多的遺留問(wèn)題，一部分的房產(chǎn)建了數(shù)百余年，數(shù)代人都有居住過(guò)，但是卻沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證；有些買方和賣方都沒(méi)有簽訂合同，買方已經(jīng)住了數(shù)十年。

3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)塘中關(guān)于公證工作存在的問(wèn)題分析

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同在實(shí)際的簽訂過(guò)程中存在有諸多的問(wèn)題，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

3.1土地的使用權(quán)的主體和房屋產(chǎn)權(quán)的主體不一樣，在土地使用權(quán)的使用人是甲，房屋產(chǎn)權(quán)的所有人卻是乙。這樣就無(wú)法避免會(huì)在房地產(chǎn)中出現(xiàn)糾紛，甚至?xí)泻艽蟮囊徊糠职讣菍儆谠V訟案例。

3.2已經(jīng)抵押的房地產(chǎn)在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和買賣的時(shí)候，會(huì)經(jīng)常的牽涉到合同的有效期、債務(wù)和債權(quán)是否結(jié)清的情況，比如說(shuō)，某個(gè)工廠在2015年出售門面，但是2010年向銀行抵押貸款，在出售時(shí)，還沒(méi)有消除，存在有一定的隱患。

3.3房地產(chǎn)的繼承項(xiàng)目中，還存在有贈(zèng)與的情況，這個(gè)層面上體現(xiàn)的法律問(wèn)題，涉及到很多方面，比如說(shuō)有一些配偶和子女在繼承了房地產(chǎn)之后，又將自己繼承的部分贈(zèng)與他人。

上面的這些問(wèn)題，都是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中較為常見(jiàn)的問(wèn)題，此外，還包括價(jià)格、質(zhì)量等，都會(huì)一定程度影響到房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓工作的正常開(kāi)展。

4解決房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中公證法律問(wèn)題的相關(guān)辦法

在房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，需要做好公證工作，但因?yàn)樯婕暗降墓C法律比較復(fù)雜，時(shí)常會(huì)出現(xiàn)一些問(wèn)題，這使得公證機(jī)構(gòu)的公信力受到影響。為此，需要加強(qiáng)有效措施的采取，確保房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中公證法律問(wèn)題的解決，使得房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓操作能夠順利進(jìn)行。

4.1重視培訓(xùn)活動(dòng)的開(kāi)展，實(shí)現(xiàn)公證員自身素質(zhì)的提高

在公證工作的操作中，公證員自身專業(yè)素質(zhì)的高低直接影響著公證水平。為此，需要重視公證員自身素質(zhì)的提高，同時(shí)，公證員自己也要多學(xué)習(xí)，多了解相關(guān)的法律知識(shí)，并嚴(yán)格按照公證程序進(jìn)行操作。

4.2重視和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓機(jī)關(guān)的密切合作

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓操作中，有相關(guān)的主管機(jī)關(guān)，公證機(jī)構(gòu)在進(jìn)行公證操作時(shí)，需要和主管機(jī)構(gòu)多溝通、多了解，將房屋戶籍的完整資料保存下來(lái)。公證機(jī)構(gòu)通過(guò)和這些部門的合作，有效加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓信息的了解，避免出現(xiàn)虛假信息的情況。

4.3重視資料真實(shí)性的審核，確保轉(zhuǎn)讓合同的完善

在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的公證操作中，公證人員需要加強(qiáng)對(duì)當(dāng)事人提供資料的審核，同時(shí)需要保證轉(zhuǎn)讓合同的完善。第一，當(dāng)事人的身份證、房產(chǎn)證以及土地使用證等相關(guān)資料都必須齊全，如果這其中還涉及到開(kāi)發(fā)商，那么相關(guān)的許可證和設(shè)計(jì)圖資料也需要有。第二，需要檢查轉(zhuǎn)讓合同的填寫是否完整，所有信息都需要詳細(xì)，包括了當(dāng)事人的姓名、住所、面積等都需要詳細(xì)說(shuō)明。同時(shí)還需要注明違約應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任。

5結(jié)束語(yǔ)

總的來(lái)講，重視公證法律中相關(guān)問(wèn)題的了解，能夠有效解決房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中存在的相關(guān)法律問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。公證機(jī)構(gòu)相關(guān)人員需要加強(qiáng)了解房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中公證法律存在的問(wèn)題，并積極采用上述有效措施在實(shí)踐中的運(yùn)用，避免類似問(wèn)題的再次發(fā)生，確保房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓操作的順利進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

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