土地流轉(zhuǎn)合同須經(jīng)戶主簽字才有效嗎

陸楊

安徽省泗縣屏山鎮(zhèn)蔬菜種植戶李某最近遇到了煩心事。他從當(dāng)?shù)匾晃淮迕窦伊鬓D(zhuǎn)來的10多畝土地，剛剛才一年，就面臨著被收回的風(fēng)險(xiǎn)。原來，和他簽訂流轉(zhuǎn)合同的人并非戶主，而真正的戶主又堅(jiān)決不同意流轉(zhuǎn)。

李某于去年3月在當(dāng)?shù)囟鄠€(gè)村流轉(zhuǎn)了數(shù)十畝土地種植蔬菜瓜果。當(dāng)時(shí)，他和村民簽訂了5年的流轉(zhuǎn)合同。合同簽訂不久，他就投入了10萬多元，建起了蔬菜大棚。

然而前不久，村民吳某的父親卻找到了他，讓他退地。 “這個(gè)人說他是戶主，他不同意流轉(zhuǎn)，之前他兒子的簽字是無效的。”李某說。當(dāng)時(shí)，他的確是和吳某簽的合同，并未考慮到戶主是誰，“難道土地流轉(zhuǎn)合同一定要和戶主本人簽訂才有效嗎？”

根據(jù)相關(guān)法律條款認(rèn)定，這份流轉(zhuǎn)合同依然有效，對(duì)方討地?zé)o理。吳某不是戶主，本沒有權(quán)利代表家庭其他成員處分他們共有的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。但是，吳某作為承包戶的主要家庭成員之一，在對(duì)外簽訂流轉(zhuǎn)協(xié)議時(shí)，讓李某有理由相信其行為是獲得其他家庭成員授權(quán)的，是有代理權(quán)的。

據(jù)了解，吳某和其父親住在一起，其父親不可能在一年多之后才發(fā)現(xiàn)土地被流轉(zhuǎn)。因此，李某作為善意第三人，有理由相信吳某簽訂協(xié)議的行為征得了全家人的同意，這屬于法律規(guī)定的“表見代理”。

根據(jù)我國(guó)《合同法》規(guī)定，行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。據(jù)此，合同應(yīng)該繼續(xù)有效。

此時(shí)，如果對(duì)方強(qiáng)行討地，李某可以依法維權(quán)，并要求對(duì)方賠償投資損失。在簽訂合同后，一方違約給對(duì)方造成損失的，違約方除承擔(dān)違約金以外，還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此給對(duì)方造成的損失。

需要提醒的是，如果此案中吳某父子二人已經(jīng)分戶，那么兒子和父親都無權(quán)代替對(duì)方簽訂土地流轉(zhuǎn)合同。 現(xiàn)在很多農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)案例中，老人代替已經(jīng)獨(dú)立分戶的子女簽訂的流轉(zhuǎn)合同，是可以被認(rèn)定無效的。endprint