小產權房的法律問題分析

姚婭利

摘 要：當前小產權房出現熱銷趨勢，而其屬性與現行法律政策之間存在一定沖突，成為當前主要的民生問題。通過對小產權房法律問題的研究，明確當前存在的主要問題，并提出有效解決對策，從而實現交易市場的規范性，保障廣大農民的土地收益，并實現規范管理，從而促進社會實現穩定發展。

關鍵詞：小產權房；法律問題

近年來小產權房在我國城中村或者城郊地帶得到廣泛發展，并成為重要社會問題，針對小產權房熱這一問題，政府對城市居民購買小產權房持反對態度，另一方面政府嚴令禁止在集體建設用地上建造和出售小產權房。而在我國住房保障體系還不完善的情況下，市中房價一直呈上升狀態，而房子又是生活必須品，所以小產權房問題一直存在。本文將小產權房存在問題的分析，明確小產權房各種關系，從而保證城市建設，實現穩定發展。

1 小產權房的法律問題與現實風險

1.1 小產權房的法律問題

通過對我國現有的相關法律法規的分析可以看出農村集體經濟中組織成員可以按照相關法律規定以戶為單位申請宅基地建造房屋，并且法律法規中允許所有人可以進行出售和租賃給本集體經濟中的其他人員，但是法律中明確規定宅基地房屋不能轉讓以及出售給集體經濟以外人員以及城市居民。也就是說城市居民購買小產權房是違法法律法規的行為。并且根據《中華人民共和國合同法》中相關規定小產權房購房合同屬于違反法律、行政法規強制性規定的合同，所以從法律層面講合同是無效的。這一問題的出現的主要是因為農村宅基地使用權是農民對機體土地享有的使用權，土地并不歸個人所有，而是屬于集體。所以農民個人是不能對土地的使用權進行處理的。另一方面，大年我國法律法規中將農村宅基地的使用權劃分在集體經濟組織成員中，是本集體內成員所享受一種社員權，這一權利是不能轉讓給集體成員以外第三人享有的。

在當前房地產市場中，很多村集體組織或者開發商在銷售小產權房時會給客戶承諾該套房產具備由村民委員會或鄉鎮政府根據購房合同頒發的房屋使用證或鄉產權證等相關證件，這一行為在一定程度上可以有效避免后期出現的產權糾紛問題。但是我國實際法律法規中又規定不動產產權應當以登記為原則，沒有登記的產權是不受法律保護和認可的。也就是說小產權房銷售中所提供的村民委員會或鄉鎮政府頒發的相關證件在法律上是無效的，并不能用此證明房屋產權歸屬問題。同時小產權房在鄉鎮政府或村委會辦理的轉讓手續也不具備法律效應，無法得到法律認可。

通過以上對小產權房法律問題的分析，農村集體經濟組織成員以外第三方雖然根據購房合同付款并對房子進行占有和使用，但是實際上，在法律上并不具備房屋所有權，簡言之無論是從法律層還是從實際情況講小產權房對購房者而言相當于無產權房。

1.2 小產權房存在的現實風險

1.2.1購房者的權利難以得到保護

小產權房因為地位和法律性質的特殊性，在流通和轉讓方面存在諸多限制，并且我國是頒發的商品房相關法律文件并不適用于小產權房，人民法院也不同拿處理商品房的手段處理小產權房案件。一旦出現小產權房糾紛和訴訟，只能根據法律規定判處房屋買賣合同無效，購房者只能主張銷售方退還購房款。另外從司法層面看，如果購房者事先知道所購房屋屬于小產權房，那么在判處時即時開發商違約，也不會同意購房者的賠償需求，所以購房者的利益是很難得到有效保障的。

小產權房不受法律認可，所以并沒有在房產管理部門進行備案，也就是說購房者無法獲得產權登記或過戶登記，不能在法律上成為房屋的主人，也無法對房屋進行轉讓。購買后也并不能實現合法過戶，對房屋的保值和升值產生嚴重影響。

1.2.2對國家糧食安全與農民基本生活保障產生不利影響

我國作為農業大國糧食安全與人民生活質量有密切關系，為實現糧食安全必須保護耕地，所以控制農村集體土地的建設具有重要作用，這也是當前我國不成人宅基地建設建設小產權房合法的重要原因。我國目前所實行的土地管理體制，將集體土地征收為國有土地是實現房產開發的前提，而這一過程中人民所獲得的補償是非常有限的，在這一現狀下，小產權房建設中農民是直接受益人，所以小產權房逐漸興起。但是農民們并沒有意識到這一行為將會失去生存的基礎，并且大量開發小產權房會造成耕地流失，給農民生活保障帶來威脅。

2 解決小產權房問題的有效對策

2.1 規范城市房地產市場，建立完善的城市保障性住房制度

為徹底解決小產權房問題，政府相關部門加強對房地產市場的宏觀調控，從而將商品房價格控制在合理范圍內。近年來隨著市場變化，我國出臺部分房地產宏觀調控措施，但是都沒有達到控制房價的目的，而這一問題的存在導致小產權房受到中低收入人群的關注。從市場角度分析，如果不徹底解決放假上漲問題，也很難解決小產權房存在的問題。所有，國家必須對我過房地產市場進行綜合分析，根據市場發展狀況制定有效對策，實現房價控制。

另一方面，制定完善的保障性住房制度，可以保障廣大人民群眾實現住有所居，在不斷發展環境下，市場經濟逐漸完善，同時由于社會公眾經濟狀況和住房需求的不同，住房體系也體現出多層次性。商品性住房與保障性住房在住房體系中占有重要地位，甚至保障性住房所占比例更高，所以制定完善的保障性住房體系，保證住房可以滿足市場實際需求，并將中低收入人群的關注點吸引到保障性住房上，逐漸改變住房消費習慣，利用這一手段降低購買小產權房人群數量，從而控制小產權房發展。

2.2 在條件成熟時實現小產權房的合法化

針對小產權房問題，我國相關部門應當加快推進《土地管理法》、《城市房地產管理法》等相關法律法規的修訂和完善工作，在社會發展到一定環境下，逐漸實現農村集體土地使用權的有償流轉，從而實現小產權房開發建設的合法性。同時當購房者購買小產權房時給予登記，從而保障購房者的土地使用權和房屋所有權，從法律上給予認證。另一方面也可以提高用地補償標準，在進行開發建設時，將具備農村集體土地使用權的農民或者家庭作為用地補償對象，同時建立有效制度，給予廣大農民更多保障。

當前存在的小產權房問題涉及方面眾多，在解決這一類問題也應當根據實際情況進行區別對待，如果是沒有造成嚴重不應影響，但已經投入使用并且形成一定規模的小產權房可以組織其補辦相關手續和補繳一定費用，在各項條件符合情況下，為購房者補發產權證，從而實現合法化，并使其受到相關法律的保護。同時這類購房者也可以實現房屋的買賣和租賃等活動。而對于嚴重違法并產生嚴重不利影響的情況，相關部門應當嚴加管理，依法嚴肅查處。

3 結束語

在城市化快速發展以及城鄉土地二元制背景下，小產權房出現，這是社會發展到一定階段的產物，也是不可避免的時代潮流。城市和農村是我國獨有的形式，在管制制度和法律上缺乏借鑒之策，所以在對小產權房問題上需要在不斷實踐中進行完善。小產權房存在有其一定意義，并不能一味否定，在社會不斷發展環境下， 應當辨證的看待問題，在保證各方利益的基礎上引導其向正確方向發展，從而保證社會發展的穩定性。

參考文獻

[1]馮果，陳國進.小產權房的法律問題分析及出路研究[J].求索，2014，05：106-111。

[2]楊鵬.“小產權房”法律問題分析及治理出路[J].商，2013，17：245。

[3]史佳欣.小產權房相關法律問題分析[J].法制與社會，2013，32：231+234。

[4]許凱映.“小產權房”法律問題分析與發展進路研究[J].法制博覽，2017，12：36-37+23。endprint