關于商業地產的審計風險研究

孫麗娜+鞏雅娜+徐旭

摘 要：隨著中國加入WTO后，伴著改革開放的不斷加強，經濟的不斷增長，各行各業都迅猛發展，商業地產行業也嶄露頭角，同時也成為了各大會計師事務所審計服務的對象之一，商業地產行業自身的多種因素導致了注冊會計師在對其進行審計時也遇到種種困難與阻礙。本文就商業地產行業的現況及其自身的特點展開，對審計過程中應注意的重大問題進行探討，列舉一系列存在以及可能存在的審計風險，希望對于會計師事務所的注冊會計師們在從事商業地產行業的審計中能有所啟發。

關鍵詞：商業地產行業；審計風險；措施

一、概述

1.我國商業地產的特點及存在的問題

伴隨改革開放，我國經濟處于穩步上升的態勢，同時我國的商業地產行業也隨之發展壯大，成為了我國國民經濟發展的支柱產業，為國民GDP做出了不少貢獻。商業地產行業與其他行業相比較具有高投資、高回報、周期長、易受宏觀經濟與政策影響的特點。也正是因為經濟的快速發展，房價隨之不斷攀升，使得商業地產行業出現了諸如行業泡沫等問題。

2.審計風險及其模型

審計風險是指財務報表中存在重大錯報或漏報，而注冊會計師經過審計后發表了不恰當審計意見從而導致嚴重后果的可能性。對審計風險有狹義與廣義的理解。狹義的審計風險是指在審計過程中由于各方面因素的共同作用，使得審計工作中出現錯誤從而造成損失，或是由于注冊會計師的疏忽作出錯誤結論而造成損失，包括誤拒風險與誤受風險。誤拒風險是指注冊會計師在審計過程中對正確或者無重大錯報的財務報表發表保留意見的審計報告可能造成的責任風險，此類風險在實際操作中較為少見，在實物中一般不予考慮。誤受風險則是指對于有錯誤舞弊，存在重大錯報、漏報風險的財務報告，由于注冊會計師調查取證失職而出具無保留意見的審計報告可能造成的責任風險。由于近幾年揭露的審計失敗案例都屬于誤受風險，因此我們談論的審計風險也大都是指此類風險。

現代審計風險模型為：審計風險=重大錯報風險×檢查風險。

重大錯報風險是指財務報表在審計前存在重大錯報的可能性，而檢查風險則是指某一認定存在錯報，該錯報連同其他錯報被認為是重大的，而注冊會計師未能發現此類錯報的可能性。

二、注會應重點關注的審計風險

1.成本錯估風險分析

成本控制是商業地產開發企業的重要環節，由于商業地產開發企業的投資周期長，項目的申請至少要一兩年，因此加強對商業地產開發企業的成本控制可以減少甚至杜絕企業的浪費，還可以整合企業的資源，提高資源的利用效率。

（1）是否存在固定資產折舊方法的錯誤

對于商業地產企業而言，固定資產的份額幾乎占據企業總資產的80%，對于固定資產的折舊就顯得尤為重要，固定資產的折舊方法主要有：平均年限法、工作量法、雙倍余額遞減法、年數總和法。企業要根據自身的特點選用適當的折舊方法，并且采用了一種折舊方法后便不可隨意變更，有特殊說明除外。企業由于采用了錯誤的或是隨意變更了折舊方法會則會導致成本錯估，以至于導致利潤的虛構，這將對注冊會計師對其進行審計時產生一定的影響。

（2）是否存在未按時計提壞賬準備、存貨跌價準備的情況

商業地產企業對于已售出的房產，以及企業內部剩余的存貨等都要計提合理的準備，用來彌補當房地產售出時，款項未能按期收回的風險，以及存貨發生的其他損失等。如果企業沒有按時計提壞賬準備、存貨跌價準備將會對企業的資產負債表、利潤表、所有者權益變動表等產生影響，造成成本錯估的風險，從而產生審計風險。

2.資金運作風險分析

資金運作風險主要是指由于商業地產企業在資金的使用問題上的不足等因素導致其產生了相應的風險。注冊會計師在對商業地產行業進行審計時就應該多關注這方面的風險。

（1）是否存在不恰當使用貸款資金的情況

商業地產行業是資金高度集中的行業，同時也是負債率極高的行業，其資金主要來源于銀行貸款，主要用于固定資產的投資，屬于專款專用，不可以跨地區、跨項目使用。但目前大多數的商業地產企業為提高資金的使用效率和獲得更高的經濟效益，通常把受限的專款轉為自由支配的資金，將專款用于其他項目，這將會對財務處理造成混亂，不利于財務核算。

（2）是否存在騙取銀行按揭貸款的情況

商業地產企業的重要資金來源為客戶的按揭貸款，不少的商業地產企業在銷售狀況不理想，資金發生短缺的情況時會先采取假按揭來騙取銀行的按揭貸款資金，如果其銷售狀況持續低迷，又無其他資金的支持，則可能會出現無法償還銀行貸款的情況，這時就會產生經營操作風險。注冊會計師在審計過程中要著重注意客戶購房的付款方式，對按揭購房的客戶應重點關注，確定其首付款收繳的真實性，來判斷企業是否存在欺騙行為。

（3）新項目生產資料土地的獲取能力

商業地產行業的興起，隨之而來的就是巨大的競爭，在如今的社會中完全是資本的時代，誰的資本多就擁有相對高的獲得權。商業地產企業的生產資料就是土地，土地是企業一切經營活動的前提，那么對于一般的商業地產企業而言，如果拿不出購買土地的資本，就無法獲得開發新項目的土地，從而就無法繼續經營，就會產生經營操作風險。

3.錯誤舞弊風險分析

錯誤舞弊風險主要是指商業地產企業運用虛假手段來達到自己的某種目的，這對于注冊會計師在對其進行審計時造成了較大的困擾。商業地產企業可能存在的錯誤舞弊包括：虛構利潤、虛列資產、虛假陳述、大股東占用上市公司資金、重大遺漏、操縱控股等。

（1）是否存在會計報表錯誤、舞弊行為

商業地產企業管理當局為了達到某種按照正常業務所達不到的目的，在財務報告中對嚴重違約的合同不予披露；為了逃稅、漏稅、多轉成本；為了達到較高的利潤指標，少轉成本等情況。

（2）是否存在企業內部控制無法發揮作用的情況endprint

商業地產企業的各種經營活動都需要有監督管理來進行保障，如果沒有完善的監督管理機構就無法形成高效，自律的企業。首先，我國大多數的商業地產企業并不具有完善的管理監督機構，其次，內部審計人員也未能發揮其存在的作用，未確實起到對企業內部進行審計的職能，以及內部監督管理機構的監管力度也不到位，要加大監管的力度。

（3）是否存在注會監守自盜的情況

有一些商業地產企業想通過賄賂注冊會計師來達到自己的目的，那么作為國家的審計人員，不能讓心存不軌的人有機可乘，在對各行各業進行審計時，要時刻保持清醒的頭腦，嚴格要求自己，不可私下里與被審計單位的人員進行會面，應該公平、公正的出具對于被審計單位的審計報告意見書。

4.誤受誤拒風險分析

對于商業地產企業的誤受誤拒風險主要來說是審計程序上的風險，由于審計程序的不規范、不標準、執行力度不夠強產生的審計風險。注冊會計師對于這一風險要給予高度的重視。

（1）是否存在審計取證不規范的行為

在實際的審計工作中，審計取證關乎著整個審計的實施階段，對于審計質量起到了不可替代的作用，同時也是審計成功與否的關鍵因素。但因為多種因素的影響，審計取證通常不夠規范，對審計的質量產生了一定的影響，也引發了審計風險。

（2）是否存在審計決定不公平、公開的情況

注冊會計師應嚴格按照國家規定的財政收支、財務收支行為對被審計單位進行審查，如若出現違反規定的行為，必須要按照規定給予嚴肅的處理、處罰。審計機關要依照《審計法》第四十條的規定出具審計意見書，做出審計決定。對于存在的潛在誘惑，注冊會計師應堅決杜絕，作為執法者，要以身作則，切不可以身試法。

（3）是否存在臨時交辦項目不規范的做法

在整個審計的準備階段，往往最容易被注冊會計師忽略的就是臨時交辦的事項，在程序規范方面有一些問題，主要的原因是：一是時間上比較緊張，通常都是領導今天交辦的事項，明天就要進駐審計單位進行審計；二是思想上不夠重視，認為臨時交辦的項目通常不是年初計劃，就可以省略審計程序；三是有些任務審計機關是作為參與部門而不是牽頭部門。

由此得出，注冊會計師也應從自身方面找尋原因，加強自身的職業判斷能力，注冊會計師應具備會計、法律等方面的知識，不斷積累應對審計風險的經驗，對于舞弊事項具有更強的洞察力，更善于發現審計風險的蛛絲馬跡。

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