對房地產企業并購法律模式的分析

摘 要 房地產是當今比較熱門的一個產業，房地產企業的并購在實際生活中也比較常見。本質上來說就是吸收被收購企業的房地產項目。房地產的并購通常以兩種模式進行，第一種是收購房地產企業的項目，還有一種就是房地產股權的收購，后者的收購形式更為常見。因為相對于項目收購，股權收購具有更加便利和快捷的特點。無論是哪種并購模式，都存在一定的法律風險。筆者結合自身的工作經驗，就房地產企業并購中的法律模式談一談自己的思考和看法。

關鍵詞 房地產 企業 法律模式 并購

作者簡介：潘啟，保利地產法務高級經理，研究方向：投資并購、公司治理。

中圖分類號：D922.3 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.10.041

房地產企業并購現象在日常生活中比較常見，但是并購實際上是一個非常復雜的過程，牽扯了很多的利益問題和法律問題，尤其是法律問題，一旦處理不當就會造成企業的經濟損失和信譽損失。因此，房地產企業在實行并購的時候應當進行全面細致的考慮，找出并購過程中蘊含的法律風險，并采取有效的措施進行結解決，保證并購過程的順利進行。

一、房地產企業并購的模式

（一）部分在建工程的轉讓

轉讓在建工程是房地產企業并購過程中比較常見的一種方式，主要指在房屋建筑工程還尚未正式竣工之前，工程的權利人向購買單位進行房屋以及所在土地使用權的部分轉移或者全部轉移，一般要嚴格遵守以下幾個條件：

第一，土地的使用權已經按照法律程序及要求登記，并且取得房地產權。

第二，通過出讓的方式獲得在建工程占用土地的使用權，并且根據實際情況要求已經支付土地使用權的部分轉讓金。

第三，房屋建設開發投資額已經超過25%。

第四，已經取得建設工程施工許可證和建設工程規劃許可證 。

轉讓在建工程需要辦理相關的批準手續，首先，在建工程的轉讓方要去相關部門就轉讓批準手續進行申請，工程方只有獲得批準之后才能進行轉讓，否則視為無效轉讓。其次，在建工程轉讓方要簽訂有關的轉讓合同。最后，在合同簽訂生效一個月之內，在建工程的轉讓方還要房地產交易中心辦理相關的過戶手續 。只有完成上述幾步操作，才能實現在建工程的有效轉讓。

（二）整體工程項目的轉讓

在實際生活中，整體工程項目的轉讓也是房地產企業并購中一種常見的處理方式。房地產企業的開發項目主要指已經取得完整的土地使用權證、獲得批準立項，并且已經對土地進行了一定的投資，同時還完成了土地涉及、勘查等基礎性的工作，獲得了施工許可證，而且也具備了動工條件的建筑項目。

由此可見，房地產開發項目轉讓說到底就是轉讓土地使用權，包括建設工程施工許可證、規劃許可證、建設用地規劃許可證等。

第一，工程轉讓方已經通過合法的途徑取得了土地的使用權，而且也完成了土地出讓金的交付工作。假如是劃撥土地，應該要辦理相關的手續，尤其是批準手續，并且要將土地的出讓金補上。

第二，受讓方和轉讓方都要具備開發房地產的經營資格，有一種情況例外，就是受讓方在受讓項目之后并不是用來經營開發而是自用。

第三，項目使用權的取得是通過出讓的方式，而且房屋建設的開發投資已經超過了25%。

第四，轉讓方已經取得建設工程的施工許可證和建設工程規劃許可證 。

（三）合作開發

顧名思義，合作開發主要指雙方當事人通過合作的方式對某個房地產進行共同開發，一同承擔風險，一同分享利潤，一同提供資金的一種開發方式。這種并購方式可以實現優劣互補，從而實現雙方共享。通常情況下，合作的雙方一方提供勞務、施工技術以及建設資金等，還有一方主要提供土地，對土地進行共同開發，在此基礎上進行房屋的建設，并且在項目開發結束之后按照事先制定好的比例對利益進行有效的劃分。

合作開發是一個比較常見的房地產企業并購方式，房地產企業選擇這種并購方式的時候需要注意以下幾點：

第一，合作的雙方至少有一方具備房地產開發經營的資格。

第二，建設項目已經得到了立項批準，也有合法的手續，而且也獲得了相應的報建許可。

第三，提供土地的一方必須要有對于該土地的使用權，并且辦理了土地使用的批準手續或者交納了土地的出讓金，具備轉讓的有效條件。

第四，應當辦理土地使用權變更登記和合建審批手續等。

第五，合作的雙方要遵循一同承擔風險、一同提供資金、一同分享利潤的原則，這樣就可以在一定程度上防止一些不承擔虧損的現象發生，從而實現經濟效益和社會效益的最大化。

第六，在合作開發協議當中，應當結合實際情況將利潤分配比例、建筑面積增加或者減少的分配處理以及增加投資數額分擔比例等納入其中。針對這些情況提前做好詳細且具體的約定，這樣就可以有效避免糾紛的發生，促進建設項目合作的順利開展 。

（四）轉讓股權

轉讓股權是房地產企業并購中應用最廣泛的一種形式，主要有兩種，一種是轉讓部分的股權，還有一種是轉讓所有的股權。股權轉讓由于開發便捷并且可以節省費用，在房地產行業當中受到很多房地產商的青睞，在企業并購過程中人們往往最先想到的并購模式就是轉讓股權，主要指項目開發的所有人，即項目公司或者房地產開發企業，利用股權的轉讓來達到控制改房地產開發項目的目的。

股權轉讓最大的特點就是手續非常簡單，受讓人只需要按照相關法律條例規定進行轉讓協議的簽訂，并且按照有關規定要求辦理轉讓股權的變更登記手續就可以對整個項目進行管理和控制。而且受讓方可以不具備房地產的開發資質，這種并購模式給很多房地產企業以外的其他企業投資房地產項目提供了可行的條件。

除此之外，這種方式還可以針對房地產項目必須且已經投資25%的障礙進行有效的規避。但是有一種情況除外，即轉讓方或者受讓方是外資企業者。因為轉讓股權必須要經過外資委的批準，而外資委提出的轉讓基本條件就是已經完成的25%投資額。endprint

股權轉讓是房地產企業并購采用最廣泛的一種方式，但是也存在一些問題，導致風險因素增加，尤其是法律風險。比如對于房地產開發項目持有人的所有債務都要承擔償還的責任，但是受讓人往往對于項目持有人的債務無法做到全面的掌握，導致在實際工作過程中經常出現受讓人違約等情況。盡管如此，股權轉讓仍然以開發快捷、費用節省以及手續簡單等優勢在房地產行業占據較大的比重，既受到轉讓方的喜歡，也讓受讓方非常青睞，是目前房地產企業并購中應用最廣泛的一種模式。

二、房地產并購過程中存在的法律風險

（一）房地產項目存在的法律風險

第一，項目開發風險。任何項目的開發都存在一定的風險，尤其是一些高利潤的項目，往往伴隨著高風險，房地產項目更是如此。房地產項目的開發風險主要指項目資產權屬是不是不存在任何瑕疵，具有清晰性和明確性。有關審批手續是否經過有關部門批準且齊全。例如，施工許可證、建筑工程的規劃許可證、建設用地的規劃許可證等。除此之外，還要仔細觀察建設工地項目相鄰關系有沒有存在一些潛在的危機或者糾紛，常見的危機主要有建設工地噪音、通風、光照以及日照等原因造成的訴訟事件或者糾紛。同時，還要查看項目的規劃是否超過規劃情況，以及其是否具有合理性等。

第二，土地使用權的瑕疵風險。這是房地產項目中不可忽視的一項重要風險，主要指目標公司所擁有的土地使用權是否是通過正當的法律途徑獲得，使用的年限、土地的用途、獲取的方式以及支付出讓金的時間等是否符合受讓方投資的需求，轉讓方是否隱瞞了該地限制轉讓、禁止轉讓、有被抵押或者查封等情形等。

（二）目標公司存在的法律風險

第一，仲裁和訴訟的法律風險。眾所周知，仲裁案件和訴訟案件最大的特點就是不穩定性，如果目標公司有與此有關的案件，將會給企業造成無法預料的經濟損失以及困難，因為仲裁案件以及案件的不確定性，導致公司的資產隨時都面臨著貶值的風險。在仲裁案件或者訴訟案件中，轉讓方土地使用權、資產以及股權往往處在訴訟保全狀態，在訴訟之后，法院很可能強制執行這些已經被凍結的資產很有可能在訴。另外，受讓方還要讓轉讓方將所有簽訂的協議與合同列出來，并且要仔細弄清楚這些合同和協議目前的具體履行情況。

第二，人力資源的管理風險。人力資源管理風險也是房地產企業并購過程中目標公司存在的法律風險，適用于企業人力資源管理的法律除了《勞動合同法》、《勞動法》等，還有很多有關于職業病防護、工傷賠償、安全生產、社會保險、工資支付等有關的法律法規。鑒于此，應當對目標公司存在的用功風險、規章制度等進行認真詳細的審查，并且在勞動保障和勞動管理上重點體現。從員工的招聘開始，一直到勞動合同的簽訂和社會保險的簽訂，再到勞動合同的解除這一系列流程中，都有著相關法律法規的約束。目標公司是否按照相關的法律法規要求履行相關程序、實施勞動管理，與是否可以成功過避免法律風險以及有效減少勞動糾紛息息相關。

三、法律風險防范措施

從當前的實際情況來看，房地產企業的并購模式最常采用的就是轉讓股權，雖然這種并購模式具有很多的優勢，但是也存在一定的法律風險。必須要對這些潛在的風險和瑕疵進行最大限度的消除和避免，只有這樣才能真正達到股權轉讓的目的。筆者認為，受讓方應當做好以下幾點，實現對法律風險的控制和預防：

第一，在前期要做好充分詳細的調查工作。在正式簽訂轉讓協議之前，受讓方應當委托會計師和律師等做好各個方面的調查工作，這是最核心的一個階段，同時也是一個最基礎的階段，把握好這個階段的工作內容，可以直接決定很多重要的因素，比如如何去防范風險，如何進行股權的對價以及房地產項目以及轉讓股權的可行性等。

第二，針對風險的管理制定出最優的策略組合。通過前期詳細負責的調查，受讓方要對已經識別出來的風險進行分類，分類的標準一般是風險的頻度和風險的程度，同時根據風險類型的不同采取不同的解決措施，包括轉移、消除、分擔風險源或者改善、轉移、保留和避免風險特征等。并結合實際情況對這些策略進行評價和相應的比較，然后生成最佳的策略組合。

第三，有效運用合同風險管理手段。首先，受讓方要經過全面詳細的調查，全面掌握目標公司的有關債務情況。另外，受讓方還可以利用媒體等途徑發布公告，將企業股權變更方面的內容和進行告知。同時，要求債權人在規定的時間內進行債權的申報，通過這種方式全面而詳細掌握目標公司真實的債權和債務情況，然后再利用合同的方式對這類風險進行轉移。

第四，做好原職工的安排。房地產公司在并購之后，職工也會發生一定的變動，目標公司原來的員工比較熟悉本公司的業務。因此，在并購之后，受讓方要最大限度做好原職工的穩定工作，對于與原職工簽訂的勞動合同要繼續履行，并且對于原來的廣大職工要進行續聘，這樣可以有效降低風險。

四、結論

綜上所述，房地產并購是一個非常復雜的工程，并購的模式也是多種多樣，其中以股權轉讓的方式最為常見。無論是哪種并購方式，都蘊藏著一定的法律風險。鑒于當前企業經濟活動的多元化和復雜性，筆者認為，無論是受讓方還是轉讓方，在簽訂轉讓合同之前都要做好全面仔細的調查工作，最大限度降低法律風險，減少一些不必要的糾紛。

注釋：

白金泉.你買的土地合法嗎？——分析房地產企業并購中的土地權屬審查.中國土地. 2011（5）.23-24.

周霞.內資房地產企業并購重組的歷史性機遇及對策建議.中央財經大學學報. 2009（6）.45-46.

張吉.淺議房地產企業并購項目的風險管理.時代經貿（中旬刊）. 2008（S5）.20-21.

郭名宏.房地產企業并購中的土地權屬審查.重慶科技學院學報（社會科學版）.2008（5）.33-34.endprint