新租房時代

燕巧

租購同權最大的意義不在于對市場的影響，而在于解決年輕人的剛性居住需求，讓租房也能成為一種體面的生活方式

一個全新的租房時代正在到來。

去年6月，國務院辦公廳發布了《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，提出了“以建立購租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系”。

今年3月，住建部有關負責人在國新辦發布會上提出“逐步使租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇”；7月下旬，住建部等九部門發文推動人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場，選取了12個城市作為首批開展住房租賃試點，成都也是其中之一。

這些陸續出臺的租賃市場文件，開啟了房地產的租時代。

可租的房子將越來越多

9月6日，即將入住青羊區萬家福地的張阿姨和老伴正坐在小區里等房屋鑰匙。張阿姨是成都人，兩年前知道自己可以申請公租房，便在街道辦辦理了申請。張阿姨所選的萬家福地是成都已建成的保障性住房項目之一，兩室一廳的房子，50多平方米，房租每月800多，租房合同簽了3年。

在成都市城鄉房產管理局官方網站的公共租賃房源里，總計有9391套公租房房源，現在還有2094套剩余房源。

而據最新的政策顯示，成都的租賃住房房源還將大幅增加。

作為首批住房租賃試點城市，8月3日，成都出臺了《成都市開展住房租賃試點工作的實施方案》，其中一條就是多渠道增加租賃房源，要確保年內公租房配租9333套，通過促建確保2018年配租公租房10000套。而除了公租房，國有公司還將建設一批各類人才公寓、產業園區配套租賃住房；并在一定區域安排新增建設用地建設自持性租賃住房，選擇招拍掛出讓的商品住房項目要按照一定比例配建租賃住房。

9月7日，成都一場限制條件最多的土地拍賣結果出爐，此次拍賣開創了所拍宗地需配建并無償移交租賃住房的先例，其中的一塊地移交租賃比例創下成都最高紀錄達到41%。

上海此前備受關注的兩塊“只租不售”的土地，成交價創下新低，以樓面單價來計算，兩幅地塊單價均不超6000元/平方米，這在此前的上海土地市場難以想象。

目前，政府對于租房市場的政策扶持主要體現在兩個方面：一是對租賃住房的建設土地給予傾斜，增加租房住房供應，可以租的房子越來越多；而另一方面則是提升承租人的公共服務權益。

“租購同權”并不容易

7月中旬，《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》出臺，提出“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權”。“租購同權”，第一次出現在我國地方政府的正式文件中，廣州也是最先發布租賃政策的試點城市。

而在“租購同權”政策出臺的同時，鳳凰網的一項調查顯示，80%的網友依然主張買房。

主張買房主要還是買“權”。調查顯示，若租購同權政策實施，在權益方面，教育和醫療的資源同權更被網友看重，其中40.49%的網友認為教育資源同權更重要。而教育權，在已推出“租購同權”的試點城市里，并沒有想象的那么容易實現。

廣州的《方案》規定：“賦予符合條件的承租子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。兩類人租房有機會入讀義務教育階段公辦學校。一類是有戶籍或政策性照顧借讀生，沒有自購房產；一類是符合市或區積分入學政策條件的，沒有戶籍的隨遷人員子女按照積分高低統籌安排入學。”

廣東一資深教育界人士指出，租購同權中的“權”，只是指符合條件的租戶子女可以擁有就讀公辦學校的資格。目前在廣州各區，入學排位的順序大致是：房戶合一者、無戶有房者，最后才是既無戶籍也無住房的人群。

武漢情況與廣州類似。武漢市教育部門相關人士表示，武漢已于多年前出臺《居住證服務與管理暫行辦法》，明確租房子女能夠就近入學享受義務教育，但條件是當學區生源不足時，符合條件的租戶子女才能就近入學。現實情況是，無論是廣州還是武漢，熱點公辦小學按戶口、房屋產權優先政策排序早已排滿，根本沒有名額留給租戶子女。

國務院發展研究中心市場經濟研究所研究員任興洲認為：“現階段，在我國一些人口大規模流入的城市完全做到‘租購同權還不太現實，最大難點是優質公共資源的供給能力不足，特別是與學區緊緊聯系在一起的教育資源明顯短缺。”她認為，一座城市涌入大量人口后，子女就學的需求會大幅度增加，但當地教育資源并不會隨著人口流動而立即同比例大量增加，由此會造成供需矛盾、教育資源供給緊張。

在供求關系的作用下，“租購同權”可能還會帶來學區房租金的上漲，如果過去買不起學區房，未來可能也同樣租不起學區房。

租房成為一種生活方式

“租購同權最大的意義不在于對市場的影響，而在于解決年輕人的剛性居住需求，讓租房也能成為一種體面的生活方式。”鏈家研究院院長楊現領認為，落實“租購同權”應該接地氣，重點考慮新市民眼下最迫切的需求，比如不被房東隨意驅趕、不被隨意漲租金等。

中國的租房市場的成熟度還遠遠低于國外的發達市場。國際上成熟的大都市、發達城市的租賃市場，租房人口戶數占比大致在40%-50%之間，而中國大概在21%左右。

發達國家中，德國以居民偏好租房、租賃市場完善、租金管制而著稱于世。德國聯邦統計局的數字顯示，德國有8000多萬人口，4000萬個家庭，只有45%的家庭擁有自己的住房，這一局面近10年來幾乎沒有改變。剩下55%的家庭并不是沒有經濟能力買房，德國城市房價普遍不高，據調查，至少有三分之一的租房家庭有足夠的資金買房。德國家庭不買房的首要原因是工作需要。德國公務員因工作地點固定，通常都會買房，而其他勞動者因市場、企業經營狀況等因素，工作會不斷發生變動，因此居無定所是常態，也就通常選擇租房住。

租房住的最大好處是，德國對租賃權益的保障很細致。一是對“可居性”嚴格規定，建立了住房安全與健康標準的評估體系，包括面積、生活設施、生理心理需求等多個評定標準；二是中介費、房屋修繕費等全部由房主承擔；三是德國租房和買房享有的公共權益是等同的，只要居民合法納稅，就可以享有本地公共服務。

而在中國，“租購同權”離真正落實還比較遙遠，“租房”往往是不得已而為之。但同時，租房也跟年紀密切相關，一個新城市人在“落腳”城市的首選就是租房，大學畢業生則是新城市人的主力軍。據偉業我愛我家集團市場研究院統計顯示，今年1月到6月，90后在整個租賃人群中的占比不斷擴大，已從20.4%升至30%。在北京，租賃市場上的主力軍是20歲到30歲的年輕人，占比達到了74%。年輕化、低收入群體聚集是租賃市場的主要特點，租房總體還是一個年輕人的話題。

而對年輕的這一代來說，他們個性化，對生活品質有要求，并且舍得花錢。租房對他們來說，房子是租來的，但生活不是。而要實現租房生活的高品質，重要一環就是保障承租者的權益，實現租房市場的消費升級。endprint