開發商違約 購房定金應雙倍返還

吳凡云　張超

2017年2月21日，南昌市西湖區人民法院一審審理一起房屋買賣合同糾紛案。法院判決：解除原告周某與被告江西某置業有限公司于2013年3月13日簽訂的《南昌市商品房買賣合同》；被告江西某置業有限公司、江西某物業管理有限責任公司雙倍返還原告周某已付購房定金人民幣200000元；被告江西某置業有限公司、江西某物業管理有限責任公司于本判決生效之日起五日內返還原告周某已付購房款人民幣143980元；被告張某對上述第二、三項債務承擔連帶償還責任；駁回原告周某的其他訴訟請求。

被告江西某置業有限公司系一從事房地產開發的企業，由香港某國際有限公司100%控股，法定代表人張某。2012年3月13日，原告與被告某公司簽訂《南昌市商品房買賣合同》，合同約定：1.原告購買的商品房為預售商品房；2.房屋坐落于南昌市西湖區景田大廈高層商住樓，建筑面積為26.46m2；3.房屋單價為每平方米13000元，總金額為343980元，首付房款定金100000元整，簽訂正式合同后付房款143980元整，合同在房管局備案后付清全部房款；4.被告某公司應當在2013年11月31日前將符合本合同約定的商品房交付原告使用；5.除不可抗力外，未按本合同的約定期限將該商品房交付原告使用，逾期超過60日后，原告有權解除合同，買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起30天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的0.02%向買受人支付違約金。合同簽訂后，原告將定金100000元和房款143980元匯人張某兒子趙某名下的某商銀行賬戶。2013年5月22日，被告某公司向原告出具100000元的收據一張，2013年5月24日被告某公司向原告出具143980元的收據一張，合計243980元。被告收取原告房款后，既未辦理預售商品房備案手續，也未向原告交付房屋。2013年10月28日，被告某公司在原告不知情的情況下，與案外人范某簽訂商品房買賣合同，將上述房屋以總價18萬元賣于范某。

法院經審理認為，依法成立的合同，對當事人具有法律效力。被告某公司與原告簽訂商品房買賣合同后，不履行合同約定，又將房屋賣與他人，構成根本違約，原告訴請解除與被告某公司簽訂的《南昌市商品房買賣合同》，予以支持。原告依據與被告某公司之間的合同約定交納了購房定金100000元，現被告某公司違反合同約定致合同目的不能實現，對原告訴請被告某公司、某公司雙倍返還定金200000元的主張，依法予以支持。原告已依照與被告某公司簽訂的合同約定交納了購房款143980元，該筆購房款由被告江西某置業有限公司的關聯公司江西某物業管理有限責任公司收取，現合同予以解除，購房款143980元應由被告江西某置業有限公司、江西某物業管理有限責任公司退還原告。雖然合同約定被告的違約責任，但依據合同法規定，原告可以選擇適用定金條款或違約金條款，因原告已主張被告雙倍返還定金，故對原告訴請被告承擔違約責任的主張，不予支持?，F查明被告某公司系被告張某個人獨資經營，其收取原告定金及購房款均轉入被告張某兒子趙某個人名下，構成公司財產與個人財產混同，依據公司法規定，一人有限責任公司的股東不能證明公司財產獨立于股東個人財產的，應當對公司債務承擔連帶責任，對原告訴請被告張某對上述債務承擔連帶責任的主張，予以支持。被告訴請第三人趙某承擔連帶償還責任，無證據證明，不予支持。遂依法作出上述判決。

[點評]《合同法》規定：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，并受法律保護。

當事人應當按照約定全面履行自己的義務，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。

當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。

本案是一起房屋買賣合同糾紛案，被告某公司與原告簽訂商品房買賣合同后，又將房屋賣與他人，構成根本違約，原告訴請解除合同，退還購房款、雙倍返還定金的主張，依法應予以支持。endprint