對投資性房地產會計處理問題的分析

白東旭

摘要：隨著社會經濟不斷發展，企業之間的競爭愈發激烈，其中房地產作為資產的組成部分，其自身價值越來越高，成為企業投資選擇的一部分。房地產市場異?；钴S，持有房地產能夠用于自身管理和銷售，且能夠從中賺取租金、增值收益。為了規范房地產投資會計處理，財政部門頒布有關準則，專門對企業進行房地產投資業務予以規范，做到有據可依。文章初步了解投資性房地產概念及其會計處理現狀，分析投資性房地產會計處理存在的問題，并在此基礎上提出相應的解決對策。

關鍵詞：投資性；房地產；會計處理；問題

現如今，我國正處于市場經濟轉型階段，會計在企業發展中的重要地位逐漸上升。但企業會計核算中，往往將投資性房地產視為普通固定、無形資產，采用折舊、攤銷方法實現對房地產價值的轉移，難以充分體現出資產的實際價值，且無法反映出企業的利潤與經營現狀，存在諸多不合理之處。因此加強對投資性房地產會計實踐進行針對性處理，能夠為管理者提供可靠信息，為企業決策提供科學依據。

一、投資性房地產概述

所謂投資性房地產，是指賺取租金、資本增值，或者兼有的房地產。在實踐中，投資性房地產可用于單獨計量、出售。以往，我們習慣將此類房產視為固定資產，按照其使用年限進行提取折舊處理。但是按照該方式，無法反映房產實際價值，特別是經過多年發展和實踐，其市場價值遠超過賬面價值。加上房地產投資涉及金額較大、且周期長，兼具高風險和高收益特點?；诖?，將投資性房地產視為一般固定資產處理并不科學。

一直以來，由于會計工作迫切需要將投資性房產從固定資產中分離出來，實現對其獨立性處理，對此2006年，國家頒布第3號準則，對投資性房地產公允價值進行了調整，按照國際準則執行，有利于幫助投資者能夠進行國內與國際比較。與此同時，增加了資產增值信息的透明度，幫助企業更好地參與到資本市場競爭。公允價值計算與企業具體情況相符，其中成本法計量，雖然能夠按照攤銷處理，以此來減少企業賬面利潤，但其能夠將房產實際價值保留在企業內部，切實保障投資者經濟利益。

二、投資性房地產會計處理問題

（一）公允計量問題

一直以來，公允計量問題都是此類會計處理的難點。目前，很多企業在會計核算中都采用公允價值核算模式，將模式下的收益納入到利潤總額當中，但在實際核算中，卻無法產生對應的效果。簡單來說，運用該模式無法為企業創造更多的發展機會，還會適得其反，影響財務報表[1]。對于經濟成本的計算，受到市場經濟的影響，人力資本持續增加，導致會計信息不準確，在很大程度上降低了會計工作質量。

（二）轉換計量問題

目前，此類房產中轉換計量問題普遍存在，制約企業進一步發展。如企業將公允價值作為基礎進行計算時，如果出現價值小于賬目價值，會視為當期損益，納入到具體科目當中。在此基礎上會影響會計核算整體效率，且對核算工作構成了一定負面影響。

（三）范圍問題

投資性房地產主要有三類，但每類都存在歧義，容易讓人產生誤解。土地使用權屬于無形資產，決定了其不能夠出租。如果土地使用權已經出租，或者已經出租的房產租賃期已滿，那么其仍然可以作為投資性房地產。由于范圍界定不明確，在很大程度上增加了會計處理難度。

（四）監督機制不完善

當前，投資性房產缺少完善監督機制，使得會計核算無法有序開展，且影響核損準確性。如在記賬登記、月結工作當中，缺少有效內部控制，在很大程度上阻礙了企業進一步發展。綜上來看，作為房地產的一部分，投資性房產具有較強的特殊性，但針對其進行會計處理存在很多不合理之處，無法真實、有效地反映出其應用的價值。

三、解決投資性房地產會計處理問題有效對策

對于此類房產的會計處理具有復雜性特點，由于其在實踐中存在很多不足，如果不能夠盡快解決，勢必會影響其有效性發揮，故要從如下幾個方面加以調整。

（一）增強公允價值可信度

新準則實施中，公允價值是其中難點。所謂公允價值，是在公平交易環境下，了解情況的當事人自愿進行資產交換的金額[2]。由于房產所處的地理位置、結構不同，決定了其自身具有獨特性，從而判斷其價格存在較大差別。因此只有明確公允價值，才能夠確保會計處理科學、合理。為了確保公允價值獲得準確，可以采用市場比較法、收益法。其中市場比較法，是需要估價房地產，與近期交易類似房產進行比較，對成交價格予以修正的方法。其理論依舊是房地產交易中的替代原理，但需要大量類似房產交易做依據，否則難以適用該方法，存在一定局限性。收益法，是求得估價房地產后的正常收益，按照既定的資本化率，對其累加處理，以此來確定合理價值的方法。該方法建立在于其原理基礎之上，不適合在自用房地產當中。

為了確保公允價值具有可信度，要建立一套完善的評估體系[3]。第3號準則并未針對投資性房地產予以明確，但由于該準確與國際準則相銜接，故可以參考國際準則40條，明確規定我國投資性房產公允價值。不僅如此，還要建立一支高素質房地產評估隊伍，確保評估師持證上崗，強調評估專業性，加大監督力度，避免舞弊和虛假評估現象的出現。

（二）完善計量方式

針對投資性房地產的計量處理，可以采用初始和后續兩種方式。針對前者而言，可以使用成本計量模式，明確規定外購、自行建造等獲取的初始計量。而后者，則要針對房地產實際情況合理選擇計量模式，此時不需要再對計量情況予以攤銷，值得注意的是，一旦選擇了計量模式，便不可以隨意變更，以確保會計信息真實、準確性。

（三）界定房產范圍

國際準則對于投資性房地產的確認條件非常明確，且以案例形式予以說明，能夠為會計實務提供科學依據。相比之下，國內準則對于投資性房地產的界定過于簡單和模糊，極有可能會針對同一情況，判斷出不同的結果，影響會計信息質量。究其根本是我國融資租賃多為不動產，而不動產融資租賃偏少。在國際準則當中，將以融資租賃、經營租賃等方式的房地產，均劃入到投資性房產中，我國卻沒有這么做。我國市場經濟發展速度飛快，為房地產行業發展帶來了更多發展契機。故要盡快界定此類房產范圍，將這兩項房產都納入其中，為會計事務提供支持。endprint

（四）加強會計核算監督

基于公平原則，為了避免企業選擇對自己有利的計量手段，要盡可能完善監督機制、內部控制機制，確保公允價值各級次計量能夠有效實施。同時在某種程度上來說，要接受有關部門監督，確保監督工作落實到實處，具體流程如圖1。

圖1 監督流程

投資性房地產企業針對公允價值的信息披露，還要積極參考會計信息。如今，一些企業高層管理者缺少理性知識，導致公允價值波動較大。因此要盡快完善信息披露制度，借鑒稅務會計信息披露制度，提高納稅信息透明度[4]。目前，財務報告中涉及的納稅信息，僅限制在部分納稅數據當中，缺少統一的數據計算方法和過程，披露的信息不夠全面，與預期所要達到的透明度存在一定距離。因此要將該項工作提升到制度層面上，以強制性手段增強企業會計信息披露，從而反映企業當前生產經營現狀。

（五）完善會計標準

新準則的出臺是為了反映該部分資產真實價值，為使用者提供科學依據。但企業基于自身經濟效益考慮，會選擇計價模式，并不愿意嘗試新的計量方法。對此，我國有關部門要引導企業在實踐中，堅持合理原則，考慮企業經濟業績、指標等，而非第3號準則設置的客觀條件，從房地產交易場所獲取同類信息，確保會計實務能夠得到有效執行，同時在稅收政策方面，考慮可能會對企業產生的影響，做到前瞻性，從而更好地引導企業實施新準則。

四、結論

根據上文所述，隨著社會經濟不斷發展，投資性房地產會計處理作為一項基礎性工作，高效的會計準確，能夠真實反映企業經營狀況，且能夠提高自身競爭力。但受到諸多因素的影響，對于此類房產的會計處理存在很多不合理之處，嚴重阻礙了其健康發展。基于此，面對經濟發展新形勢，我們要積極做出調整，增強公允價值可信度，選擇合理的公允價值判斷方法，同時，還要完善計量方式，合理界定房產范圍，盡快與國際準則相銜接，為投資者更好地進行國內、國際比較提供支持。不僅如此，我們完善會計標準，為會計實務提供制度依據，從而推動此類房產在市場競爭中獲得長足發展。

參考文獻：

[1]董太輝.目前房地產形勢下探討投資性房地產有關會計處理問題[J].現代商業，2013（03）：249-250.

[2]李丹.淺析投資性房地產處置時的會計處理及對財務報表的影響[J].財會研究，2013（05）：51-52.

[3]黃莉.房地產開發企業投資性房地產以公允價值模式進行后續計量的會計處理分析[J].中國管理信息化，2012（06）：9-10.

[4]賈楠.淺析《企業會計準則第39號——公允價值計量》對估值技術及披露的影響——基于投資性房地產分析[J].知識經濟，2015（11）：116.

（作者單位：沈陽市房地產拍賣行有限公司）endprint