營改增對房地產企業會計核算和納稅的影響

王建英

【摘 要】營改增政策的實施，不僅對房地產企業傳統的會計核算工作和納稅帶來了深遠影響，同時也極大地影響著我國稅收行業的發展。為了更加深入地研究營改增對房地產企業會計核算與納稅的影響，論文分別從積極影響與消極影響這兩個層面進行了闡述，并在此基礎上，對房地產企業的應對策略進行了分析，以進一步提高營改增政策下，我國房地產行業的會計核算與納稅管理水平。

【Abstract】The implementation of the policy of " change business tax into VAT"， not only has a far-reaching impact on the traditional accounting work and tax payment of real estate enterprises， but also greatly influences the development of China's tax industry. In order to further study on the effects of replacing business tax with value-added tax on real estate business accounting and taxation， this paper respectively from two aspects of the positive and negative influences analyzes this problem， and on this basis， analyzes the countermeasures for the real estate enterprises， in order to further improve the accounting and tax management level of real estate industry in China under the policy of replacing business tax with value-added tax.

【關鍵詞】營改增；房地產企業；會計核算；納稅

【Keywords】replacing business tax with value-added tax； real estate enterprises； accounting； tax

【中圖分類號】F275.2 【文獻標志碼】A 【文章編號】1673-1069（2017）10-0091-02

1 引言

房地產企業的會計核算與納稅，不僅關系著企業的經濟收益，同時也影響著企業的戰略發展，甚至間接影響我國稅收行業的發展工作。營改增政策的出臺與實施，為企業會計核算工作與納稅帶來了重要影響，尤其是房地產企業。從整體上看，實施營改增政策可以推動我國經濟的發展進程，但其也存在著弊端，即營改增政策的實施，給一部分行業領域帶來了一定的稅收負擔。鑒于此，房地產企業必須明確在實施營改增過程中，自身會計核算與納稅所必須承擔的積極影響與負面影響，進而更好地適應營改增政策下市場需求的變化與時代發展的趨勢。

2 營改增對房地產企業會計核算與納稅的積極影響

實施營改增政策，對房地產企業會計核算工作與納稅帶來的積極影響，主要分為以下三方面：

2.1 有利于提高企業納稅意識

在實施營改增政策后，房地產企業的業務部門與財務部門，會加大對相關票據的審核力度，測量工作也更加深入、細致，進一步規范企業的納稅制度。與此同時，也使房地產企業更加重視對業務工作人員與財務工作人員稅務意識以及素質的培養，使其實時關注國家頒布的稅收優惠政策，有利于企業納稅工作的開展[1]。總之，實施營改增，有利于增強房地產企業的納稅意識，對企業納稅管理工作具有重要的積極影響，同時還可以使企業內外部達成一致的降低稅負這一納稅管理目標。

2.2 有利于企業實行業務整合

在營改增政策實施之前，房地產企業的營業稅，均是由財務部門根據相應單據負責報銷的，而采購部門在提供單據時，并不會對單據的來源與類別進行區分，這便極大的增加了財務部門的工作量，導致工作效率低下。在實施營改增政策之后，企業財務部門不再僅根據單據進行報銷，而采用了用增值稅專用發票與普通發票進行抵扣的報銷方式，此時企業財務部門只需審核增值稅發票，同時企業業務部門必須要為其提供合格的增值稅發票[2]。簡單來說，營改增的實施，將傳統的稅票重心只在財務部門，轉變成了現在的兩個部門之間的協調工作。所以，營改增政策的實施，極大地促進了房地產企業財務部門與業務部門的票據整合。

2.3 能夠避免發生重復征稅現象

營業稅是以企業的實際銷售額為標準進行征收的，對房地產企業而言，企業成本主要分為土地成本、建安成本以及材料成本等，其中，建安成本與材料成本自身便承擔著納稅責任，但在日后征收企業營業稅時，二者還要承擔營業稅負，導致二次繳稅現象，而增值稅則是按照企業經營管理的各個環節的增值額實行征稅的。所以，在實施營改增政策后，企業只在增值環節承擔稅負，材料成本以及建安成本均是以增值稅發票的形式實行抵扣，極大地降低了企業的稅收負擔。

3 營改增對房地產企業會計核算與納稅的消極影響

3.1 可能會增加企業的稅收負擔

首先，房地產企業在計算所得稅時，價內稅即為原營業稅，其可以在計算企業所得稅時，當成營業稅的稅金予以扣除。但在營改增政策實施之后，增值稅是價外稅。所以，在計算企業所得稅時無法將增值稅扣除；其次，在實施營改增政策之后，房地產企業的增值稅率為11%，極大地縮小了房地產企業合作公司的選擇余地。同時，也使房地產企業面臨著一定的轉移稅負進而價格增高的問題。最后，在房地產企業的開發成本中，有很大一部分是不可以用增值稅專用發票實行抵扣的，例如勞務費等。因此，由于未能進行有效的進項抵扣，再加上稅率的提高，導致房地產企業的實際稅務增加。endprint

3.2 對企業的財務報表產生負面影響

一方面，在營改增政策實行之前，不動產支付購買所需的價款是全部計入到固定資產當中的，但在營改增政策實施之后，購置不動產的價款則必須價稅分離，增值稅的進項稅額便可以實行抵扣，進而使得企業固定資產的價值受到負面影響。另一方面，增值稅的又一大明顯特點，即利潤表中的價稅[3]。實行營改增政策后，增值稅需要從企業的營業收入中剝離，極大地降低了企業的經營收入。除此之外，由于房地產企業的成本包括人工成本以及原材料成本等，故在實際的經營管理過程中，獲取有效增值稅發票的難度較大，進而容易增加企業的稅負成本。

4 解決營改增對房地產企業會計核算與納稅影響的對策分析

4.1 強化稅務人才的培養

稅務人才是房地產企業會計核算與納稅工作的主體，故為了更好地應對營改增政策對房地產企業會計核算與納稅的影響，必須全面提高人才素質，進而對企業的賬務管理進行優化。一方面，企業需要重視財務部門與業務部門二者的協調工作，推動二者進行有效協同，共同承擔稅務重心[4]。并且，加大對企業員工的培訓力度，增大票據管理的規范程度；另一方面，企業需要將二級會計科目詳細記錄并應用在一級會計科目當中，并將企業經營管理的申報抵扣環節以及增值稅產生的內容進行通報。

4.2 提高票據管理水平并強化稅務籌劃

由于在征收增值稅時，是以企業增值額為基礎計算應繳納稅收的，所以，可以有效避免重復征收現象的發生。而在實行增值額計稅的過程中，進項稅發票以及銷項稅發票的抵扣是關鍵所在。鑒于此種情況，房地產企業在實施增值稅時，必須全面增強對票據的管理水平。具體來說，營改增政策下房地產企業經營管理時，在價格相同的情況下，應盡可能降低和非一般納稅人之間的合作頻率，選擇與外包企業合作。與此同時，在獲取增值稅發票時，企業必須科學地掌控時間，與合作企業之間簽訂協議，堅決避免發生申報延期的情況，以此來降低企業流動資金的風險隱患。

除此之外，房地產企業還需要準確掌握營改增政策的實施及其對企業內部會計核算與納稅帶來的實際影響，進而使企業的納稅籌劃工作更加科學，尤其是企業成本的稅務籌劃[5]。由于房地產項目的建設周期一般較長，需要大量的資金投入，故企業在實際經營過程中，需要與各個有關方面進行有效溝通，同時明確當下最新的稅務優惠政策。

5 結論

營改增政策實施以來，不僅改變了傳統的房地產企業會計核算與納稅管理模式，同時也影響著我國整個稅收行業的發展。但是，現階段營改增對我國房地產企業會計核算與納稅仍然存在一些影響，為此房地產企業必須通過強化稅務人才的培養以及提高票據管理水平并強化稅務籌劃，應對營改增政策實施帶來的影響。營改增對房地產企業會計核算與納稅的影響包括積極影響：有利于提高企業納稅意識、有利于企業實行業務整合、能夠避免發生重復征稅現象，以及消極影響：可能會增加企業的稅收負擔以及對企業的財務報表產生負面影響。因此，在營改增政策的影響下，房地產企業必須通過以上措施，不斷提高自身會計核算與納稅管理水平，進而降低企業稅負，提高企業經濟收益。

【參考文獻】

【1】戚興國.營改增對房地產企業稅收的影響及籌劃對策分析[J].財經界（學術版），2016（06）：325.

【2】陸勇.試論營改增對房地產企業財務管理的影響[J].行政事業資產與財務，2016（09）：18-19.

【3】朱旭丹.淺析“營改增”對房地產企業稅收的影響及籌劃對策[J].全國商情，2016（10）：68-69.

【4】王威威.“營改增”對房地產企業的影響及對策分析[J].中國商論，2016（36）：135-136.

【5】鄭琳莉.探討營改增對房地產企業稅收的影響及解決對策[J].財會學習，2017（09）：142-143.endprint