租購同權的背后

王翔

只有我國住房租賃市場日趨規范、相關制度更加成熟、從業機構更加專業，住房租賃市場才會得到健康發展。

7月中旬，《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》出臺，提出“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權”，“租購同權”第一次出現在我國地方政府的正式文件中。被“天價學區房”刺痛神經的公眾多少希冀著“租購同權”4個字可以改變已延續近20年的房地產市場邏輯。

僅僅3天后，住建部等9部門聯合發布的《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個城市作為首批開展住房租賃試點。隨后，阿里巴巴創始人馬云高調入駐住房租賃市場，阿里與杭州市住房保障和房產管理局合作共建杭州市住房租賃監管服務平臺。同樣行動起來的還有房企，萬科集團已拿下多處自持物業地塊，并在2016年成立了長租品牌“泊寓”。

租或購，百姓在乎的是權

紀曼曼是北京鏈家西城區清芷園店的一名二手房交易經紀人，這個來自河南的24歲姑娘自從蘭州某大學畢業后就來到北京鏈家，干過租賃，最后選擇了二手房交易，成為一名房產經紀人，“當我讓一家人以合適的價格買到滿意的房子時，感覺特別有成就感。”很巧的是，她接受本刊記者采訪的那天，恰好是她來鏈家的第500天，雖說時間不長，但在這500天里，她經歷了“930新政”和“317新政”——樓市的火爆與低迷、買家和賣家的大喜和大悲……她從中不僅僅看到了北京樓市的起伏跌宕，更體驗和收獲了一份面對人生應有的態度。

在其供職的鏈家門店，紀曼曼對本刊記者表達了房產經紀人對這一政策的關注：“近期，北京正式出臺了租房新政的指導意見，一下點燃了整個朋友圈，幾乎我們之前做過的設想，比如戶口、入學、長租、付款方式等問題，在這里都有體現，充分說明這次租房市場要‘玩真的。”

首先，大家最關注的一點，是承租人必須為北京戶籍無房家庭，符合在同一區連續單獨承租并實際居住3年以上且在住房租賃監管平臺登記備案、夫妻一方在該區合法穩定就業3年以上等條件的，其適齡子女可在該區接受義務教育。也就是說，租房可落戶，租房可上學的前提條件必須具備北京戶口，租房不會成為享有北京福利的阻礙。但這卻被某些人故意曲解成租套房就能享受北京戶口的福利，以此來判斷租購同權很明顯的是歪曲事實。

其次，承租人為本市戶籍，可以在公租房上戶口；非本市戶籍的，可以在住房租賃監管平臺申請居住證。“即使你是北京人，如果沒有房子存戶口也是件麻煩事，現在你可以在公租房里上戶口了。而非北京戶口的人，則要辦理居住證。其實，只要房東配合，辦居住證是很簡單的。但實際操作過程中，房東往往不配合，因為他怕請‘神容易送‘神難，所以現在給你一個便捷條件，只要你在平臺上申請就給你居住證。”紀曼曼告訴記者。

再次，鼓勵長租房。如果長租房多了，跟買房就沒什么區別了，特別是10年的長租房，肯定會增加租戶的穩定預期，甚至可以自己裝修，添置家具。新政規范了租賃合同的簽訂、押金的收取和支付，未來都將通過租房平臺來完成。當事人簽訂3年以上住房租賃合同且實際履行的，可以獲得相關政策支持。另外，規定了B2C企業自有住房對外出租，租賃期不得低于3年。也就是說，以后大量的公租房，大量的開發商自持物業租賃住房，都是3年起租。

所以，綜合來看，基本上大家在租房中的痛點問題，政策都有涉及。租購同權很好地把產權和產權資源區分開來，把那些處于社會底層的買房子為了住、為了生活的人保障好，打消房地產所帶來的恐懼，把老百姓的民生問題解決好。剩下再去買房的人基本就都是想改善、想投資的，這時候再推進房產稅，誤傷的概率就小得多。

“這個政策的出臺意味著具有北京戶口的人不用再著急買房了，租套房也是一樣的，可以存放戶口，也可以給子女辦理入學。”紀曼曼告訴記者，租購同權雖說意義非凡，但也要理性對待。在實際操作過程中，還有很多問題依然懸而未決，諸如公租房體量有多大、質量和效率如何、是否可以覆蓋大多數剛需群體。雖然國家提倡長租，但大部分房東都不愿意把自己的房產托管給中介超過1年，如何實現私房長租還有待配套措施的進一步出臺。

合理的資源分配是根源

一個學區的好學位，居住在該地區的居民都不夠分，怎么拿出多余的學位來分給租房子的人？

國務院發展研究中心市場經濟研究所研究員任興洲認為：“現階段，在我國一些人口大規模流入的城市完全做到租購同權還不太現實，最大難點是優質公共資源的供給能力不足，特別是與學區緊緊聯系在一起的教育資源明顯短缺。”

“只要一份居住證明，也就是租賃合同，我們的孩子就能和買房者上一樣的小學、中學。”被派往美國工作的北京某咨詢機構職員高時告訴記者，在美國，地方政府公共資金的最主要來源就是房產稅，盡管房產稅是房東繳納的，但一定程度上講，交了租金的租房者也為房東承擔了房產稅，按照這個邏輯，租房者當然能夠享用所租房屋的相關公共服務，“然而，國情不同，中美人口規模、公共資源體量都不一樣，指望租購同權卸掉你頭上的購房壓力在目前來看還不太現實。”

租購同權絕不單是一個住房問題，更取決于我國城市公共服務供給能力的提升和管理能力的現代化，尤其是在教育制度和相關資源的供給方面。現在人口流動越來越快，但義務教育資金投入在不同省份之間很難流動起來。業內人士認為，應逐步改變這種機制，使人口流入地獲得相應義務教育的財力支持，讓其有足夠的能力改善當地教育條件，增加優質公共資源的供給。“同時，還要做好配套的制度設計，避免造成過度的人口‘虹吸效應，加重‘大城市病。因此，與租購同權相伴隨的，必須是一系列體制機制的改革和相關的制度安排。”任興洲說。endprint