關于物業稅開征的幾個問題

黃亞軍 沈天琦

稅收作為整個財政體制的一個重要組成部分，在改革中的所占據的位置愈發重要。“營改增”的完成，使得流轉稅的改革取得了巨大的成績，同時也使得財產稅的改革更加迫切。物業稅的開征便是在這種背景下提出的。由于物業稅的開征一方面會使得我國原先的稅收體系得到優化，會有積極的作用；另一方面物業稅的開征也會導致新的問題的產生。

一、關于物業稅應不應該開征的問題

應不應該開征物業稅是物業稅開征首先需要回答的問題。對于這個問題的回答目前理論界存在兩種不同的觀點。

觀點一是積極的，認為物業稅應該開征。其主要依據有（一）物業稅的開征可以統一目前混亂的房地產業稅制。目前房地產業稅制是指與房地產業有關的各種稅收制度，具體我國目前包括有10個稅種，即營業稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅、契稅、土地增值稅、城市維護建設稅、房產稅、個人所得稅、企業所得稅、印花稅；（二）物業稅的開征可以抑制高企的房價和由此產生的金融風險。物業稅的開征可以使得整個房地產業稅收負擔由流轉環節向保有環節轉移，同時稅費也由原先的一次性繳納轉變為按年度分期繳納。這會讓房地產商的成本下降，由此導致房價下降。伴隨著房價的下降，房屋購買的門檻下降了。原先由房屋購買人一次性支付的款項變成了按年分期支付間接降低了房屋購買者的貸款負擔，進而降低金融體系的風險；（三）物業稅的開征可以為地方政府帶來穩定的財政收入。目前在地方政府的收入中土地出讓部分所占的比重過大，隨著“營改增”改革的完成，地方政府財政收入中稅收收入的進一步減小，而地方政府所承擔的事務并沒有減少，這將會進一步增加土地出讓金在地方政府收入中的比重，形成所謂的“土地財政”；（四）物業稅的開征能夠縮小貧富差距。可以通過對房屋保有者進行不同稅率的設計，達到向擁有房屋價值大的房屋持有者征收更多的稅，達到社會公平的目標。

觀點二是消極的，認為物業稅不應該開征。其主要依據是（一）物業稅作為單一稅種的開征與否并不能夠解決現行房地產業稅收制度中存在的問題。要解決現行房地產業的稅收制度問題需要的是一系列的稅種，稅率以及稅收優惠政策等的配套使用；（二）物業稅的開征會加重納稅人的負擔。持該觀點的人認為物業稅會使得流轉環節的稅收降低，但是會增加納稅人在使用環節的成本；（三）物業稅的開征并不會對房價有著期望幅度的下降。因為按照需求與供給理論，決定房價水平的大小的主要因素不是成本的多少，而是需求與供給數量的多少。而物業稅的開征并不會對巨大的需求市場有著強烈的沖擊；（四）物業稅開征的操作性目前還存在問題。物業稅的從價征收已經成為必然，而房屋市場價值的取得在我國目前還沒有形成一個公認的評估體制。

本文的作者認為我們應該開征物業稅，主要原因是按照稅收的職能有三個：（一）組織財政收入；（二）調節社會經濟；（三）監督經濟活動。而物業稅的開征首先可以作為國家財政收入的一個來源。特別是對于地方政府來說構建一個完整的地方稅收體系目前還缺少一個核心的稅種來支撐，而物業稅正好可以充當這個核心；其次物業稅可以調節社會經濟。物業稅對目前的房地產市場價格和社會收入分配都具有調節能力；最后物業稅的開征可以起到對房地產業進行監督的作用。

二、關于物業稅開征的目的是什么的問題

解決物業稅開征的目的這個問題可以對我們認識物業稅的本質起到很好的作用。在前文我們看到在對物業稅是否應該開征的問題進行討論時，人們一直在爭論的是物業稅開征后它的效果怎么樣。其實爭論的焦點無非有三個：（一）物業稅開征能夠有效抑制房價；（二）物業稅開征能否統一房地產業稅收制度；（三）物業稅開征是否影響政府財政收入。毋庸置疑這三個爭論的問題的確是我們在對是否開征物業稅時需要考慮的重要問題，但是這三個焦點問題卻并不是我們是否開征物業稅的出發點。我們決定是否開征物業稅并不是為了抑制房價、統一房地產業稅收制度和單純給地方政府帶來財政收入。

在本文作者看來物業稅既然作為一種稅收，那么其本質就是滿足社會公共需要的一種分配形式。從這個角度看，物業稅的開征目的就是政府為了提供公共服務獲得資金來源的一種政府活動。那既然如此，我們就需要分析開征物業稅是為了政府提供什么樣的公共服務來籌集資金的以便確定物業稅的征稅對象。

三、關于物業稅征收對象是否包括土地的問題

（一）是物業稅的征收對象不應該包括土地。持有該觀點的人主要提出兩種依據：1.在我國土地的所有權屬于國家和集體，而居民只擁有土地的使用權。而物業稅作為一種財產稅，其征收對象應該是私人財產，而土地所有權屬于國家，私人只擁有使用權，故而不應該對土地征收物業稅，即物業稅的征收對象是房屋建筑物，不包括土地；2.居民在購買房屋時，在現行的土地使用權制度下，只是購買了一定年限的土地使用權。所以按照現行制度，居民只是從國家手里租用了土地，而不是購買了土地。所以居民在購買住宅時支付的土地出讓金從性質上看屬于向國家支付的租金。既然居民在購買房屋時已經支付過租金了，那么在征收物業稅時就不應該包括土地。

（二）物業稅的征收對象應該包括土地。持有該觀點的人主要依據有：1.對土地征收物業稅替代土地出讓金可以降低房地產商的拿地成本，進而降低了房地產商的成本，能夠有效抑制當前高企的房價；2.隨著城市的發展，相關基礎設施的完善，城市的地價會上漲，該部分屬于土地的增值收益。此時房屋的持有者會獲得該部分的收益，但是根據“漲價歸公”理論，城市土地價值的增值是由于政府提供了基礎設施建設，所以該部分的增值收益應該屬于政府。

本文作者認為物業稅的征收對象應該包括土地，其原因有二：（一）是根據物業稅的本質屬性，由于物業稅是政府為了滿足社會公共需要的一種分配形式。所以物業稅的征收是政府提供公共服務的一種收入補償。這就就是說政府征收了物業稅是因為政府提供了跟物業相關的公共物品，所以說物業稅的征收對象是土地的使用者不是所有者。（二）隨著社會經濟的不斷發展，房屋保有者所擁有的房屋價值在不斷增長。而導致房屋價值不斷增長的原因是政府提供了公共物品，所以房屋價值增值部分的收益應該歸屬于提供公共物品的國家。所以國家可以通過對土地部分征收物業稅來參與這部分地價上漲的收益。根據上述兩個觀點，本文作者認為物業稅的開征對象應該是包括建筑物和土地在內的“物業”。

四、關于物業稅的征收范圍是否包括農村的問題

對于是否將農村納入物業稅開征的范圍，目前理論界還沒有一個統一的觀點。根據國際經驗應該將物業稅的開征范圍覆蓋到農村。但是在我國面臨兩個問題，首先按照物業稅的開征時對現行的房地產業稅制統一的出發點來考慮這個問題時，我們就會發現目前所遵循的房地產行業的稅收制度基本上只涉及城市。所以按照這個邏輯我們在開征物業稅時就不應該包括農村。其次在當前農村稅費改革的背景下，對農村開征物業稅會不會增加農民的負擔，與當前改革的目標相背離？所以從這個角度來看開征物業稅業不應該包括農村。

本文的作者對這個問題的觀點是我們應該將物業稅的開征覆蓋到農村。原因有以下幾點：（一）根據本文前述觀點，開征物業稅的最初目的不應該是為了統一房地產業稅收制度，而是為了給政府提供公共物品提供資金來源。所以從這個角度來看，我們對農村征收物業稅是因為我們政府對農村提供了像道路、學校、醫院等公共基礎設施。而農村居民享受到了相應的公共物品，所以政府應該對農村居民征稅來彌補這部分公共物品的成本。（二）征收物業稅符合國際慣例。但是基于我國實際的國情考慮，我們在稅制設計時可以將農村包括在物業稅的開征范圍內，但是對于農村和城市還是應該區分對待的。我們可以以暫不征收或者以較低的稅率這樣的稅收優惠手段來配合我們正在進行的農村稅費改革，從實際上降低農民負擔。