營改增對房地產企業稅收的影響及籌劃對策

代雨婷

摘要：伴隨著我國營改增稅收改革的推廣普及，國家正在逐步加強調控房地產企業稅收力度，我國房地產企業需要進行一定的改變，進而與目前稅收政策很好適應，進一步保證自身的經營利益。本文主要分析了營改增政策相關內容，營改增對房地產企業稅收帶來的影響，以及房地產行業應對營改增的稅收籌劃。

關鍵詞：營改增；房地產企業；稅收籌劃

房地產企業在經濟迅速發展的浪潮中開始實行營改增政策。其對房地產企業帶來好處的同時也形成了一定的經營風險，迫切需要企業制定解決風險的措施從而更好的與營改增政策相適應。

一、營改增政策概述

營改增自從2012年開始實行以后，相應的營業稅改征增值稅的發展也在平穩推進，在推進營改增的過程中，政府和稅務局陸續頒布了一些政策法規、條文款項，這些內容不但涉及了行業改革、稅率、計稅的方法，還提及了免稅政策、管理增值稅發票等。

在營改增具體實施過程中，普通納稅人的增值稅分別增加了6%和11%，小規模納稅人征收稅率不會發生變化。當情況較為特殊時，征收應采取相對簡便的方法，也可以采取零稅率。

二、營改增對房地產企業稅收帶來的影響

（一）對采購建筑材料造成的影響

采購建筑材料對于房地產企業施工來講是一個主要工作，其對工程施工進度和質量造成了直接影響。完成一個工程項目必須擁有大量的材料作為支撐，在采購這些材料時，主要材料是和大型廠家或者供應商合作采購，也有零星采購的材料等；建筑材料來源方式較多，增值稅進項稅額抵扣難度大，由于發票管理難度大，很多材料的進項稅額無法正常抵扣，使建筑業實際稅負加大。根據《財政部、國家稅務總局關于部分貨物適用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知》（財稅〔2009〕9號）規定，一般納稅人銷售自產的下列貨物，可選擇按照簡易辦法依照3%征收率計算繳納增值稅：①建筑用和生產建筑材料所用的砂、土、石料；②以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續生產的磚、瓦、石灰（不含黏土實心磚、瓦）；③自來水；④商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產的水泥混凝土）。以上所列貨物，都是工程項目的主要材料，在工程造價中所占比重較大。假設施工企業購入以上材料都能取得正規增值稅發票，可抵扣的進項稅率為3%，而建筑業增值稅銷項稅率為11%，施工企業購入的以上材料必將增加8%的納稅成本，從而加大建筑業實際稅負，導致房地產開發企業的開發成本中的建安成本相應增加，在國家這種限價銷售的大環境下，擠占了利潤空間。在這樣的前提下，房地產企業需要努力改革，以便可以迅速適應國家營改增稅收政策。

（二）對短期稅負造成的影響

營改增政策實施初期，會出現政策不完善，企業本身缺乏充分準備等問題。在這一階段，政策可能缺乏全面的考慮，亦或是房地產員工無法深刻了解政策內容。基于上述問題，為了在營改增政策過度階段避免房地產企業經營受到巨大的影響，政府繼續執行老項目老政策，針對房地產企業在2015年4月30日之前形成的老項目增收增值稅還是采用5%的稅率。但是在改革政策以后的新項目極有可能出現抵扣進項不足增加稅負問題。企業不能做好充足的準備，最為顯著的問題便是新項目增值稅的抵扣率明顯較低，缺少進項執行抵扣，進一步增加了稅負。另外，房地產銷項稅率是11%，這一數字有時會高于一些進項的增值稅稅率，企業在無形之中加重了稅收負擔。

（三）對人工成本造成的影響

經過對房地產工程項目所需勞動力資源分析了解到，建安成本中的人工費占工程總造價的20%-30%，而人工費主要通過支付勞務公司及零散民工工資形成。“營改增”后個人分包、架子隊很難取得增值稅專用發票，不能抵扣進項稅額，造成人工成本不能抵扣，農民工占據了極大的比重。在工程項目施工中農民工勞動力任務可以獲得良好的成效，但是農民工與其他勞動力之間也出現了較大差異。由于勞動力體現出流動特點，對于這部分農民工缺少專業的勞務公司對其負責，如此一來房地產企業無法取得相應的增值稅發票。進一步造成了房地產企業自身加大稅收支出，直接對人工成本造成影響。此外，還出現了“三流不一致”的問題：即合同關系、資金往來、發票開具的雙方必須保持一致，防止虛開增值稅發票，帶來稅務風險。目前，根據開發企業與勞務施工單位簽訂的合同規定以及企業會計核算的要求，需要勞務施工單位提供發票，為收取工程進度款，勞務施工單位會想盡各種辦法取得發票，造成三流不一致現象。

三、房地產行業應對營改增的稅收籌劃

（一）加強學習營改增制度

營改增政策首先選擇在房地產行業中試行，主要目的是可以為其他行業提供杠桿作用的相關參考，所以房地產企業必須重視營改增政策的實施情況。企業需要嚴格培訓有關的財務人員和管理人員，使全體員工積極進入營改增政策的實施中。

（二）對房地產開發成本進行稅收籌劃

一般來講房地產企業在項目開發過程中需要較長的時間，不僅需要對房地產建筑開發用地嚴格篩選，還需要大量購買項目所需材料。若可以在此期間分攤處理房地產工程項目成本，就可以對房地產企業工程項目每個階段形成的增值稅實行分攤處理，進一步節省房地產企業開發工程項目的成本開支。因此在營改增政策執行中，需要房地產企業建立專業的稅收籌劃工作崗位，首先對開發成本做一個基本的稅收籌劃，明確分析房地產企業經營過程中每個階段稅收支出情況，制定分攤處理措施，從而節省房地產企業開發項目成本。

（三）對物資及銷售方式進行稅收籌劃

1.物資材料稅收籌劃

對于建筑材料供應商需以招投標的方式確定，招標依據是供應商能否出具增值稅發票，同時結合競標企業的材料報價、產品質量等進行全面的評價，最后對滿足條件的一部分企業科學選擇。在選擇與聘用勞務人員上，也需要盡可能避免出現零散勞動力和流動人員，進一步保證房地產企業可以獲得勞務派遣公司或者是代理公司開出的增值稅發票。endprint

2.銷售方式的稅收籌劃

明確無法實行進項稅抵扣的項目，尤其是新增無法抵扣的項目。結合具體項目，準確核算進項稅，明確綜合納稅，確定所在區域項目的分解標準。財務單位建立進項稅臺賬，嚴格區分各個區域以及有關的匯總稅收，安排專業人員對專用發票進行掃描，明確可否實行抵扣，在月末對真實財務狀況全面了解，避免財務計算可能造成的失誤，盡量減少抵扣聯發票出現紕漏。財務部門應當加強管理申報工作，在申報之前，需要合理安排報稅活動，聯系收入單位提供預繳基數，準確匯總核算所在地區的稅額，在規定的時間內申報預繳稅額，整理單據和報表，確保順利進行稅收匯總工作。

（四）加強培訓專業人員

為了盡量減輕營改增對房地產企業造成的影響，首先，對于企業管理者來講，在對稅制改革全面掌握的前提下，超前進行謀劃，控制企業發展方向。其次，組織企業財務人員進行專業知識培訓，促使財務人員管理能力與企業稅改之后的管理需求相符；專門組織學習稅改政策的有關規定以及涉稅風險問題，提高財務人員對實際問題的解決能力和應變能力；同時，企業需要聘請專業培訓單位或者具備一定經驗的財務人員開展業務培訓，提升納稅人的稅務籌劃水平。

另外，企業還必須積極提升相關部門的業務操作水平，特別是材料采購及項目招標部門。由于他們的工作緊密聯系著增值稅進項抵扣工作，因此必須重點開展培訓。首先要幫助工作人員了解營改增實施之后后需要注意的工作問題，進一步提高管理能力；其次，明確劃分可抵扣或不可抵扣項目，在材料采購過程中應當獲取發票，進而可以避免企業出現稅負過重問題。

四、結束語

在稅收改革中營改增是主要內容，極大推動了我國經濟發展，有利于企業不斷發展壯大。只有對營改增利弊全面了解，采取科學措施更好的適應營改增政策，健全會計核算制度，加強企業財務核算制度，才可以推動企業可持續發展。

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（作者單位：湖南景上財信置業發展有限公司）endprint