房地產投資風險分析與防范手段分析

陳初陽

【摘 要】進入21世紀，社會經濟水平快速提升，促進了房地產行業進入繁榮發展階段，為國民經濟的發展貢獻諸多，也引發學界對房地產方面的內容進行研究。由于房地長市場機制缺乏健全規范，且在投資方面具有投入高、收益性大的特點，越來越多房地產企業投入過多資金，導致投資過熱現象頻現，為房地產行業健康、穩定的發展埋下隱患，給部分投資商造成投資風險。本文基于我國現行經濟市場狀態，對房地產投資風險相關問題進行討論，分析有效應對投資風險的防范手段。

【關鍵詞】房地產投資；投資風險分析；風險防范措施

引言：

自從建立中國特色社會主義市場經濟制度，我國在經濟運行方面蓬勃發展，伴隨各項經濟政策與方針的執行，我國房地產行業享受各項扶持與優惠內容，這為房地產投資提供了必要條件，同時活躍了國內房地產行業的市場經濟活動。房地產投資限制情況少，對投資主體與投資手段要求不高，因此造就多元化的房地產投資形式，本文選取房地產開發企業開發房地產角度進行分析，對房地產投資風險與防范手段進行簡要論述。

一、房地產投資風險因素的分析

了解房地產行業行情，才能做好投資，然而房地產行業投資收到諸多因素影響，以至于投資過程中會出現各種各樣的影響因素，這是一個動態過程，并非一擊即中。因此在進行房地產投資時，需要不斷掌控新的動態情況，對各項環節產生的風險因素都加以重視，及時采取應對措施才可提高房地產投資安全性。

（一）房地產投資前期風險

1.政策風險

國家政策及地方出臺相關政策對房地產投資影響巨大，由于房地產行業運行與國家經濟發展緊密相關，政府在政策上對房地產行業把控較為嚴格，因此在很大程度上由政策帶來的風險需要房地產行業認真對待[1]。首先，金融政策上，國家會根據經濟運行狀態做宏觀調控，而房地產行業開發過程中多數會通過銀行貸款渠道籌措資金，一旦金融政策調整就會引起銀行利率的波動，繼而對房地產貸款造成影響。其次，產業政策導致的風險，主要由政府在產業改革及產業結構方面引發，隨著我國現代化建設水平的提高，國家大力發展第三產業的同時降低了房地產行業在國民經濟中的占比率，使房地產總體投資資金陷入緊縮投資，容易影響房地產市場的經濟活動，給其造成損失。

2.政治環境風險

政治環境風險于我國是出現幾率較低的房地產投資風險影響因素，從國際市場上開，局部地區發生的政治沖突、戰爭、社會動蕩等社會性的政治事件對當地房地產投資活動產生巨大影響，嚴重者造成房地產價值驟降。這些年來我國房地產市場價值波動也多數受到周邊國家政治環境更迭牽連，例如9.11事件后包括中國在內的眾多國家在短期內陷入社會不安定狀態下，此時國內房地產市場經濟陷入低迷，樓市持續走低，給多地房地產企業造成沖擊。

3.經濟制度改革風險

我國經濟體制改革是循序漸進的，每次制度改革都將關系到國民經濟結構比例與經濟運行機制的再調整，因此對各個行業都產生舉足輕重的影響。房地產業經營管理與經濟制度存在緊密聯系，不但是因為經濟制度改革直接變動房地產業在國民經濟中的地位，更因為經濟制度改革后會間接促進房地產行業的產業內部結構調整。例如，城市傾向發展第三產業，調低工業產業占比率，意味著城市房地產投資傾向于寫字樓，而降低工業廠房投資資金。

（二）房地產投資開發建設期風險

1.土地獲取風險

房地產投資開發建設涉及大量征地拆遷活動，因此房地產投資順利與否與土地獲取有直接關系。當前，我國對于拆遷補償方面的法律規定并不完善，且由于社會群眾心里因素導致土地征地拆遷總是困難重重，往往房地產投資方為了盡快開發項目會投入更多時間與金錢，因此房地產投資者承擔了更大的機會成本，面臨項目開發與投資風險[2]。

2.工期拖延風險

房地產開發建設期間做到時間短、動工快、高質量可以提高項目投資的價值含量。因此工程項目工期拖延會給房地產投資帶來額外風險，縱觀我國房地產市場，任何環節時間后延都可能錯失良機，并且會對后期房地產銷售造成阻礙，例如，有房地產項目工程在建期間，已經開發預售，而由于工期拖延沒有如期交工就需交付違約金，并承擔聲譽損失責任，這對房地產行業來說是極為嚴重的。

3.項目質量風險

質量決定競爭實力，房地產項目工程質量達到指標就是房地產公司的招牌，在房地產競爭之中擁有過硬的項目質量，就擁有更大的出頭機會。消費者購買樓房，主要考慮的就是建筑質量問題。尤其重要的是，如果房地產開發投資資金過大，而質量不過關，一旦因項目質量產生糾紛，那么給房地產公司將造成巨大沖擊，甚至逐漸被其他競爭對手打壓，最后只能退出房地產界。

4.開發成本風險

房地產投資前對開發項目進行預算，但是由于房地產項目開發建設環節眾多，對資金需求量大，很多階段都會出現多種多樣的原因而增加成本預算，這就造成了房地產投資開發成本風險。一般，在開發建設前期開發成本對整體項目影響較大，越到后期開發成本風險性就越小，因此在開發建設前期需要謹慎思考項目成本投入，降低項目開發成本風險。

（三）房地產投資經營管理期風險

1.營銷策劃風險

房地產營銷策劃風險是指房地產公司營銷決策與營銷管理在過程中出現重大失誤或增大失誤的可能性將導致營銷所得利潤大大減少，無法獲得預期投資經營所得收益。企業營銷策劃是經營管理中的重要環節，房地產市場競爭激烈，擁有精準的營銷眼光，制定具有優勢的營銷價格，具備全面的銷售渠道與銷售方式是獲得消費者青睞的重要方式。如果房地產公司營銷策劃出現問題，就會在銷售環節落后競爭者，將消費者流量推向競爭對手，直接降低房地產公司在市場上的形象與聲譽。

2.物業管理風險

房地產開發投資競爭日益激烈，從售前到售后服務都成為房地產行業提高競爭力的重要手段。其中物業管理是房地產公司主要面臨的售后投資風險，不良的售后服務以及不合理的物業管理收費都會引發業主不滿， 繼而導致房地產企業名聲受損，日后開發項目進展困難。endprint

二、房地產投資風險防范手段分析

（一）科學制定項目決策，優化房地產投資組合

房地產投資風險的防范主要是通過各種預防手段和處理措施進行的，因此在開發項目前就必須針對房地產投資做好各項環節的決策，建立風險防范保護措施[3]。由于房地產投資項目是一項動態變化項目，如果不能根據實際調查數據做好充分準備，就容易使項目進度擱淺，從而發生較大風險，因此必須做好風險防范。首先，針對項目所在區域進行充分市場調查分析，通過市場反饋數據做出科學項目決策，包括區域消費者需求、區域土地價格、區域法律法規等。其次，針對項目內容制定措施，利用轉移風險方式減少投資風險帶來的損失。例如，通過房地產開發建設合同轉移風險，在責任問題中，合同雙方可以充分利用合同巧妙轉移風險損失責任。在房地產投資項目實踐中，如果想要規避工期拖延造成的風險，投資者就可以在合同條款中規定若承建方不能按時完成指定工程量，責任和費用由承建方承擔。此外，利用投資組合方式減小投資風險也是較為實用的防范手段，利用不同類型房地產功能的相互補充，以及不同類型房地產資金的調劑作用，來增強房地產投資方的薄弱領域，以促進房地產投資領域的健康發展，化解房地產投資過程中存在的風險，提高房地產市場總體抗風險能力和獲利能力。

（二）健全管理機制，提高房地產開發管理水平

若想提高房地產風險預防能力，必須建立完善的管理機制，從全方位制定相應的管理措施，增強房地產公司對項目環節與內容的把控能力。首先，建立風險防范機制，提高房地產公司風險意識。可根據房地產項目投保相應的房地產保險，為房地產投資奠定堅實基礎，有效規避各種風險。其次，健全房地產項目監督管理機制，嚴格管控房地產項目工程建設過程中的各項環節。房地產項目在建期間涉及到建筑材料購買與消耗、人員安排、施工時間安排等諸多內容，這些項目進展都離不開投資成本的增加與消耗，如果在工程項目在建期間無法全面監管上述環節，實施有效管理措施就容易引發房地產項目質量、成本以及工期方面的風險。對此，房地產公司需要認真組建監督小組，加強對項目在建期間涉及內容的管理，保證投資有所值[4]。最后，還要注重建立質量監管機制，質量是房地產投資獲得回報的關鍵，專人專項緊盯項目建設質量才能有效預防意外，降低房地產風險。

（三）結合實際策劃營銷，增加房地產競爭實力

房地產投資回報直接反映在經營銷售環節，如果樓房迅速賣光，那么房地產投資項目的資金就會快速回籠，因此必須重視營銷策劃，以便增強房地產公司同行業競爭力。各地經濟發展水平不同，則需要考慮的營銷策略影響因素不同，總之需要結合房地產項目所在地實際情況策劃營銷方法。例如，北京、廣州、上海等大型城市為迎合年輕消費者群體需求，多實施分期付款方法，并且會結合消費者工作、經濟能力調控首付金額，吸引了年輕消費群體。

三、結束語

毋庸置疑，房地產投資活動對我國其他產業以及國民經濟的發展起到積極帶動作用，任何時期都不能忽略房地產行業的經濟支柱產業地位。如此情況，我們更要充分考慮房地產投資產生的風險，研究應對房地產投資風險的手段，以此來提升我國房地產行業的抗風險能力。

【參考文獻】

[1]楊曉峰.關于房地產投資風險分析與防范的探討[J].電子制作，2014（23）：270. 10.

[2]陳治宇.房地產開發項目風險管理研究[D].西南財經大學，2013.

[3]王賽敏.淺析房地產投資風險分析及其防范措施[J].商，2012（23）：47.

[4]徐學軍.房地產投資風險分析與防范研究[J].商業文化（學術版），2010（01）：80-81.endprint