長租公寓有多美？

趙偉

“未來五到十年中國房地產最大的故事，就是租賃的逐步崛起。”

有格調的裝修、有情懷的服務、舒適的社群空間……在北京、上海、廣州、深圳等多個城市，隨著政策的傾斜和市場需求增大，主打有格調的硬件裝修配套以及有情懷的長租公寓如雨后春筍般涌現出來。

9月2日，龍湖集團宣布旗下長租公寓品牌——冠寓入駐北京，讓業界不少人士認為風口已至。不過，在正式崛起之前，長租公寓行業依然要經歷漫長的摸索和陣痛期。諸如租金水平高企、房源供給與需求區域不匹配、租賃市場管理法規不完善等問題，也給探索租售并舉樓市新機制形成挑戰。

站在租賃崛起的始點，長租公寓該如何發展？

崛起

對于嗅覺靈敏的各路資本來講，長租公寓市場同質化搏殺早已經開始。

2011年6月，24歲的璐璐搬進了位于果園八通線4居室的南臥，成為自如友家的第一位租客。彼時，長租公寓還是一個新興的行業，統一的物業管理，規范化的租房服務，互聯網化的品牌營銷，讓其一出現便受到廣泛關注。

隨后，隨著資本涌入，企業看好，國民對生活品質追求等因素的發酵，在互聯網思維的春風下，長租公寓如星星之火般發展起來。

2014年9月，雷軍一億元人民幣投資you+國際青年公寓，讓長租公寓這個行業再次被推到了風口浪尖。

不過，真正讓長租公寓開始被各路資本所追捧，始于2016年以來的一系列支持性政策出臺。

2016年6月，國務院辦公廳發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，明確支持開展租賃業務，允許將商業用房等改建為租賃住房，并給予稅收優惠政策支持。

12月，中央經濟工作會議要求加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展等。

2017年7月，住房城鄉建設部等九部門出臺《關于在人口流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，選取廣州、深圳等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。

8月，國土資源部、住房城鄉建設部再次確定北上廣等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

來自宏觀政策層面的支持，熱點城市存量房時代的到來，以及從去年底以來不斷加碼的樓市調控，一定程度上迫使房企開始思考租賃市場的增長契機。

根據《財經國家周刊》記者不完全統計，在TOP30房企中，已有超過1/3開展長租公寓業務。“未來五到十年中國房地產最大的故事，就是租賃的逐步崛起。”鏈家研究院院長楊現領告訴記者，隨著租賃的崛起，圍繞租賃市場的一系列機構化服務，必然也會越來越多，越來越成熟。

太貴？

盡管和普通租房相比，長租公寓有諸多明顯的優點，但是對于畢業后來北京打拼兩年的嚴儀來講，這些公寓仍然有點貴。

“租金太高了，動輒四五千的租金實在負擔不起”，嚴儀告訴《財經國家周刊》記者，他在很早之前就開始尋找合適的公寓，“小中介或者房東個人出租的房子服務質量差，往往是一錘子買賣，有時候自己權益也得不到保障。”

根據上海易居房地產研究院發布的《全國 50 城房租收入比研究》顯示，2017年6月份，北京人均住房租金2748元/月，房租收入比高達58%，兩項指標均居全國首位。

真正讓長租公寓開始被各路資本所追捧始于2016年以來的一系列支持性政策出臺。

但就是這樣“驚人”的租金，在長租公寓面前仍相形見絀。

以龍湖集團旗下長租公寓品牌“冠寓”為例，位于北京四環以外酒仙橋附近的冠寓，30平方米左右的房源月租金在4000元到6000元之間。

除了龍湖冠寓之外，其他一線開發商打造的長租公寓，租金價格也是居高不下。位于雙井國貿區域的新派公寓，每個月租金大約在9000元左右，另外還會收取租金的12%的服務費。

不少業內人士擔憂，隨著長租公寓市場崛起，高企的租金極有可能會對周邊普通租房形成傳導作用，導致未來房租價格大幅上漲。而高昂租金的成本，又會成為制約地方經濟發展的因素，這無疑與當前推進的租售并舉政策初衷不一致。

“租金長期來看，應該是跟隨收入的增長而緩步平穩上漲，如果考慮到我們整個經濟增長的水平以及人均收入的增加，租金的上漲是一個穩定的、持續的、可預期的事情。”楊現領說。

破局

對于眾多住房租賃機構來講，高租金也是無奈之舉，根本難點在于：高成本和盈利困難。

龍湖集團副總裁兼冠寓公司CEO 韓石在接受采訪時表示，集團對冠寓業務要求是“三年內不考慮盈利問題”。

長租公寓賺錢很難嗎？這其中一個重要原因在于長租公寓的盈利來源還停留在租金與拿房成本的剪刀差上。

“誰能把成本控制住，誰一定是未來終極的勝利者。這個項目（長租公寓）一次投入特別大，需要一個漫長的回收周期，本大利薄。”龍湖冠寓總經理王俊英告訴記者。

有媒體統計，55%的拿房成本和65%的入住率是長租公寓行業盈利臨界點。但實際情況是，很多長租公寓拿房成本加上裝修成本已經占到了80%，高昂的拿房成本和運營成本，讓租賃運營機構的盈利空間備受擠壓，不得已提高租金維持生存。

有業內人士表示，現在長租公寓行業想要賺錢，首先是要降低拿房成本;其次才是考慮如何通過產品創造溢價能力，依靠公寓相關增值業務實現盈利。

7月4日，上海市規土局發布兩宗租賃住房用地的出讓公告，首次推出并成交的兩宗100%自持用地均為租賃住房用地，樓面價僅為5950元/平方米;9月11日，廣州推出總建筑面積2.11萬平方米的租賃住房用地。

以上舉措不難看出各個城市大力發展租賃市場的決心，不過，作為住房租賃市場中的重要一環，長租公寓在制度設計環節仍然存在一些亟待解決的問題。

“長租公寓未來能否去引領租售并舉的局面，這個是毫無疑問的，只是說需要一個過程。”楊現領表示，集體建設用地建設租賃住房，降低了租賃房屋的建設和運營成本，租金水平會大大低于現有市場房源，但目前來看還需要配套措施。

楊現領建議，未來政府應進一步降低開發、交易租賃房產的相關稅費，以保障各項租賃利好政策的落地，從而在住房租賃市場建立低成本的流通體系。

《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》中指出，全面部署加快培育和發展住房租賃市場工作，對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規定享受免征增值稅政策。

一年多過去，局面正在越來越好。

8月17日，北京發布《關于加快發展和規范管理本市住房租賃市場的通知（征求意見稿）》，對于租賃的賦權再次邁出了一大步，在戶籍、教育等方面賦予了承租家庭不少切切實實的權益。endprint