房產(chǎn)測(cè)繪中面積差異和糾紛的研究

文/劉玉梅，煙臺(tái)市中立房產(chǎn)測(cè)繪有限公司

房產(chǎn)測(cè)繪中面積差異和糾紛的研究

文/劉玉梅，煙臺(tái)市中立房產(chǎn)測(cè)繪有限公司

房地產(chǎn)中，房屋面積與價(jià)格之間存在密切聯(lián)系，但事實(shí)上，房屋規(guī)劃面積與實(shí)際測(cè)量面積存在一定差別，由于人們認(rèn)知偏差等原因，較易引發(fā)糾紛和矛盾。文章具體梳理了房產(chǎn)測(cè)繪各類面積概念，對(duì)面積之間的差異進(jìn)行分析，最后提出避免糾紛的有關(guān)建議。

房產(chǎn)測(cè)繪；面積差異；糾紛

近年來，城市化進(jìn)程下，人們對(duì)于房產(chǎn)的需求日漸增加。商品房銷售中，面積受到了人們廣泛關(guān)注。購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)，會(huì)遇到使用、建筑、預(yù)測(cè)等多種面積，而不同部門測(cè)繪依據(jù)不同，出具同一類型面積時(shí)也會(huì)出現(xiàn)數(shù)據(jù)不一樣的情況，讓購(gòu)房人陷入到困惑中，且引發(fā)諸多矛盾。因此加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪中面積差異的研究至關(guān)重要，能夠幫助我們進(jìn)一步了解和掌握房產(chǎn)測(cè)繪等具體內(nèi)容。

1 房產(chǎn)測(cè)繪中面積概述

1.1 使用面積

使用面積，是指房屋內(nèi)部，全部可用凈空面積，主要是內(nèi)墻線水平投影予以計(jì)算。

1.2 建筑面積

主要是房屋外墻勒腳以上各層的水平投影面積，如陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固的永久性建筑[1]。一般來說，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑與分?jǐn)偯娣e構(gòu)成。

1.3 預(yù)測(cè)面積

預(yù)測(cè)面積，是主管機(jī)關(guān)按照審批施工圖紙、實(shí)地勘察等規(guī)范對(duì)尚未為竣工的房屋面積進(jìn)行預(yù)先測(cè)量得出的面積，也是開發(fā)商合法銷售的依據(jù)，可以以此為基礎(chǔ)進(jìn)行宣傳、備案或者預(yù)銷售。

1.4 實(shí)測(cè)面積

主要是針對(duì)房屋竣工驗(yàn)收后，有關(guān)部門根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》、施工、變更圖紙等對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地勘察、繪圖，最終得出房屋的面積。該面積是購(gòu)房者房屋所有權(quán)證等方面的依據(jù)。

2 房產(chǎn)測(cè)繪中面積差異

2.1 使用與建筑面積差異

日常生活中，我們?cè)谫?gòu)房時(shí)，會(huì)將使用與建筑面積混淆，往往認(rèn)為自己買的房子面積變小了，事實(shí)上是人們的理解誤區(qū)。具體來說，使用面積僅是套內(nèi)建筑面積的一部分，能夠直觀感受，但套內(nèi)墻體面積、分?jǐn)偟葻o法直觀看出，圖1能夠直接體現(xiàn)面積之間的關(guān)系。

圖1 房屋建筑面積

2.2 預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)面積差異

購(gòu)買期房時(shí)，購(gòu)房合同上填寫的往往是預(yù)測(cè)面積，交房時(shí)，開發(fā)商會(huì)提供實(shí)測(cè)面積，并按照此支付房款。對(duì)此人們也存在一些誤解，出現(xiàn)這一差異的主要原因體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：一是測(cè)量機(jī)構(gòu)根據(jù)審批的施工圖紙對(duì)未竣工房屋進(jìn)行測(cè)量，使得數(shù)據(jù)采集等與實(shí)際不符，出現(xiàn)差異。二是實(shí)測(cè)面積是對(duì)房屋實(shí)際丈量，或者根據(jù)圖紙對(duì)房屋進(jìn)行勘測(cè)。三是房屋施工時(shí)，受到市場(chǎng)需求等因素的影響，對(duì)房屋進(jìn)行了適當(dāng)調(diào)整，導(dǎo)致預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)面積發(fā)生差異。此外，設(shè)計(jì)圖表注明不明確等因素也會(huì)導(dǎo)致該差異。

2.3 房產(chǎn)與規(guī)劃面積差異

房產(chǎn)測(cè)繪單位，對(duì)建筑面積預(yù)測(cè)，與規(guī)劃部門對(duì)建筑面積的計(jì)算存在不一致現(xiàn)象，故很多開發(fā)商會(huì)提出異議，主要是這兩個(gè)面積的適用范圍、依據(jù)的規(guī)則不同，導(dǎo)致得出的結(jié)果也會(huì)有所差別。其中，規(guī)劃部門依據(jù)的是GB/T50353-2005，測(cè)繪部門是根據(jù)GB/T17986.1-2000。兩套規(guī)范對(duì)面積計(jì)算的規(guī)定有所差別，決定了結(jié)果也會(huì)不同。

2.4 實(shí)測(cè)與產(chǎn)權(quán)面積差異

就概念來看，實(shí)測(cè)面積主要依據(jù)的是實(shí)地勘測(cè)的面積，產(chǎn)權(quán)面積即房產(chǎn)證上的合法面積，二者并不具有一致性。如實(shí)測(cè)面積為100m2，而規(guī)劃審批的面積為90m2，那么產(chǎn)權(quán)面積就是90m2。

3 避免房產(chǎn)測(cè)繪中面積糾紛的對(duì)策

3.1 引導(dǎo)人們樹立正確認(rèn)知

使用與建筑面積之間的差異無法做到完全消除，要想從根本上消除這一問題，勢(shì)必會(huì)加強(qiáng)對(duì)人們房產(chǎn)知識(shí)的教育和宣傳，使其能夠理解概念，消除認(rèn)知上的偏差，不能夠?qū)⒍呋鞛橐徽劊趯?shí)踐中，要避免以主觀經(jīng)驗(yàn)去感覺，二是根據(jù)尺寸計(jì)算出具體的面積。

3.2 消除預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)面積差異

一些開發(fā)商針對(duì)設(shè)計(jì)方案尚未完全確認(rèn)，以經(jīng)濟(jì)利益為主倉(cāng)促推出房產(chǎn)，導(dǎo)致預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)面積之間產(chǎn)生差異，為此，要杜絕這種不良做法，有關(guān)部門要加大監(jiān)督力度，縮小或者消除二者之間的差異，以此來避免糾紛的產(chǎn)生。如果在預(yù)測(cè)后，建筑施工時(shí)出現(xiàn)了變動(dòng)，那么開發(fā)商要及時(shí)通知業(yè)主，并將附加到合同當(dāng)中，以此來減少交房時(shí)出現(xiàn)的面積糾紛。

規(guī)劃部門對(duì)于圖紙的審核，要嚴(yán)格把關(guān)標(biāo)識(shí)標(biāo)志，將所有設(shè)計(jì)圖進(jìn)行規(guī)范。如在預(yù)測(cè)、實(shí)測(cè)過程中要提出具體的要求，開發(fā)商要重新提交施工圖紙，而在此過程中，會(huì)延長(zhǎng)手續(xù)辦理時(shí)間，在開發(fā)商、購(gòu)房者及測(cè)繪部門之間引發(fā)矛盾，故將圖紙的規(guī)范與要求放在審核前，能夠避免矛盾的出現(xiàn)，且能夠提高審核有效性，切實(shí)保障各方面合法權(quán)益。

3.3 消除房產(chǎn)與規(guī)劃面積差異

由于這兩個(gè)面積依據(jù)的規(guī)則不同，為了消除差異，房產(chǎn)與規(guī)劃部門要運(yùn)用統(tǒng)一的面積規(guī)則，并精確到套內(nèi)、分?jǐn)偧敖ㄖ娣e等細(xì)節(jié)之處，以此來確保測(cè)繪準(zhǔn)確性。對(duì)于產(chǎn)權(quán)面積，與人們切身利益密切相關(guān)，運(yùn)用統(tǒng)一的規(guī)范，能夠降低糾紛，可以考慮直接運(yùn)用測(cè)繪單位的測(cè)量數(shù)據(jù)，避免重復(fù)測(cè)量投入的時(shí)間和精力，且能夠避免糾紛，顯著提高測(cè)繪有效性。

3.4 消除實(shí)測(cè)與產(chǎn)權(quán)面積差異

產(chǎn)權(quán)面積，主要是行政部門結(jié)合審批要求進(jìn)行登記，故消除二者的差異，要嚴(yán)格以審批為切入點(diǎn)，加強(qiáng)工程竣工綜合驗(yàn)收的管理，如果出現(xiàn)差異，要交給規(guī)范部門嚴(yán)格按照規(guī)定予以針對(duì)性處理。如果實(shí)測(cè)大于規(guī)劃面積，開發(fā)商要補(bǔ)交相應(yīng)的費(fèi)用，并按照實(shí)際面積辦理產(chǎn)權(quán)。

4 結(jié)論

在實(shí)踐中，我們要加大宣傳力度，使得人們能夠正確認(rèn)識(shí)面積差異，同時(shí)，還要規(guī)范有關(guān)部門的測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)，盡可能消除測(cè)繪面積差異，避免糾紛，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮積極作用。

[1]肖淑紅.關(guān)于房產(chǎn)測(cè)繪中面積差異和糾紛的分析[J].測(cè)繪與空間地理信息，2012，(02)：199-201.