房地產經濟波動的影響因素及對策

岳欣

摘 要：在社會主義市場經濟體系中，房地產經濟作為其中不可或缺的一個重要組成部分，目前在我國國民經濟中的地位日益突出。對我國的GDP增長有著很大的貢獻。為了進一步促進我國房地產經濟的快速發展，在這里我們針對房地產經濟波動的影響因素及對策進行簡單分析。

關鍵詞：房地產經濟波動；影響因素；對策

隨著近些年來，我國房地產經濟的不斷改革與發展，目前已經成為我國國民經濟的主要經濟支柱產業，根據大量的研究和事實表明，通過對房地產經濟波動因素以及規律性的分析，加強對房地產市場的科學判斷，有利于引導我國房地產事業的健康持續發展。

一、房地產經濟波動的影響因素

在房地產經濟發展的過程中，相關的影響因素相當多，必須要通過對這些因素及其相關關系的正確處理，強化對房地產經濟波動的分析，進而才能處理好投資與需求之間的相互關系。因此，以下對房地產經濟相關波動因素進行簡單分析，主要有土地因素、資金因素、市場因素等，現作具體說明：

1.土地因素

在房地產發展的過程中，主要會受到一級市場以及二級市場的影響，其中，一級市場就是地產市場，國家土地部門作為供給方，房地產開發商為需求方，土地就成為市場交易中的商品，而二級市場的需求方為購房者，房地產開發商為供給方，在進行市場交易中，土地的使用權以及房屋所有權就成為交易的商品。在實際分析過程中，則主要選取本年完成的開發土地面積、土地出讓收入、房屋竣工面積以及新開工面積等四個指標主要內容進行影響分析。由于目前土地的稀缺，國家對于各個城市均有土地釋放指標。

2.金融市場

房地產開發與金融的支持密切相關，金融市場的松緊將會左右房地產經濟的增速。為此，資金因素對對房地產市場有著重大影響，在其運行過程中，主要是通過利率水平、貸款投向以及貸款規模等作為主要手段進行房地產的運作。因為房地產經濟屬于經濟密集型產業，其生存與發展必須依靠大量的資金，而這些資金一部分由企業自己來解決，而其他的一部分則必須要通過金融市場這一渠道和途徑來解決，為房地產開發籌集資金。

3.市場因素

在現代化經濟市場環境下，房地產的發展與價格機制有著不可分離的關系。因為房地產的需求，必然會影響到房地產價格水平的波動，從而進一步影響到房地產經濟的運行擴張。同時，商品房面積也是房地產消費需求的反映，所以，在一定程度上，其可以對未來房地產價格的走勢作出一個科學的預計。比如房未來房地價格預計下降，即使價格出現大幅度下降，而房地產的需求也會相應的減少，若是未來房地產價格上漲，即使價格出現升幅，但是對于房地產需求也會相應的增加。比如，一二線城市由于人口聚集度高，房地產市場以供應市場占主導，三四線城市由于人口外流，需求市場占主導，導致全國各地房地產經濟波動不一致性，且三四線城市滯后于一二線城市。

二、控制房地產經濟波動的對策

從某種角度上講，房地產經濟的增長與宏觀經濟的增長一樣，兩者都不是以平穩的方式增長，都具有很大的波動性，但是從長期發展來看，房地產經濟還是呈現向上增長的趨勢，這種趨勢隨著相關因素的影響上下起伏，控制著房地產經濟的運行狀態。為此，為了保證房地產經濟的相對穩定，以下提出了控制房地產經波動的有效對策，具體包括以下幾點：

1.規范土地市場，科學把控土地釋放節奏?？刂品康禺a經濟波動，必須要規范土地市場的管理，具體可以從下方面入手：

首先，強化土地批租管理，要全面采取總量控制，統一規范土地的管理權，確立嚴格的行政劃撥用地審批制度；其次，要嚴格按照規范操作，根據協議規定的具體內容，規范土地的招標拍賣轉變途徑和流程，從根本上實現我國土地轉讓的招投標的市場化，減少行政干預，改善土地管理現狀；第三，要強化政府的土地供給能力的同時，必須要進一步實現我國土地轉讓市場的開放化管理，優化土地使用權，利用市場機制下的調控手段，優化土地資源的配置與重組；另外，根據市場經濟的發展現狀，確立新型土地供應機制，從而有效地規范我國土地的出讓行為。

2.調整房地產投資政策，引導地產開發植入產業地產，實現城市的可持續發展。

要制定長遠的適合于我國房地產經濟發展的投資政策，對于正常的政策制度，即便是造成了短期內的經濟下滑，抑制了經濟發展，也應該采用有效的輔導方法和手段，堅持貫徹執行。對于失控和不當的經濟政策，必須要采用有效措施及時糾正和制止，盡可能地保證房地產經濟的平穩發展。

另外，要根據我國現行的房地產經濟發展狀況，采用有效的房地產投資政策，調整房地產經濟狀況，保證房地產經濟的平穩、健康、持續發展。在制定和出臺相關的投資政策時，需要注意以下相關問題：（1）要明確投資主體，做到產權分明、職責清晰、規避風險的發生，有效地控制房地產經濟周期的變化；（2）要密切關注房地產經濟的規模變化，確保固定資產投資與規模發展相適應，確保投資的合理化；（3）明確市場定位，重視市場調查，在明確市場需求的基礎上，使得市場投資更為理性化。

3.完善開發金融制度。在房地產經濟發展中，必須要完善現有的房地產金融制度，具體做到以下幾點：（1）要構建完善的多元化房地產融資體系，如房地產信托、商業銀行貸款、市場直接融資以及產業基金等，（2）完善多元化的住房融資渠道，目前主要的融資渠道有政府優惠政策、商業按揭貸款、住房合作基金等；（3）建立完善的金融管理制度，要求房地產要積極探索發展出路，既要考慮到整個金融體系的構建，也要考慮到制度方面的建設，從而為融資創造一個創新環境。

三、總結

總而言之，對房地產經濟波動因素進行分析，不僅有利于對房地產經濟發展及其運行規律的把握，而且通過對其發展異常波動的分析，制定出科學有效的針對性措施，加強房地產經濟的宏觀調控，有利更好地實現房地產的深化改革，推進房地產經濟改革的步伐。

參考文獻

[1]司云娜.房地產經濟波動的影響因素及對策[J].赤峰學院學報（自然科學版），2014（02）.

[2]段勇.我國房地產經濟波動影響因素分析及對策[J].商場現代化，2014（29）.

（作者單位：山東筑建置業有限公司）