一二線城市房貸利率上浮 繼續上行空間究竟在哪里

閆軍

自北京多家銀行上調了首套房貸款利率開始，目前已有超過10個城市的銀行快速跟進，平均較基準利率上浮5%～10%。業內分析稱，房貸利率可能繼續上浮，但過分上浮的可能性不大。

9月以來，以上調房貸利率為手段的房地產調控措施由一線城市向部分二線城市蔓延。本輪房貸利率政策的調整也已經不限于二套房，多地首套房房貸利率平均上浮了5%-10%。此前多家銀行曾表示：“個人住房貸款以剛需為主，首套房按揭貸款為發放重點。”但到現在，房貸已經全面收縮。

今年年初，購買首套房仍可享受8.5折或者9折房貸利率優惠，現在卻只能申請到1.1倍或者1.05倍利率，房貸利率浮動對剛需購房者影響幾何呢？

《投資者報》記者以深圳地區普遍上浮10%計算，如果貸款200萬元，30年本息等額還款，較年初9折的貸款利率，購房者需要多支付43萬元，每月按揭也從10027元變成11218元，每月多還近1200元月供。

一二線城市房貸利率全面上調

今年以來，首套房利率“水漲船高”：年初全國超過八成銀行首套房利率有折扣，隨后利率慢慢上行，到7月已基本上執行4.90%的基準利率。“融360”發布的數據顯示，8月全國首套房平均利率已達到5.12%。全國533家銀行中，有154家在8月里對首套房利率進行了再度上調，占比29%。9月以來，執行首套房利率上浮的銀行增加到252家。

其中一線城市的銀行首當其沖，北京更是率先開啟了這波上浮首套房利率的序幕。據消息人士透露，北京多家銀行相繼下達關于房屋按揭貸款工作的內部文件，文件要求首套房貸款利率執行最低基準上浮5%的利率，即基準利率4.90%的1.05倍，達到5.145%。

文件下達后，銀行開始明確執行政策規定，截至9月19日的融360監測數據顯示：在監測的30家銀行（分支行）中，興業銀行等9家銀行首套執行基準利率；工商銀行等8家執行首套上浮5%；杭州銀行等10家執行首套上浮10%及以上利率；另有平安銀行等3家暫停受理當地房貸業務。至此，北京已無銀行提供優惠利率。

同樣沒有房貸利率優惠的還有深圳。截至9月21日，深圳提供房貸業務的25家銀行均對首套房上浮了5%～10%的利率。

《投資者報》記者了解到，一線城市首套房利率上浮5%～10%已經成為主流，還有個別上浮15%～20%的，甚至北京某銀行最高上浮了30%。即便如此，多家銀行表示“額度緊張，最快要一個月才能放款”。

值得注意的是，當前多個二線城市首套房額度同樣吃緊。截至9月26日，天津銀行首套房平均利率為5.23%，相當于基準利率的1.067倍；長沙首套房平均利率為5.17%，相當于基準利率的1.056倍。廈門、珠海、西安以及重慶等地銀行也陸續上浮了房貸利率。

調控政策與銀行額度的雙管齊下

從9月22日晚間開始，重慶、南昌、西安、南寧、貴陽、長沙、石家莊、武漢、無錫9個城市接連出臺樓市新政。據統計，今年3月份以來，全國已有40余個城市出臺限售政策。商業銀行信貸聞風而動，收緊房貸成為此輪利率上行的原因之一。

房貸利率作為樓市調控的普遍手段，獲得監管層的支持。央行9月19日曾表示，北京地區的房貸利率調整是銀行在北京市嚴格實施房地產市場調控、市場利率整體上揚的背景下，根據市場資金水平變化、自身資產負債管理需要所采取的自主行為，符合政策要求和導向。

在樓市調控政策不斷出臺的背景下，銀行房貸信貸規模增量明顯下滑。今年上半年，上市銀行房貸賬面余額較年初平均增長13.6%，而2015年、2016年同比增幅則分別為35%、21%。

此外，《投資者報》記者走訪深圳地區多家銀行營業網點了解到，信貸額度緊張也是促成房貸利率上漲的重要原因之一。

“今年額度已經用的差不多了，下半年額度較少。”某銀行信貸部門工作人員表示，目前監管層對信貸用途監管很嚴格，此前可能還會用其他消費貸做房貸，現在已經不能這么做了，不符合審慎經營的要求，銀行也不愿意冒險。

中金公司研報稱，有的銀行已經將全年七到八成的信貸額度用光了，下半年捉襟見肘。

利率過分上浮可能性不大

對于下半年房貸政策的走向，多家銀行并未給予明確的回復。華南某銀行向《投資者報》記者表示，住房按揭貸款定價嚴格按照監管和同業協會的相關要求落實，與此同時會緊跟市場發展變化和銀行資金成本等綜合考量。

不過，有專家認為，房貸趨嚴的基調不會發生變化。“融360”房貸分析師李唯一表示，未來或許仍會有其他地區跟進利率上浮。但從上浮幅度來看，總體會維持在上浮5%～10%的范圍，過分上浮對銀行實際意義并不大。

平安證券研報數據顯示，截至2017年6月末，中國商業銀行業涉房貸款總規模高達43.3萬億元，占各項貸款余額比例高達37.8%，占銀行總資產25.5%。其中，個人住房貸款20.1萬億元，房地產開發貸款7.8萬億元，其他房地產貸款為1.8萬億元，以房地產作為抵押物的其他貸款為13.6萬億元。

從房貸結構看，五大行個人住房貸款占比較高，重點在個人住房貸款，余額超過總貸款的25%，開發貸占比較低；股份制銀行總體開發貸占比較高，個人住房貸款占比分化較大，招商、興業個人住房貸款占比較高，房貸結構類似四大行；浙商、平安個人住房貸款占比則較低；城商行、農商行等一般個人住房貸款比重較低，直接房貸總量也相對較小。

從這一數據來看，涉房貸款規模在銀行信貸的比重接近四成，處于舉足輕重的地位。隨著調控升級與利率攀升，個人住房貸款增速已有明顯放緩，利率過分上浮必然會對加劇銀行房貸規模的下滑程度，對銀行盈利產生影響。endprint