我國房價波動對居民儲蓄影響的實證分析

2017-10-09 17:04:37王小雨

現(xiàn)代營銷·學(xué)苑版 2017年8期

摘要：我國房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮多年，房價不斷上漲，同時，居民消費率不斷下降，儲蓄意愿強烈，儲蓄率長期居高不下。高房價與高儲蓄并存的現(xiàn)狀成為政府和學(xué)者們關(guān)注的焦點。本文從理論和實證兩方面研究房價波動如何影響居民儲蓄。首先，以儲蓄理論為基礎(chǔ)進行理論分析。然后，建立VAR模型分析我國城鎮(zhèn)居民人均儲蓄存款余額與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、商品房銷售價格和利率等變量之間的關(guān)系。

關(guān)鍵詞：房價；居民儲蓄；VAR模型

一、房價波動影響居民儲蓄的機理

一直以來持久收入假說、生命周期假說、流動性約束理論都是研究居民儲蓄行為的重要理論基礎(chǔ)，然而考慮到各國國情的不同，在研究我國房地產(chǎn)市場價格變動對居民儲蓄影響時，還需要把制度變遷、信貸約束等因素考慮在內(nèi)。

（一）持久收入理論

持久收入假說是美國經(jīng)濟學(xué)家米爾頓·弗里德曼在1957年提出。他認(rèn)為居民儲蓄安排和消費支出主要不是由他的現(xiàn)期收入決定，而是取決于居民的持久收入。持久收入理論將居民收入分為持久收入和暫時收入，持久收入是指在剔除掉經(jīng)濟中各種短期因素和隨機沖擊的影響后，居民或家庭預(yù)期所能獲得的穩(wěn)定的收入，一般定義為能夠保持三年以上的收入，即一種長期平均的預(yù)期收入，一般是用過去幾年收入的加權(quán)平均數(shù)表示；暫時收入是在短期內(nèi)得到的收入，是一種暫時性偶然的收入。弗里德曼認(rèn)為只有持久收入才能影響居民的消費，進而影響其儲蓄安排。

（二）生命周期假說

生命周期假說認(rèn)為，年輕家庭收入低，但預(yù)期未來收入會增加，因此，在這一階段，家庭收入的絕大部分會被用于消費，有時甚至舉債消費，導(dǎo)致消費大于收入；進入中年階段后，家庭收入增加，但是消費小于收入，因為一方面要償還青年階段的負(fù)債，另一方面為防老要把一部分收入儲蓄起來；老年時期，即退休以后，收入下降，消費會超過收入。但是，該理論未能完全合理地解釋中國民眾的儲蓄問題。在中國，當(dāng)房價因住房投資性需求進一步抬高時，年輕家庭處于購房難度增加和購房時間緊迫的矛盾中，為了獲得更低價格的住房，他們必須通過提高儲蓄和壓低消費來縮短購房時間。因此，出現(xiàn)了中國城鎮(zhèn)年輕家庭的儲蓄率比中年家庭更高的現(xiàn)象。這違反了理性個體在生命周期中平滑消費的原理。

（三）流動性約束理論

流動性約束又稱“信貸約束”，是指居民從金融機構(gòu)以及非金融機構(gòu)和個人取得貸款以滿足消費時所受的限制。流動性約束理論認(rèn)為，當(dāng)消費者受到流動性約束，個人融資受到限制，那么消費者為了順利地平滑一生中的消費，將會在不同階段表現(xiàn)出不同的消費—儲蓄行為。約束期之前，居民將增加儲蓄以避免未來某期消費出現(xiàn)較大幅度下降，而且當(dāng)居民預(yù)期到未來的房價會升高時，他們會進一步減少當(dāng)期消費并增加儲蓄。因此，在約束期及其之前各期的消費水平會因房價的上漲而受到抑制。約束期之后，居民購買的住宅因價格的上漲而使得未來財富上漲，而居民也會隨之增加消費減少儲蓄，此時房價的財富效應(yīng)也得以體現(xiàn)。

二、房價波動對居民儲蓄影響的實證分析（基于VAR模型）

（一）實證研究

1.數(shù)據(jù)的選取與處理

居民儲蓄行為會受到收入、利率、未來支出的不確定性和其他資產(chǎn)價格等因素的影響，其中收入是最主要的影響因素，儲蓄隨收入的變動而同方向變動。因此，我們以全國2001年第一季度到2016年第四季度數(shù)據(jù)為樣本，選取了我國城鎮(zhèn)居民人均儲蓄余額（St）、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（It）、商品房銷售均價（HPt）、上證綜合指數(shù)（SPt）和利率（rt）為變量以VAR模型為基礎(chǔ)進行實證分析。其中，城鎮(zhèn)居民人均儲蓄余額由城鎮(zhèn)居民儲蓄余額除以城鎮(zhèn)人口得到，商品房銷售均價由商品房銷售額除以商品房銷售面積獲得。城鎮(zhèn)居民儲蓄余額、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（It）、商品房銷售額和商品房銷售面積數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局網(wǎng)站。上證綜合指數(shù)（SPt）數(shù)據(jù)來源于同花順網(wǎng)站。利率（rt）數(shù)據(jù)來源于中國人民銀行網(wǎng)站。為了使計量分析更準(zhǔn)確地反映現(xiàn)實，我們對季節(jié)調(diào)整后的變量數(shù)據(jù)進行了對數(shù)化處理，取對數(shù)后的變量分別為LSt、LHPt、LSPt和LIt。

2. VAR模型的建立

向量自回歸模型（vector autoregression，VAR）可以用來預(yù)測相關(guān)聯(lián)的經(jīng)濟時間序列系統(tǒng)，并分析隨機擾動對變量系統(tǒng)的動態(tài)沖擊，進一步解釋經(jīng)濟沖擊對經(jīng)濟變量所產(chǎn)生的影響。

然后，我們用AR根圖表對模型方程進行了滯后結(jié)構(gòu)的檢驗，結(jié)果表明VAR模型是穩(wěn)定的，模型所有的根模倒數(shù)均小于1，即位于單位圓內(nèi)，因此模型估計的系數(shù)也是有效的。

3.單位根檢驗

根據(jù)協(xié)整的定義，要對時間序列之間是否存在協(xié)整關(guān)系進行判斷，首先要對各個序列的平穩(wěn)性進行檢驗，因為只有當(dāng)時間序列為非平穩(wěn)序列而且它們的單整階數(shù)相同時，才能進行協(xié)整檢驗。單位根檢驗是檢驗時間序列平穩(wěn)性的常用方法，我們使用DF檢驗，LSt，LHPt，LSPt，LIt和rt 單位根檢驗結(jié)果如下表：

由表1可以看出，所有時間序列水平值均為非平穩(wěn)序列，經(jīng)過一階差分后都趨于平穩(wěn)，因此它們都是一階單整的序列，即I（1）序列。由于所有變量時間序列單整階數(shù)相同，所以多個變量之間可能存在長期協(xié)整關(guān)系，我們可以在VAR模型的基礎(chǔ)上進一步進行協(xié)整關(guān)系的檢驗。

4. Johansen協(xié)整檢驗

Johansen協(xié)整檢驗主要采用特征根跡檢驗和最大特征值檢驗兩種方法，這兩種檢驗方法比較相似。我們采用特征根跡檢驗方法來檢驗VAR模型中變量之間是否存在協(xié)整關(guān)系，檢驗設(shè)定序列有線性趨勢但協(xié)整方程只有截距，檢驗結(jié)果如下：

從表2可以看出，在5%的置信水平下，存在兩個協(xié)整向量使模型中的變量之間構(gòu)成兩個協(xié)整關(guān)系。即城鎮(zhèn)居民人均儲蓄、城鎮(zhèn)人均可支配收入、商品房均價、上證綜指及利率之間存在長期均衡關(guān)系。endprint

5.向量誤差修正模型（VEC）

建立誤差修正模型，需要變量之間存在協(xié)整關(guān)系。通過Johansen檢驗，我們知道模型中變量之間存在長期均衡關(guān)系，為了進一步研究各變量之間的短期影響，我們將在VAR模型的基礎(chǔ)上取一階差分的滯后導(dǎo)出誤差修正模型。模型如下：

從模型（2.4）結(jié)果中可以看出，在短期內(nèi)，商品房均價與股票價格指數(shù)變動均對城鎮(zhèn)居民人均儲蓄產(chǎn)生負(fù)影響，而且根據(jù)系數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)差和T值可以得出房價對居民人均儲蓄的影響更為顯著和強烈。而城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的變動對城鎮(zhèn)居民人均儲蓄、商品房均價和股票價格指數(shù)均有正影響，但是影響是微弱的。利率對各變量的影響則不顯著。

6.脈沖響應(yīng)函數(shù)（IRF）

圖1是城鎮(zhèn)居民人均儲蓄的響應(yīng)函數(shù)圖，可以看出當(dāng)期其對自身的一個正單位的沖擊反應(yīng)較強，雖然在第四期達到最大值后處于下滑趨勢，但仍保持著正的沖擊效應(yīng)且持續(xù)時間較長，這說明我國城鎮(zhèn)居民的儲蓄傾向較高、儲蓄意愿較為穩(wěn)定。圖2是城鎮(zhèn)居民人均儲蓄對房價沖擊的響應(yīng)函數(shù)，可以看出商品房銷售價格對城鎮(zhèn)居民人均儲蓄的沖擊效應(yīng)為負(fù)，且在第六期達到最大，隨后持續(xù)平穩(wěn)上升，在13期后轉(zhuǎn)正，這表明房價對居民儲蓄有長期的影響。圖3是城鎮(zhèn)居民人均儲蓄對股票價格指數(shù)沖擊的響應(yīng)函數(shù)，可以看出股票價格指數(shù)對城鎮(zhèn)居民人均儲蓄的負(fù)沖擊持續(xù)到第九期以后轉(zhuǎn)為正效應(yīng)，并在13期以后保持在一個相對平穩(wěn)的水平。

（二）結(jié)論分析

通過上述實證檢驗我們可以看出：Johansen協(xié)整檢驗和脈沖響應(yīng)函數(shù)檢驗結(jié)果表明，城鎮(zhèn)居民人均儲蓄和房價之間存在長期的均衡關(guān)系；向量誤差修正模型結(jié)果表明在短期內(nèi)二者具有較強的負(fù)相關(guān)關(guān)系。總體來說，我國城鎮(zhèn)居民儲蓄與房價之間有較強的相關(guān)關(guān)系。結(jié)合前面的理論分析，我們認(rèn)為主要有以下幾個原因：一、制度變遷、信貸約束和房價的不斷上漲，使很多居民家庭對未來的不確定性增加了，預(yù)期支出的增加使居民增加了預(yù)防性儲蓄；二、我國財富分配不均，貧富差距較大，使得住房投資需求成為拉動房價上漲的原因之一。持有較多財富的人出于對風(fēng)險的考慮，會選擇多元化的投資方式，即使房價持續(xù)上漲，對其儲蓄量的影響也是有限的。而對于中低收入者來說，更高的房價要求其必須有更多的儲蓄才能有足夠的支付能力。三、城鎮(zhèn)化進程的加快，大量農(nóng)村人口涌入城市，增加了城鎮(zhèn)住房需求量。同時，他們購房的資金主要靠自身儲蓄，這在一定程度上引起了城鎮(zhèn)居民儲蓄的增加。

（三）政策建議

通過理論分析和實證研究，我們知道房地產(chǎn)市場與居民儲蓄之間有較強的關(guān)聯(lián)性，因此，我們可以通過調(diào)控房地產(chǎn)市場來引導(dǎo)居民儲蓄行為。房地產(chǎn)市場的管理加強，有助于促進房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，改善我國高儲蓄的現(xiàn)狀，推進宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展。

1.加強住房保障制度建設(shè)

隨著住房商品化改革的不斷推進，居民對住房的需求旺盛，推動了房價的持續(xù)上漲。完善住房保障建設(shè)，可以滿足不同收入群體的住房需求。一、應(yīng)制定嚴(yán)格的收入調(diào)查方案，明確界定廉租房和經(jīng)濟適用房的享受對象，使中低收入者能夠成為該制度的真正受益者；二、政府可以通過調(diào)控房地產(chǎn)市場，增加廉租房和經(jīng)濟適用房的有效供給。比如，政府在成立專門的開發(fā)機構(gòu)建設(shè)保障住房的同時，鼓勵私人開發(fā)商參與到廉租房、公租房和經(jīng)濟適用房的建設(shè)中；在劃撥城市建設(shè)用地時規(guī)定用于保障住房的比例等。三、通過專門的社會住房保障機構(gòu)，加強對保障性住房的管理，加大對騙購經(jīng)濟適用房者的懲處力度。同時，將保障性住房的建設(shè)和管理納入地方官員政績考評標(biāo)準(zhǔn)，切實保障相關(guān)制度的有效運行。

2.實行差別化的信貸政策

金融機構(gòu)應(yīng)在住房信貸上大力實施差別化政策，放寬貸款要求中對年收入的限制。對于首次購房者，應(yīng)降低房貸利率和首付比例。為嚴(yán)格控制住房貸款的重復(fù)行為，對于貸款購買二套房的首付款比例應(yīng)提高。加大對中小普通商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)的信貸支持力度，嚴(yán)格控制信貸資金對高級住房和商業(yè)性用房的投放。同時，金融機構(gòu)應(yīng)進一步完善信貸風(fēng)險管理制度，嚴(yán)禁杜絕對不符合信貸政策規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或項目進行貸款，防止投機性住房信貸。合理有效的信貸政策可以降低居民的流動性約束，引導(dǎo)居民減少儲蓄增加消費。

3.完善房地產(chǎn)稅收制度

根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，房地產(chǎn)市場的稅收制度通過稅種和稅率的調(diào)整，起到調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)商的盈利水平和購房者的住房支出水平、調(diào)控房地產(chǎn)市場的投資規(guī)模和消費規(guī)模、優(yōu)化房產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)的作用。為了完善房地產(chǎn)稅收制度，應(yīng)充分考察流轉(zhuǎn)稅和所得稅的不同特性，針對房地產(chǎn)開發(fā)、交易、保有等環(huán)節(jié)的不同特點，科學(xué)地完善產(chǎn)地產(chǎn)稅收制度。同時，房地產(chǎn)開發(fā)銷售中繁重的行政性收費應(yīng)減少，不合理不合法的稅收項目應(yīng)清除，切實降低開發(fā)銷售房地產(chǎn)的成本，以穩(wěn)定房價。另外，為了抑制投機性需求，應(yīng)加重對大戶型、高檔住宅和別墅交易的稅收，調(diào)整房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)合理的住房消費需求。

4.深化住房公積金制度改革

建立住房公積金制度，意在促進中低收入者互助購房。但是，從執(zhí)行效果來看，公積金的使用更多地惠及了中高收入群體，而在改善低收入職工居住條件方面未能有效地發(fā)揮作用。真正的低收入者想通過住房公積金貸款獲得住房仍比較困難，一是由于其手續(xù)煩瑣，開發(fā)商對其歡迎程度遠(yuǎn)不如商業(yè)貸款；二是在住房公積金貸款在歷次的房地產(chǎn)調(diào)控中隨著相關(guān)政策的調(diào)整而收緊，殃及中低收入者。因此，我國還需要不斷完善公積金制度，充分考慮中低收入人群的需要，對低收入居民使用住房公積金貸款給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠，如貸款利率減免、最低收入家庭可以將公積金存款使用到購房的首付款中等。

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