房屋征收中的“住改商”評估問題研究

竹雅東

摘要：舊城改造是政府的一項重要的民生工程，如何客觀公正合理的對擬拆遷建筑物進行估價，關系到政府和被征收人雙方的切身利益。本文對房屋征收過程中最為棘手的建筑物實際用途變更問題，即“住改商”問題如何進行客觀合理的估價，進行了一定的梳理總結工作，探討了相關的估價方法問題。

關鍵詞：住改商；房地產估價；征收補償

城市化進程的加快，必然要求政府對城市進行重新規劃，舊小區居民的搬遷安置問題，是當前社會矛盾和爭議較多的問題，其焦點主要突出在搬遷補償金額問題。據相關統計，存在估值異議的房產類別從小到大依次為：住宅、商業、工業、涉及實際用途變更的房產（如“住改商”）。也就是說，涉及住改商的房產是搬遷評估中爭議最大的一類，客觀上為房產征收估價帶來了一定的難度，那么該如果客觀合理的對這類房產進行估價呢？

1.估價方法的適用性分析

1.1比較法

該方法的核心問題就是要找出三個以上可比交易實例，那么什么又稱為“可比性”？根據最新2015版房地產估價規范，主要包括五點：交易方式與估價目的相適應；與估價對象房地產相似；成交日期不宜與估價時點相差一年，特殊情況下不得超過兩年；成交價格應可修正為正常價格；位置與估價對象較近。所以，只要找到三個以上的滿足以上條件的“住改商”房屋，比較法是具備適應性的。

1.2收益法

具有收益性的房產，如出租、自營的房產，其未來的租賃收益或者經營收益是比較容易預測的，且相關稅費等容易估算，這類房產適宜采用收益法估價。而“住改商”房產恰好就是用來出租或自營，具備這類條件。所以收益法也是具備適應性的。

1.3成本法

該方法其實就是估算房地產的“成本價”，即估算出土地價值加建筑物價值總和。但是“住改商”土地使用權本來就是“住宅”用途，用成本法估算出的住宅類用地價值與實際情況不符。所以成本法單從土地使用權一項就應該被否定，不具備適應性。

1.4假設開發法

剩余法只適合用來對未建成的房產包括單純的空地進行估價，而“住改商”本來就已經建成，故該方法也不具備適應性。

2.估價方法在“住改商”房屋中的具體運用

“住改商”房屋的估價方法只能是比較法和收益法兩種。根據最新估價規范，當兩種方法同時適用時，需同時選取，不得隨意取舍。

2.1比較法的具體運用

如果當地存在三處以上，近期已實行征收的“住改商”房產，且征收時間較為接近（不超過一年）。那么很明顯滿足選擇交易案例適用的條件，直接按照傳統比較法對交易案例進行各因素修正，即可得到比較法估價值。

但是當地若不存在這樣的案例，是不是比較法就不適用呢？筆者認為不然，因為住改商房產，產權性質仍然為住宅，但實際用途卻變為商業。那么這里有兩種途徑可供考慮：

第一種途徑是按住宅用房的比較法進行估價后，然后再考慮將住宅轉變為商業所增加的房地產價值附加值。因此，考慮住改商的價值附加才是關鍵。眾所周知，住宅改為商業后，房產帶來的凈收益是會增加的，如果是出租的房產，租金較純住宅要高，這時只需要評估兩者間的租賃差價，并用年金現值法得到折現值，而這個數值，正好體現了因為實際用途變更所帶來的房屋價值增加，也就是我們前面所說的住改商價值附加值。值得一提的是，很多政府拆遷部門也是按住宅評估值加上適當的價值增加值作為“住改商”征收價值補償給產權人的，這一方法在實踐中運用比較普遍。

第二種途徑是假設房產已經變性為商業用房，按商業用房的比較法進行估價后，再類比“剩余法”思路，減去變更用途所需要的成本后得出“住改商”征收評估價值，由于純商業用房的征收補償案例較多，因而其評估值易于被政府和被征收人接受，且變更成本主要涉及辦證費用，以及住變商補土地出讓金兩大塊，而這些費用具有一定的客觀性，也容易被利害關系人所接受。

2.2收益法的具體運用

收益法的關鍵，主要是這三個參數的取得：未來凈收益、還原率和收益年限。未來凈收益可以從三個以上的“住改商”租賃案例中得到客觀收益，而舊城改造項目 “住改商”房產較多，其租金并不難取得。而還原率，通常采用無風險報酬率加風險補償的方法，但考慮到“住改商”法律制度上的爭議性，其風險補償的取值應該比純商業還要高。對于收益年限的選取，由于住宅用途土地使用證可以自動續期，那么是不是就該選取無限年期收益呢？也不是，而是應該考慮現存建筑物經濟耐用年限來確定，具體最好由政府和被征收人合理協商確定。

當兩種方法的估價值得到以后，要綜合求取“住改商”房屋評估值。如果兩種方法的差異較小，則可以采用算術平均值得出綜合價值；否則采用加權平均值來確定。一般而言，當采用加權平均值時，由于比較法評估值易于被利害關系人接受，該方法的權重要取得高一些。

結束語

實際用途變更的房產在征收過程中，其評估難度是比較大的。但通過對估價方法的梳理，我們不難發現，“住改商”房產的最大爭議在于法律制度層面上，所以，估價師必須獲得政府有關部門相關批文或認定后，才能將用途變更附加價值考慮到這一類房產估價中。本文雖然歸納出了適用這類房產的估價方法，同時也對這些方法的具體應用進行了探討，但對收益法中，還原率究竟應該怎么取值？兩種方法評估差異過大，加權權重究竟應該如何量化取值？這些都是需要不斷在實踐中歸納和理論上進行創新的地方。

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