淺析宅基地使用權的性質及流轉

田靜萱+王春博

摘要：宅基地使用權是一種在特殊國家土地制度和時代背景下形成的中國特色社會主義的權利產物。《物權法》中將宅基地使用權編在用益物權下，但由于宅基地使用權的權利客體是農民集體所有的土地，因此相關權利關系復雜，這也使得宅基地使用權的性質與流轉存在眾多爭議，宅基地使用權的現狀也頗為混亂，規定其性質與流轉的具體措施和辦法，以適應現代經濟社會發展的需要。

關鍵詞：宅基地使用權；性質；流轉

1.引言

于2007年開始實施的《中華人民共和國物權法》首次規定了宅基地使用權將其作為一種用益物權，規定在第一百五十二條至一百五十五條。整部《物權法》中未提及“宅基地使用權”概念、權利的內涵、權利的行使、權利的喪失等等。因此，形成了獨特的景象： 未設置農村宅基地所有權制度之下的“宅基地使用權”。[1]不可否認的是，《物權法》在起草時，遵從的一個原則也是“宜粗不宜細”，這就使得宅基地使用權制度在實踐過程中要面對各種各樣的問題，而這些問題也正是相關法律的空白，因此我們需要深入研究宅基地使用權的性質，制定出具體切實可行的法律法規，最終作用于流轉領域，從而促進經濟流通領域的發展。

2.宅基地使用權性質及流轉相關文獻綜述

2.1宅基地使用權的性質

農村深受我國傳統文化觀念的影響，在人們的傳統思想觀念中認為地皮與房子理所應當是一體的，沒有土地，房子就是不可能存在的，有了房子就代表這塊地是為我所有。人們對于宅基地法律性質的認識不夠，宅基地的法律性質可概括為以下五點：第一，集體所有性。第二，使用主體特定性。第三，使用數量規定性。第四，無固定使用期限性。第五，福利性。[2]

關于學術界對宅基地使用權性質的爭議，目前大致可以歸納為以下幾類：第一，地上權說；第二，“我國特有用益物權”說；第三，人役權說[3]；第四，自物權說；第五，獨立的用益物權說[4]。

2.2宅基地使用權的流轉

宅基地使用權的流轉是必要的，它不僅是城鄉一體化的要求，還是農村土地資源的有效利用和市場經濟發展的有力推動。[5]當前學界圍繞農村宅基地使用權應適用什么樣的流轉制度產生了三種代表性觀點：禁止流轉說、限制流轉說、自由流轉說。

3.對宅基地使用權的現狀分析

目前看來，我國法律對宅基地使用權的性質沒有一個明確具體的規定，對于其流轉除了在農村集體經濟組織內部的可以流轉和政府主導下的宅基地使用權置換流轉之外，其余流轉方式基本上是不允許的，并且規定禁止流轉的法律法規還十分多。例如：2004 年出臺的《關于深化改革嚴格土地管理的決定》，禁止城鎮居民在農村購置宅基地的規定；嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的房屋發放土地使用權證。

此外，我國《擔保法》還規定耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不能抵押，法律另有規定的除外。但是我國目前實際存在的宅基地流轉的現狀是存在很多不被法律所認可和保護的流轉方式，“隱形流轉”占主導。例如，市場化與城市化背景下的農民宅基地“被迫”或非正常流轉，城市近郊區域的農民宅基地“被規劃”、房屋被強拆；宅基地使用權贈與、轉讓、出租、抵押、作價入股、有償收回等等[6]。

4.宅基地使用權的立法完善

宅基地使用權雖被《物權法》編入用益物權一章，但這個私權卻并沒有得到與物權法規定的其他權利一樣的保護。原因是什么？

除卻《物權法》，《土地管理法》《土地管理法實施條例》《基本農田保護條例》《擔保法》《關于深化改革嚴格土地管理的決定》等一系列法律法規條例都對農村宅基地使用權做出了諸多限制，可以說是不合理的制約，使得農村宅基地使用權形同虛設。沒有達到《物權法》設立的目標——保護平等民事主體的物權。其權能是不完整的，在宅基地使用權的流轉方面表現得最為突出，尤其是收益權和處分權（特指對宅基地使用權的處分）兩項權能。

對于宅基地流轉制度的完善已經刻不容緩，立法者要明確宅基地使用權流轉的基本原則、前提條件、流轉規則、流轉程序、退出制度。[7]要結合實際的國情和具體的社會狀況，要促進社會經濟發展，要考慮商事活動重視的效益原則，還要從以下幾個方面建立起與宅基地使用權自由流轉制度相配套的相關制度：其一，農村土地利用管理制度的完善。其二，宅基地使用權確權登記制度的完善。其三，宅基地使用權產權自由流轉市場的建構。其四，宅基地使用權收回制度的完善。其五，農村社會保障制度的完善。[8]

5.結論與展望

宅基地使用權是中國特色社會主義的產物，隨著物權法的出臺使得人民的這種用益物權有了法律上的規定，是私權利發展和進步的表現，但是我們也要承認的是有關宅基地使用權方面的國家法律法規確實還有待完善，在這種立法上還是“宜細不宜粗”，只有細致明確的法律規定才能從公權力的層面更好地保護私權利，要不然就失去了設立這種權利的意義。總而言之，目前作為“用益物權”存在的農民宅基地使用權，面臨維護難的問題，而宅基地使用權的流轉，不能簡單地放任或者禁止方式來一概而論，統籌規劃，認清國情，因地制宜預測好未來的發展方向，適應時代和社會發展的宅基地使用權流轉制度才是目前迫切需要的。

[參考文獻]

[1]鄭尚元宅基地使用權性質及農民居住權利之保障[J]中國法學，2014，（02）：142-157

[2]余彥霖論宅基地的性質及其使用權流轉[D].西安：西南交通大學，2015

[3]解玉娟農村宅基地使用權性質探析[J]河南財經政法大學學報 ，2008，（03）： 140-143

[4]王崇敏論宅基地使用權性質[J] 河南財經政法大學學報2014（05）： 14-21

[5]王越農村土地改革背景下的宅基地使用權流轉研究[D]云南：云南大學，2015

[6]王崇敏宅基地使用權制度現代化構造[D]武漢：武漢大學 2013

[7]孫淑云，吳海玲論我國宅基地使用權流轉制度的完善[J]湖南科技大學學報（社會科學版）2012，15（01）：57-60

[8]賀日開我國農村宅基地使用權流轉的困境與出路[J] 江蘇社會科學 2014（06）：68—77

（作者單位：大連理工大學文法學院 知識產權學院，遼寧 盤錦 124221）endprint