對我國商業銀行個人住房抵押貸款風險防范的探討

施磊

摘要：隨著社會經濟的發展，在影響社會經濟以及社會發展的所有風險當中，金融風險占據一個較大的比重。而在金融風險中，隨著社會住房制度的不斷發展與改革，個人住房貸款日益受到更多的關注與重視，這種備受關注的發展趨勢，也讓個人住房貸款成為金融風險的一個重要內容之一。下面筆者對我國商業銀行個人住房抵押貸款，在風險防范方面進行幾點簡要分析與探討。

關鍵詞：商業銀行；個人住房抵押；貸款風險防范；分析探討；

1.我國商業銀行個人住房抵押貸款相關概念

1.1個人住房貸款業務分類：

政策性個人住房貸款業務、商業性個人住房貸款業務和個人住房貸款業務。

1.2銀行選擇開展個人住房抵押貸款原因：

銀行回籠資金，將資金進行分配，進行小額貸款或者再投資，產生經濟效益，帶動資金流動，推動社會經濟發展。雖然我國社會經濟正在突飛猛進的向前發展，但是隨之而來的經濟活動所要承受的風險，也變得越來越大。面對這種社會經濟發展趨勢，由于個人住房貸款業務風險相對較小，收益相對較高，已經成為各大銀行爭相研究、開發的重點項目。

2.我國商業銀行個人住房抵押貸款現狀，季在風險防范方面存在的主要問題

2.1我國個人住房抵押貸款現狀：

現階段，我國個人住房抵押貸款發展正處于迅速發展的階段，據不完全統計：僅2003年，我國在個人住房方面的貸款數額就已經超過1萬億元，歷經五年，在2008年我國在個人住房貸款數額方面又上漲了2萬億元，突破3萬億元大關，到了2014年已經到了10萬億元。面對市場需求如此巨大的誘惑，我國各大商業銀行也都摩拳擦掌，躍躍欲試。但是，物極必反，伴隨著個人住房抵押貸款規模的不斷上漲、擴大的社會發展趨勢，個人住房抵押貸款潛在的風險也在不斷變大。

2.2我國商業銀行個人住房抵押貸款，在風險防范方面存在的主要問題

（1）貸款還款周期較長；

（2）款項流動性較低；

（3）缺乏良好的社會信用環境；

（4）國內在此方面相關的法律法規不夠健全；

（5）國內相關的金融產品有待提高，不夠完善；

（6）國內在此方面的風險管理明顯存在經驗不足；

（7）銀行間為了業務水平的增長，采取了不合理的惡性競爭手段；

（8）抵押物風險在還款周期內價值變幅較大；

（9）貸款人以及被貸款人存在信用風險；

（10）承受利率的風險波動；

（11）無法預先評估的國民收入水平變化；

（12）社會經濟周期潛在影響；

3.對我國商業銀行個人住房抵押貸款進行風險防范的幾點建議措施

3.1人為操作可控方面的風險防范對策

3.1.1結合信息技術，建立健全完善的個人信用管理制度，加強風險管理

我國在信用管理方面信息技術起步較晚，只是在面對個人住房貸款業務社會需求日益擴張的情況下，為了保障我國商業銀行的安全才開展研究起來的。雖然近年來已經逐漸成形，并取得了一定成效，但是與國外那些信用管理機制已經研究100多年的情況相比，在個人信用管理方面的科學性、法律性、科學性、規范性等方面還有待研究。為了解決我國內需不足的問題，迫切需要結合我國基本國情，在參考國外各種成功經驗基礎上，構建具有我國特色，適合我國基本國情的個人信用管理機制。這不僅是商業銀行開展個人住房抵押貸款的技術保障，也是降低風險的環境保障。

3.1.2加強參與銀行個人住房抵押貸款人員的專業性訓練，保障信息的安全，避免內部操作帶來的信息漏洞風險問題

銀行在開展個人住房抵押貸款的過程中，要歷經申請-審核-審批等過程，在此期間，要經過抵押物價值評估、信用考核、手續審批等一系列流程，這期間需要房產評估人員的參與，需要保險公司人員的參與，需要擔保公司人員的參與，由于人員各盡其職，但各為其主的矛盾，導致個人住房抵押貸款存在潛在人員內部操作帶來的風險，所以，為了降低風險，需要加強人員的合作，加強人員的專業性訓練，只有這樣才能保障信息的安全。

3.2非人為可控方面的風險防范對策

3.2.1加強國內房屋抵押相關的法律法規，通過法律手段保障信用環境

法律作為保護保障人們生活行為的強制手段，由于法律法規的懲戒，在一定程度上可以威懾具有不法行為的人員，構建完善的法律法規體系不僅僅是幫助推動我國房地產金融健康發展的手段，還是幫助創造良好信用環境的必要途徑，同時也是，打擊銀行惡性競爭的指導依據。就現階段來看，我國在房地產金融方面的法律法規還不夠健全，想要保障銀行個人住房抵押貸款的安全穩定，不僅需要加強監管力度，從而提高我國對商業銀行個人住房貸款的管理以及監管力度；而且，還需要第深化我國現行“證券法”的相關法律法規條款，只有這樣才能保障銀行可以通過債券形式，分散風險；除此之外還必須加強對我國“擔保法”“保險法“個人住房貸款操作規程”等相關規章制度的研究，做到科學、完善，從而實現對我國住房抵押貸款保險類別的增加，以及減輕個人住房貸款申請人所承受的壓力與負擔。

3.2.2提高提前回收貸款資金、盤活信貸資產，號召開展多種商業性住房抵押貸款保險品種，加強扶持住房擔保企業

商業銀行作為資金回收與再利用于一體的金融機構，為了自身經濟活動的流暢，需要及時將不動的信貸資產，通過消費信貸、出債券等方式，靈活運用起來。只有將資產動起來，才能避免不良債權帶來的利益損失。我國銀行為了保障自身經濟利益，通過降利率、延伸貸款時間等多養活形式，鼓勵號召貸款人進行房產保險的方式，增加個人住房抵押貸款抵押物的保值。除此之外，政府通過扶持住房貸款擔保機構，也可以降低銀行的個人住房抵押貸款風險，這是避免由于信用環境不良、還款周期過長，為銀行帶來的風險，這也是銀行合理轉移個人住房抵押貸款違約風險的手段之一。endprint

3.3隨著社會經濟的發展，創新性進行風險防范的相關建議

證券作為一種資產增值投資手段，得到人們的廣泛認可。在這種社會形勢下，施行資產證券化也是一種降低商業銀行住房抵押貸款風險，盤活銀行信貸資產、降低抵押物貶值風險、加強資產流動性的一種創新型手段。這種資產變現的融資手段，不僅推動了金融衍生物的發展，同時也間接促進了我國房地產金融的經濟發展。可謂是一種既能化解商業銀行資金流動性危機，又能利用證券和固定資產的無形轉化，獲得金融活動收益的創新性手段。

結論

隨著我國在政策方面不斷加強耕地集中化，農村城鎮化的進度，我國金融業伴隨著住房需求的擴展，也在不斷地發展。近年來我國城鎮居民的購房熱情，讓我國住房金融業務前所未有的發展。面對收益頗高、存在穩定交易擔風險相對較低的個人住房貸款現狀，很多銀行，特別是從事商業經營相關的商業銀行，更是不能錯過的機會，紛紛開通信貸業務，加強商業銀行信貸業務形式與種類研究，在獲得巨大經濟效益的同時，也一定程度上，通過喚起人們的住房購買力度，推動了我國住房制度改革，提高錢幣流通，促進我國經濟的發展。然而，為了避免房地產風險帶來的金融經濟危機，需要全面結合我國經濟發展現狀，對我國銀行，特別是商業銀行，進行個人住房抵押貸款風險防范研究，筆者認為有必要針對“貸款還款周期較長、款項流動性較低、缺乏良好的社會信用環境、國內在此方面相關的法律法規不夠健、國內相關的金融產品有待提高，不夠完善、國內在此方面的風險管理明顯存在經驗不足、銀行間為了業務水平的增長，采取了不合理的惡性競爭手段、抵押物風險在還款周期內價值變幅較大、貸款人以及被貸款人存在信用風險、承受利率的風險波動、無法預先評估的國民收入水平變化”等我國商業銀行個人住房抵押貸款，在風險防范方面存在的主要問題進行分析研究，筆者也在前人研究基礎之上，結合自身工作經驗，總結一些防范我國商業銀行個人住房抵押貸款風險的建議，認為：雖然影響我國商業銀行個人住房抵押貸款的因素有很多，但是也可以在風險分散方面：通過加強銀行與保險公司、擔保公司的緊密合作，盤活銀行信貸資產；在資產流動性差的問題上可以通過發債券等形式，合理轉移違約風險，來解決問題；在管理以及操作方面需要創新，不僅可以利用網絡媒體來建立科學、健全的個人信用信息管理體系，還可以結合媒體技術隨時密切關注社會經濟發展動態，準確捕捉可用信息，進行商業銀行個人住房抵押貸款項目的內容分配調整，密切把控商業銀行，在開展個人住房抵押貸款業務過程中，所要承受的各種風險，只有這樣，才能及時避免，各種潛在的不可預計的因素帶來的影響；也只有這樣才能確保我國個人住房貸款的發展，險中有勝地增進了商業銀行的效益，促進了我國經濟的發展。

參考文獻：

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