印度房地產市場，金礦還是大坑？

本報駐印度特派記者 苑基榮

最近幾年，在印度的一些城市街頭，隨處可見房地產廣告的大招牌（如圖）。以孟買為例，房價40年漲了600倍，大量資金涌入印度房地產市場，包括中國企業在內的全球房地產企業巨頭，紛紛布局印度房地產市場。印度房地產市場為何如此火爆？投資這一領域有什么風險？《環球時報》記者對此進行了深入調查。

孟買房價40年漲了600倍

80多歲的老人拉吉，是孟買一家小型會計師事務所的老板。他住在海邊一棟高檔公寓樓里，套內面積有300平方米。在1975年買下這套房子的時候，拉吉才花了60多萬盧比(約合6萬元人民幣)，如今這套房子的價值至少達到3.6億盧比(約合3645萬元人民幣)。印度媒體稱，孟買房價40年間漲了600倍，越來越多的印度人移居到城市，導致城市住房缺少，而孟買大部分住房價格都是在近十幾年里翻倍暴漲。

巨大利潤讓全球房地產巨頭緊盯印度房地產市場。據印度媒體報道，中國房地產企業碧桂園即將與印度欽奈市房地產開發商TVH達成協議，購買該市一高檔住宅區14400平方英尺土地。中國萬達集團計劃在印度投資100億美元，在一個大商場附近建設5個產業和主題園區。

其他國家也不甘落后。加拿大多倫多的投資巨頭Brookfield資管公司已進軍孟買房地產市場。去年這家公司以10億美元購買孟買一塊450萬平方英尺的商業用地。私募巨頭黑石計劃通過首次公開募股發行印度第一個房地產投資信托基金，募資總額可能超過6億美元。

開發低端市場利潤薄

是什么吸引全球房地產開發商投資印度？首先源起莫迪政府2015年6月發起的“全民有房住”的計劃。根據該計劃，印度將在全國城市建設2000萬套房屋，農村建設3000萬套房屋，政府還公布了該計劃下的住房貸款利息免除政策。預計該計劃將會吸引1.3萬億美元資金進入印度房地產市場。

根據中國商務部設立的印度品牌股權基金數據，到2020年，印度房地產市場規模將達到1800億美元。隨著信息技術產業、零售和電商領域的發展，印度市場對寫字樓需求在大幅增長。2017年亞太房地產新趨勢報告也顯示，班加羅爾和孟買取代東京和悉尼，躋身投資、發展前景排行榜前列。此外，印度城市化率很低，截至2014年末，城市化率僅32%左右。一個超過13億人口的大國，如此低的城市化率與較高經濟增速聯系在一起，房地產前景確實令人遐想。

據《環球時報》記者了解，孟買和新德里算是印度所謂的一線城市，房價很高。而在小城市，房價還沒有起步。中國南通三建集團（印度）有限公司總裁毛建東對《環球時報》記者說，公司目前正在印度班加羅爾與當地房地產開發商合作開發一棟50層的高層住宅樓。他告訴記者，在班加羅爾30平方米的小戶型非常受歡迎，未來前景很好。但他也表示，班加羅爾低端住宅市場供應嚴重不足，中高端市場基本飽和。由于開發低端市場利潤比較薄，開發商一般不參與，政府鼓勵建設保障房，也有優惠，但缺乏資金扶持。

土地問題是難題

實際上，印度對房地產市場的管理非常混亂，這也使得中國房地產企業在印度投資如履薄冰。一位在印度工作多年的中國管理人員對《環球時報》記者表示，土地問題是制約企業投資印度房地產市場的重要因素。從立法角度來看，最初管理土地的部門只有各級政府的規劃部門，他們只對土地屬性作出規定，房地產開發沒有具體的管理部門。由于土地私有，上述的混亂造成中央政府對土地的屬性和歸屬管理比較少，導致房地產開發處于無序狀態，產生很多違規行為。比如購房者交了首付，但十多年都拿不到房子，開發商或者房主違約很多。針對這種亂象，2016年印度政府專門成立了房管局，來管理房地產開發無序和亂象，尤其是開發商違約等問題，但目前還看不到效果。

而在土地開發上，印度各邦情況都不一樣。在鄰近新德里的北方邦諾伊達，土地由開發區政府統一從地主手中收購，然后再進行土地掛牌拍賣，統一規定租賃期為99年。但在班加羅爾和古吉拉特邦等地區，開發商從政府規劃和房管局獲得土地開發權后，直接從地主那購買土地，就沒有土地掛牌拍賣這個環節。該中國管理人員提醒，如果到印度投資房地產，一定要搞清楚土地問題歸屬，否則很容易導致投資失敗。

即使在印度順利拿到土地，在當地開工建房，也有很多問題需要注意，不能完全按照國內的方法去做。毛建東告訴記者，公司與印度房地產開發商合作建房時，他建議印方可以像中國那樣搭建彩鋼板臨建設施給工人住，但印度開發商當場拒絕。在他們看來，這樣的臨建設施太好了，如果建成，工人們就會拖家帶口不走了，這讓毛建東始料未及。因為在印度城市里，一半以上的人都住在貧民窟里，孟買更是多達60%。

盡管印度房地產看著有很多商機，但風險非常大。毛建東告訴記者，當地開發商曾給他介紹過他們如何“坑”外國公司的故事，聽起來讓人心生畏忌。在毛建東看來，印度獨特的文化和習俗使得中國人對印度了解甚少，具體到房地產來說，其市場情況各地都不同，不要盲目樂觀，最需要做的就是做好前期調研。此外，還要注意印度政策的朝令夕改，中印關系的冷暖等。▲