不動產登記信息平臺整合的思考

孫曉明

摘要：為了提高我國不動產登記工作的效率與質量，實現不動產信息的資源共享，我國各不動產登記管理部門須完成口徑一致、標準統一，具有充分兼容性的不動產登記信息平臺建設工作，才能夠推動我國不動產登記工作效率與質量的提升。

關鍵詞：不動產；登記；信息平臺

1不動產的含義和屬性

1.1不動產的含義

狹義不動產是指不能移動的財產，指土地、房屋及附著于土地、房屋不可分離的部分。《不動產登記暫行條例》借鑒廣義不動產概念，以土地和房屋為基礎，將附于土地定著物、土地生成物、附于土地并且不能分離的其他物上的權利為補充，把不動產權利劃分為以下幾種：一是所有權（土地、房屋、森林、林木等）；二是土地承包經營權（耕地、林地、草地等）；三是使用權（建設用地、宅基地、海域）；四是地役權；五是抵押權（含使用權和經營權的抵押權）。不動產具有不可移動性、數量有限性、耐久性、不可隱匿性等特點。

1.2不動產的屬性。

1.2.1不動產的自然屬性。一是不可移動性（地理位置固定不變）；二是個別性（獨一無二）；三是耐久性（壽命長久）；四是數量有限性（供給有限）。

1.2.2不動產的社會經濟屬性。一是價值量大；二是用途多性；三是涉及廣泛性；四是權益受限性（政府主要通過設置管制權、征收權、征稅權和充公權四種特權進行管理）；五是難以變現性；六是保值增值性（能抵御通貨膨脹）。

2不動產登記程序

2.1申請

申請人申請不動產登記時，應到不動產登記機構固定辦公場所申請不動產登記。不動產登記機構首先應界定申請人屬于單方申請人還是共同申請人，申請人可由第三人代為申請（第三人代為申請情形：一是申請人屬無民事行為能力人或者限制民事行為能力人由其監護人代為申請；二是權利人委托他人代為申請不動產登記）。一般情況下，申請人需準備材料有：不動產登記申請審批表、當事人身份證明材料、不動產權屬來源證明材料等。如符合登記所需材料不動產登記機構將受理登記業務并書面通知申請人。

2.2審核

受理登記業務后，即進入不動產登記程序的審核階段，審核的形式有查驗、實地查看、公告。但查驗是必須程序，實地查看、公告分具體情況而定。

2.2.1查驗。一是申請主體；二是申請登記的內容；三是不動產界址、空間界限、面積等權籍調查成果；四是完稅或者繳費憑證。

2.2.2實地查看。不動產登記機構對房屋等建筑物及構筑物所有權首次登記、在建建筑物抵押權登記、因不動產滅失導致的注銷登記等情況需工作人員實地查看。

2.2.3公告。在不動產登記中為了體現公正性，不動產登記機構應對政府組織的集體土地所有權登記、三種首次登記（宅基地使用權及房屋所有權，集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權，土地承包經營權）、更正登記、注銷登記等情況必須進行公告。不動產登記機構對上述需公告的情形主要從不動產主體（權利人的姓名或者名稱）、不動產狀態（坐落、面積、用途、權利類型等）、異議處理程序（提出異議的期限、方式和受理機構）進行公告。

2.2.4登薄

不動產登記機構將登記事項記載于不動產登記簿上的行為。

2.2.5發證

不動產登記機構根據不動產登記簿，填寫并核發不動產權證書或者不動產登記證明。法律規定核發不動產登記證明情形有抵押權登記、地役權登記、異議登記和預告登記。除上述情形以外不動產登記機構向權利人核發不動產權證書。

3平臺的建設思路

在不動產登記信息平臺整合的實現中，必須建設不動產登記信息管理基礎平臺，以此實現對現有不動產登記信息平臺的整合，而在這一基礎平臺的建設中，需要解決平臺的頂層設計與不動產數據整合等兩方面的問題。

具體來說，在這一不動產登記信息管理基礎平臺的頂層設計中，必須實現統一登記機構、統一登記依據、統一登記簿證、統一登記信息平臺等工作，才能夠保證這一不動產登記信息管理基礎平臺的順利建設。在具體的頂層設計環節，這一設計必須保證較強的全局性與前瞻性，并全面實施信息資源規劃，這樣才能夠避免平臺建設出現集成性、擴展性較差，信息孤島嚴重等問題。對于不動產登記信息管理基礎平臺來說，信息資源規劃是這一平臺頂層設計的核心方法，參照這一方法需要對信息的采集、處理、交換、共享和使用進行全面規劃，這樣就能夠逐步實現業務分析與優化、數據流分析、建立業務模式、功能模型和數據模型的建立，并最終形成信息化建設的信息資源管理基礎標準，以此徹底解決我國當下面臨的不動產登記信息整合問題，這也是實現該平臺數據集成與信息共享的關鍵技術方法。

除了頂層設計外，實現不動產數據整合也是這一不動產登記信息管理基礎平臺建設的關鍵所在，基于我國當下已經基本完成了全國的城鎮國有土地使用權和農村集體土地所有權的確權登記發證工作，就可以結合每宗地的代碼實現以土地為基礎的統一登記，以及各類不動產信息數據的整合。

為了能夠更好的實現這一不動產登記信息管理基礎平臺建設，還應結合已經取得顯著成果的土地登記信息動態監管查詢工作，以土地數據為基礎、以宗地統一編碼為索引，采用松耦合集成擴展其他類型的不動產登記的方式，最終實現這一不動產登記信息管理基礎平臺的數據整合，并同時提高該平臺的可操作性。

4平臺系統構成

為了能夠真正實現這一不動產登記信息管理基礎平臺的建設，還需要建立不動產登記發證信息管理系統、建立不動產登記信息動態監管系統、搭建“不動產資源云平臺”、建立不動產產權產籍“一張圖”，這樣才能夠較好的保證這一不動產登記信息管理基礎平臺能夠較好的滿足我國不動產信息管理的需要。具體來說，在不動產登記發證信息管理系統的建立中，需要結合不動產業務管理的特點，保證這一系統能夠實現不動產各項業務的內部聯動，提高不動產管理效率，這樣才能夠融合房屋、草地、林地、海域等其他不動產登記信息，實現不動產登記信息平臺整合；而在不動產登記信息動態監管系統的建立中，需要結合全國土地登記信息動態監管查詢系統建設，保證這一系統能夠統籌做好信息保密和共享應用查詢，并為整個平臺建設提供幫助。

而在“不動產資源云平臺”的搭建中，需要通過這一云平臺實現不動產信息的云存儲與云共享，以此推進資源的整合共享，保證這一不動產登記信息管理基礎平臺能夠擁有較好的信息管理效率與質量；而在不動產產權產籍“一張圖”的建立中，需要在保留和認可原有各部門已形成的調查成果的前提下，采用松耦合方式進行數據集成，實現對土地、林地、草原、海域等不動產信息的集成管理，而在完成這一工作后，還需要緊密整合各類不動產調查成果，這樣就能夠最大程度上消除各類數據之間的矛盾和沖突，真正保證不動產登記信息管理基礎平臺功能的發揮，就能夠保證不動產產權產籍“一張圖”的實現，完成不動產統一登記，推動我國不動產信息登記管理的發展。

4結語

為了實現我國不動產登記信息平臺的整合，必須建設便捷、高效、可擴展的不動產登記信息管理基礎平臺，才能夠推動我國不動產登記工作效率與質量的提升，為不動產登記工作的發展打下堅實的基礎。

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