淺析營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅負的影響

郭姿辰，劉俊

淺析營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅負的影響

郭姿辰，劉俊

（湘南學院經(jīng)濟與管理學院，湖南郴州423000）

目前“營改增”全面實施，政府致力于“減稅”和“清費”，切實保障企業(yè)收獲減負實效。房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟支柱之一，“營改增”是否能給企業(yè)減負，是我們關注的焦點。通過分析2016年“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負影響，得出“營改增”實施切實給部分企業(yè)帶來了減負收益。

“營改增”；房地產(chǎn)企業(yè)；稅負

增值稅起源于法國，是各國政府普遍使用的稅種之一。增值稅對每一交易環(huán)節(jié)的增值額征收，如果鏈條機制完整，抵扣后的稅額由消費者承擔（Christian，2004）。我國過去的稅制是增值稅與營業(yè)稅并存，由于中間交易負擔營業(yè)稅，容易出現(xiàn)逃稅和避稅行為，不利于社會專業(yè)化分工。

2016年5月1日，我國營業(yè)稅正式告別歷史舞臺，“營改增”開始全面實施，征收范圍由原來的3+7個試點（交通運輸業(yè)、郵政業(yè)、電信業(yè)和7個現(xiàn)代服務業(yè)），擴大到所有行業(yè)。增值稅鏈條形成閉環(huán)，結(jié)束了增值稅與營業(yè)稅兩稅并存征收的流轉(zhuǎn)稅格局。對于增值稅一般納稅人，其進項稅額的抵扣范圍的擴大，理論上將給企業(yè)帶來稅負的下降；對于增值稅小規(guī)模納稅人，其計稅方法不同于營業(yè)稅計稅方法，理論上也會降低企業(yè)稅負。本研究以對比“營改增”前后計稅方法的變化，研究案例企業(yè)2016年的流轉(zhuǎn)稅稅負變化。

一、研究背景

自1994年稅制改革至2016年4月30日，我國一直是增值稅與營業(yè)稅兩稅并存征收的流轉(zhuǎn)稅格局。此格局重復征稅，降低生產(chǎn)效率，影響稅收征收效率。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展，這種弊端愈加突出。“營改增”全面推進表明，我國政府正在積極完善增值稅稅收制度，配合我國經(jīng)濟結(jié)構轉(zhuǎn)型發(fā)展，致力于降低企業(yè)負擔。這一重大改革，將第二、三產(chǎn)業(yè)的抵扣鏈條打通，實現(xiàn)了“環(huán)環(huán)抵扣，增值征稅”的轉(zhuǎn)變，避免了重復征稅，這對各行業(yè)發(fā)展將產(chǎn)生深遠的影響。但對于“營改增是否確實給企業(yè)降低負擔，學界、實業(yè)界說法不一。

孫鋼（2011）分析了營業(yè)稅改增值稅對各行業(yè)的影響，認為許多行業(yè)企業(yè)因為進項稅額少、抵扣不足而導致稅負增加。韓笑（2014）認為，11%的稅率對房地產(chǎn)企業(yè)稅率明顯偏高，稅負可能不減反增。司巖（2016）認為，改革初期，房地產(chǎn)企業(yè)取得增值稅專用發(fā)票的難度大，企業(yè)無法短時間內(nèi)實現(xiàn)全面的增值稅抵扣，稅負預計上升。目前的研究基本停留在理論論述增值稅稅負問題，本文作者將從計稅方法和測算案例企業(yè)的稅負變化兩方面，對房地產(chǎn)企業(yè)的稅負進行研究。

二、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的稅負影響分析

房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱。其產(chǎn)業(yè)鏈條長，上游環(huán)節(jié)連接金融保險、策劃設計、咨詢服務、建筑材料、建筑施工等，下游環(huán)節(jié)連接市場銷售和物業(yè)管理等。隨著“營改增”全面實施，房地產(chǎn)行業(yè)的增值稅稅負變化將影響整個房地產(chǎn)行業(yè)以及相關行業(yè)。“營改增”后，上下游行業(yè)均已實行“營改增”政策。這意味著房地產(chǎn)企業(yè)不僅可以自己開出增值稅發(fā)票，還可以從上游企業(yè)中取得增值稅專用發(fā)票進行抵扣，如銀行費用、策劃設計費、咨詢服務費等。若上游企業(yè)為小規(guī)模納稅人，也可由上游企業(yè)申請代開增值稅專用發(fā)票進行抵扣。因此，作為一般納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)，取得可以抵扣的增值稅專用發(fā)票范圍擴大，隨著電子稅票的普及將更加便捷。

根據(jù)財稅〔2016〕36號文規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇使用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅；新項目使用一般計稅方法按照11%的適用稅率計稅。改革推行初期，由于房地產(chǎn)行業(yè)項目期普遍較長，老項目中并未取得增值稅專用發(fā)票。該規(guī)定讓符合條件的一般納稅人，根據(jù)自己的實際情況，可以選擇簡易計稅方式。

“營改增”前：

公式一：應納營業(yè)稅=營業(yè)額×5%

“營改增”后：

公式二：選擇簡易計稅方法，應納增值稅=銷售額/（1+5%）×5%

公式三：選擇一般計稅方法，應納增值稅=銷售額/（1+11%）×11%-增值稅進項稅額

由此可以看出，作為一般納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)，可籌劃選擇計稅方式。如果企業(yè)選擇簡易計稅方法，同等銷售額下，公式二的計稅結(jié)果將比公式一的結(jié)果小；如果企業(yè)選擇一般計稅方法，則說明其可以抵扣的進項稅額足夠多，稅負低于簡易計稅方法下的稅負。而對于實施新項目的計稅，隨著進項稅額的抵扣范圍擴大，企業(yè)將選擇合適的上游合作企業(yè)來控制自身稅負。

本文選取某建設集團作為案例企業(yè)，該企業(yè)為一般納稅人，經(jīng)營范圍為房屋建筑工程等，年均銷售額達到20億元。我們對該企業(yè)進行了2016年增值稅稅負測算，計算公式如下：

表1 建設集團流轉(zhuǎn)稅稅負單位：萬元

根據(jù)計算公式，我們對該企業(yè)的稅負情況進行趨勢分析。“營改增”前，該企業(yè)主營業(yè)務繳納營業(yè)稅。由于其兼營建筑裝修材料銷售等，因此有少量增值稅。2016年5月1日后，“營改增”全面實施，該企業(yè)存在大量在建或在售老項目，選擇按照簡易納稅5%的征收率繳納增值稅。如表1、圖1所示。

根據(jù)圖1所示稅負變化趨勢，2016年1—4月平均流轉(zhuǎn)稅稅負為3.69%，5—12月平均增值稅稅負為3.29%，減稅達到500萬元。由于該企業(yè)采用預收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，根據(jù)稅法規(guī)定企業(yè)在收到預收款時按3%的預征率繳納增值稅，因此，各月應交增值稅有一定波動。但“營改增”后每月增值稅稅負均低于“營改增”前流轉(zhuǎn)稅稅負。總的來說，“營改增”全面改革給企業(yè)帶來了實實在在的稅負下降。

圖12016 年建設集團流轉(zhuǎn)稅稅負

結(jié)語

供給側(cè)結(jié)構性改革下，“營改增”的實施，致力于減輕企業(yè)稅收負擔，降低社會經(jīng)濟運營成本，促進實體經(jīng)濟發(fā)展，激發(fā)經(jīng)濟活力。本文通過分析2016年“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負影響，得出“營改增”的實施切實給部分企業(yè)帶來了減負收益。我們相信，隨著稅收制度的逐步完善、企業(yè)財務管理水平的提高，減稅政策會給企業(yè)帶來更多紅利。

[1]Christian Amault Emini，“Long run vs Short run Effects of a Value Tax”[J].volume2 of“M langes”，2004.

[2]羅宏，陳麗霖.增值稅轉(zhuǎn)型對企業(yè)融資約束的影響研究[J].會計研究，2012，（12）：43-49.

[3]聶輝華，方明月，李濤.增值稅轉(zhuǎn)型對企業(yè)行為和績效的影響[J].管理世界，2009，（5）：17-24.

[4]孫鋼.增值稅“擴圍”的方式選擇——基于對行業(yè)和體制調(diào)整的影響性分析[J].地方財政研究，2001，（2）：56-59.

[5]平新喬，張海洋，等.增值稅與營業(yè)稅的稅負[J].經(jīng)濟社會體制比較，2010，（3）：6-12.

[6]韓笑.實施“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)將面臨的問題和對策[J].市場研究，2014，（7）：20-23.

[7]司巖.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負、凈利潤、現(xiàn)金流的影響[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2016，（20）：186-187.

[責任編輯 柯黎]

F275

A

1673-291X（2017）26-0179-02

2017-05-20

湘南學院科學研究項目（201613）；湘南學院大學生研究性學習和創(chuàng)新性實驗計劃項目（201519）

郭姿辰（1988-），湖南郴州人，碩士，助教，從事公司財務研究；劉俊（1996-），湖南株洲人，學生，從事公司財務研究。