珠海市某工業園改造策略研究

許金華　楊磊

摘要：在快速工業化階段，由于部分工業園區缺乏明確定位，出現了經濟、社會、環境等發展問題，珠海市某工業園就是其中的典型代表。本文通過研究該園區發展現狀，結合該園區發展契機和發展要求的梳理，提出既符合發展訴求又預留彈性的改造策略，旨在為其他舊工業區改造提供思路借鑒。

關鍵詞：工業園；改造；策略

一、概述

過去幾年，工業化曾成為我國城鎮建設、經濟增長的重要推手，全國各城市涌現了一大批規模不一的工業園區。由于在快速工業化階段，較多園區存在定位不明，效益不夠、缺乏特色等問題，園區已無法健康可持續發展，甚至成為了資源浪費的“棕地”，珠海市某工業園就是其中的典型代表。該園區位于珠海市斗門區某鎮，建于2003年，園區計劃發展為集建材、裝飾、電子、塑料管業等40多家企業的綜合產業園區，但在建園不久，珠海市出臺相關政策，要求撤銷該工業園區，原則上不再批準新的工業項目動工建設，工業發展受到限制。

此外，園區所處區位較為特殊，位于廣東珠海國家農業科技園區的核心位置，作為國家級農業科技園，生態環保的標準較高，而該園區現狀產業以低端制造業為主，環境污染嚴重，較難滿足農業科技園以生態安全、環境保護為發展基礎的要求。與此同時，園區西側緊鄰珠海市西部重要的水源地，因此受水源保護要求，園區不宜再繼續發展二類、三類工業，亟需轉型升級。

二、現狀問題

（一）用地浪費，建設參差不齊

受政策制約，目前園區已明確權屬的用地僅占1/2，而在明確權屬用地中，僅有1/2的企業已開展建設。此外，園區建筑質量差異較大，位于園區北側廠房多為三類建筑，以臨時廠棚為主，園區中部廠房以一類建筑為主，建筑整體情況較好，可在轉型發展中結合功能需求對部分現狀廠房進行改造利用?？傮w而言，目前園區用地空置現象較嚴重，土地的利用效率較低，已建成區域的建筑質量的參差不齊，因此，在未來更新改造過程中需要結合實際需求，采取不同的改造方式才能確保更新效益的最大化。

（二）產業低端，亟待升級轉型

由于受到撤銷園區政策的影響，2013年以來園區無招商新建工業項目。截止2015年進園企業23家，其中在產企業僅15家，除受珠海國家農業科技園區發展影響進駐的3家農副產品加工企業外，現有產業與園區建園之初計劃發展類型基本一致，但均為勞動密集型低端產業，產業用地較為粗放，總體發展不景氣，廠房停建、工廠關閉現象普遍，大量土地處于空置狀態。

（三）生產萎縮，經濟狀況較差

受政策導向、人工成本上漲等因素影響，園區面臨生產萎縮、經濟虧損狀況，一部分企業計劃搬出生產線，一部分企業虧本停業。2013年工業總產值3.5億元，規模以上企業僅有3家，到2015年工業總產值僅3.0億元，規模以上企業僅剩2家，除少數企業經濟略有增長外，大部分企業經濟出現明顯負增長，工業發展總體情況堪憂。

三、發展機遇

（一）新要求，促進產業轉型

廣東珠海國家農業科技園區提出“建設成為服務港澳、輻射粵西的農業現代化、旅游特色化、城鄉一體化的國家級農業科技園區”的目標。根據相關規劃要求，該園區將結合轉型改造發展農產品交易、博覽、展示、配送、檢驗和物流等，因此工業生產功能將弱化，轉向以農產品展銷、配送等服務功能為主的環保產業。

從園區所處的城鎮來看，目前農業總產值已占全年工農業總產值的70.6%，農業已成為并將持續作為鎮域發展的核心產業。結合目前珠海國家農業科技園區及園區所處鎮的發展趨勢來看，農業衍生價值的挖掘成為發展重點。其中珠海國家農業科技園區層面以都市農業、生態旅游、健康產業為發展引擎，園區所處鎮域層面則通過打造農業產業項目，大力發展與農業相關的第三產業，如現代農業生態休閑觀光旅游基地、“十里蓮江”、珠海生態康療中心等。

（二）新動態，提供轉型動力

2015年，珠海市第一座通用機場確定落戶該園區西側。未來隨著通用航空產業的發展，將會帶動包括航空培訓、地面維護、咨詢、金融租賃、保險、航空旅游等相關產業的發展。與此同時，廣佛江珠城際軌道擬通過園區西側，并設置站點，未來區域聯動與資源互通將更加頻繁，極大地促進了園區的發展轉型。

因此，該園區應依托自身資源與區位優勢，借助珠海國家農業科技園區建設的契機，緊密圍繞珠海國家農業科技園區對園區的產業發展指引，結合建設現狀和區域發展環境，重新審視與調整自身發展目標，積極對接航空產業，加快產業轉型。

四、發展對策

（一）多模式結合的“漸進清退”

1.模式研究

在明確轉型發展契機基礎上，需要通過梳理工業園區轉型的一般模式，選擇最適合該園區的轉型模式。結合深圳市工業轉型案例，工業轉型模式主要分為三種：

第一種為城市更新模式，即從規劃層面將其納入城市更新單元，調整用地性質，改造方向因其工業園區區位差異而有所區別，其中位于城市舊區中心的園區，改造方向多為城市綜合體；位于城市邊緣區的園區，改造方向多為居??；位于城市新興地區的園區，改造方向多為商務辦公、城市綜合體和大型商業等。

第二種為工業區改造升級模式，其特點為不改變工業性質，及時調整園區定位，轉變傳統制造業為主的單一功能，對產業類型進行升級，完善基礎胚胎，形成綜合型工作社區。

第三種為工業辦公物業模式，其特點為不改變工業性質，但工業園區的樓宇屬于商品房，可進行自由買賣和轉讓，升級改造為辦公為主的非生產性用途的物業。

通過對三種模式進行比較，結合現實情況來看，該園區位于新興地區，自由買賣和轉讓物業的市場有限，且園區配套設施不夠完善，園區企業未有成熟的公關能力，工業辦公物業的吸引力有限。因此，采取城市更新和工業區改造升級這兩種模式更適合該園區發展。endprint

2.模式結合

在明確該園區采取城市更新和工業區改造升級兩種模式后，結合現狀建設情況、產業類型、區位條件綜合分析，建議園區西側、北側和東側采取城市更新模式，以拆建為主；園區南側部分用地為改造升級模式，以整治為主。

城市更新片區：該片區現狀建筑質量、建成環境相對較差、建筑布局分散、用地不集約。園區東側和北側以水泥建材等企業為主，污染嚴重，現狀建筑質量較差，用地浪費，較為適合采取城市更新的方式，轉變發展方向；園區西側以零散分布的廠房、閑置地為主，已建區規模過小，不宜采取改造方式，建議納入城市更新一并統籌開發建設。

改造升級片區：該片區建設相對成熟，建成環境和建筑質量較好，較為適合采取改造升級的方式，置換現狀發展粗放、污染較大的企業，提升產業類型，完善基礎設施配套。

（二）融入大背景的“全產聯動”

由于園區所處的鎮域層面未來將著力發展生態農業和田園風情旅游，因此，園區應重點圍繞農業生產服務，加強農業研發、農業生產、產品展銷、技術交流、投資平臺、網絡商貿的建設。

從該園區兩種發展模式片區的特點出發，城市更新片區東側沿大型水道沿線分布，是未來城鎮形象的門戶節點，因此在選擇農業相關產業時，應優先考慮集聚人氣、體現城市活力的商業商務辦公和體現現代農業科技的技術研發類產業，重點發展農業研發及生產、農產品展銷、農業金融、農業投資平臺、農業技術交流等產業類型，并充分利用“互聯網+”平臺，推動農業線上線下同步發展；改造升級片區由于緊鄰縣道與省道，交通區位條件較好，未來應充分利用現有廠房，重點發展農產品倉儲及物流配送。

（三）對接新機遇的“規劃預留”

國內通用機場建設均處在起步時期，通航產業發展也僅限于藍圖愿景，從北京通用航空產業基地、西安國家航空產業基地、沈陽法庫通用航空產業基地等國內通用機場相關規劃來看，國內通用機場周邊通常規劃系統的上下游產業鏈，以機場跑道為中心，運營、研發、制造、商務、會展等核心功能依次向外擴散布局。核心產業既可集中在機場單側發展，又可向機場兩側發展，向兩側發展則更有利于突出重點。由于珠海市通用機場位于該園區西側，綜合考慮通航產業和自身發展條件，建議園區西側作為積極對接通用航空優勢產業的重點地區，功能類型圍繞通用航空主導產業展開。

綜合考慮通航產業和自身發展條件，該園區更新改造片區西側應作為發展預留用地，在通用機場達到成熟發展階段后，形成對接通用航空優勢產業的重點地區，功能類型可圍繞應急救援、飛行培訓、通航展覽、通航飛行等通用航空主導產業展開。

五、結語

本文通過分析研究珠海市某工業園區現狀發展問題，結合發展契機和發展要求的梳理，選擇適合該園區的轉型升級模式，并在此基礎上，提出既符合發展要求又預留彈性的改造策略。然而，各舊工業區的改造條件、區位需求、難易程度和發展訴求各有不同，在面臨改造時的問題各有差異，本文旨在通過珠海市某工業園區改造策略探索，提供舊工業區改造的一種思路與方向。

此外作為舊工業區改造，還需采取靈活的改造方式，針對不同的更新改造目標，應采取不同的改造組織模式，確定不同的改造主體。同時，還需結合經濟測算合理制定改造時序，明確近期改造計劃，避免市場盲目性引起企業自發性的改造行為，為園區改造指明方向，實現健康良性轉型發展。endprint