房地產企業所得稅籌劃相關研究

聶峰杰

摘要：房地產開發是一種資金投入巨大、開發周期較長、開發成本受國家宏觀調控影響較大的行業，因此房地產的稅收籌劃也與普通企業不太一樣。作為財政稅收支柱產業，當前國家出臺了很多政策來把控房地產市場，但由于其自身所處的重要地位，導致房地產企業涉及的稅種多，稅負繁重。下面就其中所占比最大的企業所得稅來簡單談幾點這方面的心得。

關鍵詞：房地產企業；所得稅籌劃

一、關于稅法規定的扣除項目

（一）會計核算方面的籌劃

1.關于存貨的會計核算。作為價值鏈上游的甲供材方是房地產企業存貨科目核算的主要對象，作為營業成本中建筑安裝費用的重要組成部分，其特點是金額巨大且價格容易受到國家政策調整的影響，存貨金額波動勢必會影響利潤，相應的也會影響到所得稅金額。面對這一問題，房地產企業可根據當前會計準則中的規定，結合市場行情與企業自身實際情況，在計價方法上做出能夠有效降低所得稅稅負的選擇。當存貨金額大幅增長時，能夠讓結轉的主營業務成本獲得增加的后進先出法是一個很好的選擇，從而抵減會計利潤達到減少所得稅額的效果；當存貨金額大幅下跌時，可選擇先進先出法來提高當期結轉的主營業務成本，從而降低會計利潤、減少所得稅額。

2.固定資產折舊方法的選擇。現今固定資產折舊方法雖然很多，但相關稅法只接受直線法，并且對于固定資產折舊存在最低年限限制。因此，房地產企業在進行相關納稅籌劃是只能從折舊年限和凈殘值率方面入手。避免因為多繳稅而出現轉回困難，在折舊年限的設置上應盡量縮短，理論上來說選擇規定的最低年限較好。但是在實際操作中，無論是折舊年限還是凈殘值率企業都需根據自身實際情況做出最優選擇。

（二）關于人工費用的籌劃

1.關于工資及其他相關支出的籌劃。相關稅法明確提出，只要是企業正常生產活動中絕大部分人工費用類項目，都是可以實行稅前扣除的。比如職工福利費不超過薪資的14%，職工教育經費不超過薪資的2.5%，工會經費不超過薪資的2%，都可以選擇按比例稅前列支。針對這一部分進行納稅籌劃，企業可以根據實際經營狀況對以上幾項支出設置合理的增長比例，來達到抵稅的效果。結合年度的職工培訓活動及節假日福利，財務部需協同人力資源部提前對職工教育經費和職工福利費做出計劃，嚴格獲取相關票據。

2.關于社會保險金和公積金。通常意義上我們說的五險一金，即是五類社會保險金和公積金，這類費用支出都是可以在稅前列支的。按照稅法要求為了最大效果的抵減企業所得稅，企業理應為員工按時足額的繳納五險一金，經濟條件允許的情況下，還可適當的增加補充養老保險和補充醫療保險這兩種險類，從而最大限度的降低企業所得稅額。從另一方面來講，這樣做既能提高員工的福利待遇，更能為企業樹立一個良好的口碑，從而促進企業持續健康發展。

（三）關于借款費用

1.向誰借款及借款利率。房地產企業因其資金需求巨大，所以通常都會需要運用多種方法籌集資金。在籌集資金時需要注意，直接通過金融機構籌集到的項目開發資金，其借款利息支出可確認為一項資產；而通過非金融機構籌集的資金，則需要簽訂合法有效的借款合同，并在合同中明確借款利率不能超過銀行同期借款利率。如果在不得已的情況下籌集資金時借款利率高于同期銀行利率，可以分項簽訂合同。

2.利息資本化的節點問題。開發產品建成投入使用前是稅法中明確規定的利息資本化的時間節點，因此房地產企業應盡量在項目竣工前回籠大部分資金歸還開發貸款，才能將借款費用計入開發成本，從而達到降低籌資成本的目的。

二、關于優惠政策

（一）加計扣除優惠的籌劃

1.項目前期的開發研究費用。為鼓勵企業加大研發投入，根據財稅【2015】119號文件規定，在企業進行研究開發時可根據實際產生費用做出一定比例的加成，以此來作為計算應納稅所得額時的扣除數額。因此，房地產企業應根據自身實際經營狀況，合理運用相關優惠政策，來最大限度的降低企業所得稅稅負。在開發初期將研發費用資本化并加計50%計入當期損益扣除；在企業盈利后期將研發支出費用化并加計50%增加抵扣數額。

2.關于殘疾人就業的稅收籌劃。政府出臺的財稅【2009】70號文件，為解決殘疾人就業難這一問題提供了有力的法律支持，明確指出企業在安置殘疾人員時所支付的工資，可根據政策對殘疾人員支付工資采取100%加計扣除。從這條規定可以發現，房地產企業在適當的職位安置部分殘疾人就業，一方面可以通過優惠政策達到稅收減免，一方面還能提高企業社會形象。

（二）國家支持的投資項目

1.投資項目。房地產企業在做出投資決策前，需要詳細了解國家稅法規定的可享受稅收優惠的固定資產投資項目。在投資購買固定資產時涉及到環境保護類、節能減排類、安全生產類的，該項固定資產投資額10%可以在當年的應納稅額中得到減免，如果當年的應納稅額不足以抵減，企業可以在之后的五個會計年度連續抵免結余部分。與此同時國家制定了一個明確的固定資產減免項目認定標準，企業只有嚴格按照標準來選擇合適的投資項目以及購買設備，才能取得相關稅收抵免優惠。

2.投資行業。隨著我國經濟的不斷發展，綠色經濟這個概念被提出，國家重點扶持行業也隨之做出了調整。當前稅法中將公共污水處理、公共垃圾處理、節能減排技術改造等行業確立為重點扶持對象，采取“三免三減半”政策，即是在企業取得經營收入的第一個會計年度算起，連續三年免征企業所得稅，從第四年起連續三年減半征收企業所得稅。所以房地產企業在項目開發前期一定要做好稅收籌劃，從而把企業整體稅負降到最低。

參考文獻：

[1]羅鮮華.關于我國房地產企業所得稅籌劃的思考[J].財會學習，2015（17）.

[2]祖佳佳.房地產企業的所得稅籌劃研究[J].現代經濟信息，2016（15）.

（作者單位：綠地集團山東置業有限公司）endprint