淺析智能化小區(qū)物業(yè)管理

鐘楊

摘 要：隨著生活質(zhì)量的不斷提高，物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)不斷發(fā)展，人們對居住環(huán)境要求也越來越高，智能化小區(qū)住宅越來越多的出現(xiàn)在人們生活中。由早期時候的電話、寬帶、閉路監(jiān)控系統(tǒng)等已經(jīng)發(fā)展到更高階段，為了使物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作走向科學(xué)化、信息化，提高物業(yè)管理水平和效率，從而促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。本文描述了智能化小區(qū)的概念并介紹了智能化小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)。

關(guān)鍵詞：智能化；小區(qū)；物業(yè)管理

物業(yè)管理作為一個服務(wù)行業(yè)，不僅解決了人們生活中一些瑣碎的問題，也為物業(yè)管理創(chuàng)造了品牌效益，提高了知名度。隨著房地產(chǎn)現(xiàn)代化的發(fā)展，全球化信息進程加快，物聯(lián)網(wǎng)成為當(dāng)今研究的重點，一套功能完善的物業(yè)管理系統(tǒng)對物理管理效率和質(zhì)量的提升尤為重要。本文研究了基于物聯(lián)網(wǎng)的智能化小區(qū)，立足改變傳統(tǒng)的小區(qū)管理思想，將小區(qū)設(shè)備、信息、人三者緊密地聯(lián)系在一起，提高小區(qū)管理水平。

一、智能化小區(qū)的概念

伴隨科技與經(jīng)濟的不斷發(fā)展，智能化小區(qū)也在不斷的發(fā)展，經(jīng)歷了從最開始的智能化建筑到智能化大廈，再到智能化小區(qū)的一個逐漸成熟進步的發(fā)展過程，使得物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在建筑領(lǐng)域得到更為廣泛、更為全面、更為具體的實施應(yīng)用。智能化小區(qū)，它不單單是安裝一個電視插座，一個監(jiān)控攝像機那么簡單。智能化小區(qū)住宅是把小區(qū)內(nèi)具備不同功能的電子設(shè)備進行整合成一個整體，包括計算機網(wǎng)絡(luò)、物聯(lián)網(wǎng)、多媒體等技術(shù)，它不僅需要專業(yè)技術(shù)的應(yīng)用，還需要其它各個專業(yè)的配合。智能化小區(qū)要求設(shè)備資源共享，使得小區(qū)的發(fā)展符合國家的可持續(xù)發(fā)展。智能化小區(qū)是經(jīng)過在物業(yè)服務(wù)中心部署服務(wù)管理系統(tǒng)平臺應(yīng)用軟件，然后部署相關(guān)的外圍硬件設(shè)備組成一個整體架構(gòu)，讓業(yè)主生活在一個可靠性高、舒適度強、生活便利好的環(huán)境氛圍內(nèi)，同時在物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的輔助下建筑行業(yè)迎來了更加輝煌的發(fā)展前景。

二、智能化小區(qū)物業(yè)管理

隨著物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，現(xiàn)在一些小區(qū)的物業(yè)管理系統(tǒng)智能水平有所提高，主要表現(xiàn)在以下幾方面。

（一）門禁控制系統(tǒng)

智能化小區(qū)門禁系統(tǒng)，是對于車輛及業(yè)主通行小區(qū)所設(shè)計的出入小區(qū)大門控制系統(tǒng)，主要在小區(qū)的各個出入口、電梯等統(tǒng)一設(shè)置一卡通模式，采用統(tǒng)一的IC卡進行管理，這樣一來物業(yè)管理更為方便、快捷，也有利于安全出行。

（二）視頻監(jiān)控報警設(shè)計

視頻監(jiān)控報警能夠很好的彌補夜間物業(yè)管理人員休息的疏漏，彌補小區(qū)安保性不足的缺陷。視頻監(jiān)控報警的設(shè)計主要是能夠在視頻監(jiān)控軟件上設(shè)置報警，通過監(jiān)控攝像畫面進行初步的判定，確定該人員是否有異常行為。報警策略的設(shè)置主要是根據(jù)人員的行為來進行判定，包括跳高報警、徘徊報警、奔跑報警，能夠根據(jù)不同時間段進行策略的部署。跳高報警主要是人員通過跳高、攀爬圍墻和窗戶等異常行為進入小區(qū)，并出現(xiàn)在小區(qū)監(jiān)控區(qū)域，此報警策略不區(qū)分使用時間，所以可以根據(jù)使用時間隨意調(diào)整；徘徊報警主要是指在上班期間，所有出入小區(qū)人員，多次反復(fù)出現(xiàn)在小區(qū)視頻監(jiān)控范圍內(nèi)，并觀察周圍環(huán)境，這時視頻監(jiān)控報警系統(tǒng)可以根據(jù)捕捉到的畫面進行報警。這個報警策略可以根據(jù)時間段進行設(shè)置，如在周末休息家長領(lǐng)孩子小區(qū)內(nèi)玩耍時可以不進行報警，在夜間能夠連續(xù)進行工作等；奔跑報警主要指在小區(qū)正常情況下，在小區(qū)視頻監(jiān)控區(qū)域內(nèi)有人員行為異常，快速逃離小區(qū)的行為進行報警，此報警策略可以根據(jù)時間進行任意設(shè)置，可以隨時調(diào)整報警方案。

（三）智能安防系統(tǒng)

為了防止不法分子進入小區(qū)進行破壞，在小區(qū)圍墻周圍或者欄桿上安裝紅外射探頭，通過紅外射探頭對小區(qū)關(guān)鍵位置以及出入通道實施24小時監(jiān)控，此系統(tǒng)與閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)進行關(guān)聯(lián)，使物業(yè)管理人員可以通過計算機顯示屏對小區(qū)物業(yè)進行監(jiān)控，及時了解小區(qū)和小區(qū)周邊的情況。為了方便管理，可以給這一系統(tǒng)配備相應(yīng)的電子地圖，當(dāng)發(fā)生非法翻越周界及其他敏感事件時，探測器和振動傳感電纜可立即將警情傳送到智能化管理中心，以利于保安人員及時準(zhǔn)確地處理。

（四）智能檢測系統(tǒng)

智能小區(qū)系統(tǒng)中的家居監(jiān)測系統(tǒng)是對小區(qū)內(nèi)業(yè)主家庭內(nèi)的可燃性氣體、煙霧及是否漏水通過傳感器實現(xiàn)智能化監(jiān)測，實現(xiàn)對用戶、對業(yè)主生命及財產(chǎn)安全進行維護的目的。在每一戶內(nèi)部安裝一個傳感器采集設(shè)備實現(xiàn)對現(xiàn)實情況的檢測，對于煙霧傳感器、可燃性氣體傳感器等，其穩(wěn)定性高、準(zhǔn)確性強，程序設(shè)計簡單，而且有利于日后的維護與擴展。為了減少小區(qū)線路復(fù)雜以及很難進行維修的問題，所以通過無線網(wǎng)絡(luò)把數(shù)據(jù)傳送給物業(yè)管理人員。

（五）規(guī)范停車

隨著人們生活水平的不斷提高，汽車成為人們生活中的必需品和重要交通工具，為了更好的處理小區(qū)住戶私家車停車問題，規(guī)范停車是非常必要的。可以采用一卡通，實現(xiàn)對停車場進出、停放的有序管理。此外，居民可以用過顯示屏清楚的知道車位的空余位置和數(shù)量。該方案主要是實現(xiàn)對停車場信息的查詢、錄入、修改與刪除等功能，能夠更好的解決亂停車等現(xiàn)象。

（六）供水、供電設(shè)備管理系統(tǒng)

系統(tǒng)是通過有關(guān)網(wǎng)絡(luò)、控制中心可顯示小區(qū)內(nèi)主要設(shè)備如水泵、水池水位、電梯、高低壓開關(guān)、路燈等的運行狀況，并可通過軟件控制設(shè)備，使設(shè)備運行于最經(jīng)濟合理模式中。當(dāng)設(shè)備發(fā)生故障時，控制中心發(fā)生報警并通知管理人員處理事故。

三、智能化小區(qū)物業(yè)管理存在問題

（一）業(yè)主過分追求先進

智能化小區(qū)根據(jù)不同的小區(qū)檔次分為不同的星級，包括一星、二星級和三星，但并不是說按更高的星級標(biāo)準(zhǔn)來設(shè)計，就是最佳方案。星級劃分是對不同檔次的居住小區(qū)而言的。一般來說，一星級適用于經(jīng)濟適用型居住小區(qū)；二星級適用于舒適型居住小區(qū)；三星級適用于豪華型居住小區(qū)。在小區(qū)規(guī)劃過程中，會根據(jù)小區(qū)的類型以及面對的業(yè)主的實際需求來定位小區(qū)智能化，科學(xué)合理的選擇合適的星級，但是，目前有些業(yè)主沒有對物業(yè)管理系統(tǒng)深入的了解，過分追求先進的管理，盲目效仿，對智能化小區(qū)物業(yè)管理提出了一些新的要求，但是這些要求都忽略了現(xiàn)實和人們的生活水平，超出了業(yè)主的功能需求，造成浪費。endprint

（二）系統(tǒng)配置與控制室建設(shè)不合理

如今雖然智能化小區(qū)的管理在很多樓盤中應(yīng)用，但是部分小區(qū)系統(tǒng)配置還存在一些問題，安防系統(tǒng)設(shè)計過多，不符合實際要求，而且還沒有切實發(fā)揮作用。例如，一個只有兩個多層的高級住宅樓，為了防止非法入侵，從一層至頂層每套住宅內(nèi)都安裝了紅外幕簾等防報警裝置，但是由于使用不當(dāng)，造成誤報率高，應(yīng)用效果極差，起到了反作用。此外，許多物業(yè)管理在小區(qū)狹窄的一角或者小區(qū)地下，導(dǎo)致在智能化物業(yè)應(yīng)用小區(qū)樓層效果不顯著，物業(yè)人員不能及時的進行查看，迅速趕到現(xiàn)場。

四、智能化小區(qū)物業(yè)管理存在問題的解決對策

（一）加強業(yè)主對智能物業(yè)管理了解，避免出現(xiàn)冗余

在小區(qū)智能化管理過程中，要根據(jù)實際情況進行配備設(shè)備，將理論與現(xiàn)實相結(jié)合，避免出現(xiàn)冗余。智能化小區(qū)物業(yè)的管理要根據(jù)面對的業(yè)主的文化背景以及消費水平進行設(shè)計，智能化系統(tǒng)不能超出業(yè)主對智能化水平的需求，避免造成浪費現(xiàn)象。此外，在業(yè)主選擇智能化物業(yè)后，要對其進行系統(tǒng)的講解，方便業(yè)主對系統(tǒng)的了解以及使用，更好的發(fā)揮智能化小區(qū)物業(yè)管理的作用。在智能化小區(qū)物業(yè)管理的應(yīng)用過程中，最重要的是把先進性和普及性，實用性和經(jīng)濟性有效地結(jié)合起來，提高物業(yè)的經(jīng)濟價值賦予整個家居生活新的方便，舒適，智能。

（二）結(jié)合實際配備系統(tǒng)，合理建設(shè)控制室

在小區(qū)智能化物業(yè)管理中，要根據(jù)實際使用情況配備設(shè)備，避免造成資源浪費，此外，也要方便物業(yè)管理人員巡視與查看。對于小區(qū)中心控制室，要根據(jù)樓層選擇合適的地理位置，為了方便檢修與維護，一般情況分布在一層。開發(fā)商在建設(shè)中心控制室時，應(yīng)選擇有系統(tǒng)設(shè)計和施工經(jīng)驗并能規(guī)范施工的施工單位來完成，如智能化系統(tǒng)中涉及的弱電系統(tǒng)較多，應(yīng)盡量將弱電系統(tǒng)管線統(tǒng)一到一條綜合管道中，設(shè)置接地與防雷裝置，統(tǒng)一施工。

五、結(jié)語

智能化小區(qū)管理不單單是簡單的系統(tǒng)疊加，還要考慮到每一個環(huán)節(jié)和具體的應(yīng)用情況，更好的把控全局，不斷完善，不斷發(fā)展。雖然智能化小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)還沒有廣泛的應(yīng)用到實際生活中，但是智能化小區(qū)物業(yè)管理還在不斷的發(fā)展，希望本文能為未來智能小區(qū)系統(tǒng)的研究和發(fā)展提供了基石，為物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展奉獻(xiàn)了一份力量。

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