房地產開發項目管理難點的探討

張璐璐

摘 要：人們日常的工作、學習和生活等各個方面都離不開高質量的房屋建筑。而對于房地產開發項目來說，核心工作就是項目管理的質量控制。我們只有對此提前重視，才能保證房屋建筑的質量和企業的良性發展。將項目管理的質量控制簡要來說，就是工程本身看成有機結合的整體，通過各種渠道收集信息，綜合調控整項工程，運用科學先進的技術，進而達到工程項目的最終要求，滿足人們的需求。

關鍵詞：房地產開發； 項目管理； 難點探討；

1 房地產項目管理質量控制的必要性

通常情況下，房地產項目最關鍵的部分，即建筑工程的質量，最根本的決定方即為開發商。開發商能否保證房地產項目的質量從根本上決定了工程的種種方面。具體一點闡述，如果開發商有著出色的質量管理意識，那么就能保證在工程施工的每個階段進行良好的質量控制。首先，在施工的設計階段，能積極的參與到設計方案中，對設計方案提出建議并加以監督，其次在施工的準備階段，能夠控制建筑原材料的質量，確保沒有粗制濫造、通工減料等現象，并且對相關的施工設備及設施進行有效的監督，不走形式主義，不僅要看重設備的質量，也要考慮到設備的實用性和方便性。再次，在施工的實施階段中，要身體力行的參與到施工的現場中，時刻保證每個現場、每道工序都有專門的技術人員監督和指導。最后在工程施工完成后，要從每個細節出發，檢驗施工的質量，完美收尾整個施工項目。另一個方面，導致林林總總的房地產工程的質量高低不同的一個因素就是政府監管部門的工作不到位。部分政府監管部門的工作人員身在崗位不作為，以公庇私，對施工單位不進行及時周密的監督管理，導致了許多建筑工程的質量不達標。因此，房地產開發項目管理的有效質量控制，離不開政府相關監管部門科學有效的督導。只有動用政府合理的行政處理，才能減少開發商和施工單位的種種違規行為，保證建筑行業整體環境的良性發展，保證人民群眾的生活需求，提升建筑工程的總體質量。

2現階段房地產開發項目管理難點分析

通過對相關文獻研究以及結合筆者實踐來看，現階段房地產開發項目管理難點一般有以下幾個方面：

2.1缺乏完善的市場調查

在缺乏完善的市場調查情況下盲目地開發項目對房地產開發項目而言，完善的市場調查不但能夠使得開發企業通過相關數據準確掌握當前所在地區房地產諸如價格、購房人群結構、需求以及不同區域發展現狀等實際情況，同時更重要的是使其可以借助于調查所形成的項目開發前期市場可行性報告判斷是否進行開發。然而實際情況卻不容樂觀，部分開發企業在進行房地產項目開發前由于受到諸如樓市發展情況過于樂觀、節約市場調查費用等因素所影響，致使他們不做或者只做簡單的項目前期市場調查便盲目決定進行項目開發，如此一來極有可能產生房產項目與購房人群定位錯誤、售價過高等情況，進而致使企業因所開發房地產銷售不利而經濟效益大幅下降。

2.2缺乏完善的建筑質量管理體系

俗話說：“質量就是生命”，特別是當前人們對于品質追求不斷提高，加之房地產作為他們重要的日常起居場所，對其質量有著更高的要求，因而這都要求開發企業在房地產項目開發中必須嚴控質量關。然而根據筆者對此研究發現，雖然當前房地產行業總體處于不斷規范和完善的局面，但是從目前不斷爆出的房地產質量問題來看，現階段我國房地產開發項目質量仍然無法令人滿意。筆者認為導致這一問題頻發的重要原因在于缺乏完善的建筑質量管理體系，如此一來不但致使建筑企業在所開發項目質量管理與控制上存在著諸多不足，同時也會造成項目建設監管力量缺失，從而直接導致房地產開發項目質量無法達到相應要求以及開發企業經濟利益因此而下降。

3 項目管理問題的解決措施

3.1 落實房地產開發項目市場調查工作

市場調查是房地產開發項目十分重要的一項工作，開發企業要嚴格落實好項目開發前的市場調查。房地產開發企調查工作可分為以上兩點進行，首先房地產開發項目的市場調查結果要精準，必須將其的定位做好，比如所開項目屬于高端定位，還是改善型定位，購房者定位是富豪還是普通人群亦或高層白領等，這些都需要在所調查的準確數據上來確定。其次，開發企業在獲得準確的市場調查數據以后，依照經濟合理性研究和技術可行性研究這兩個不同方面出發制定市場可行性報告。以此報告中的經濟合理性研究為例，開發企業要充分考慮項目的投資與回報，然后組織專業人員進行項目經濟的合理性進行嚴格論述，保證建筑企業在此項目中獲得最大的經濟效益。

3.2 構建完善的建筑質量管理體系

鑒于質量管理體系的重要性，將該體系構建完善就顯得十分必要。開發企業可以通過三方面途徑實現：①結合具體的房地產開發項目，在遵守國家相關法律法規基礎上，根據設計圖紙、施工方案針對建設中的每一環節制定出相對應的質量要求以及管理目標，隨后將各環節中管理職責落實到具體人員；②由于建筑質量管理體系中實施的主體是各相關責任人，因而該管理體系中還應當針對他們的管理制定出切實有效的考核機制。制定獎懲相結合的工作考核機制，對于考核成績優良的人員給予適當的獎勵，反之則施以扣發績效或獎金處罰。通過該機制有效提升各級管理人員工作積極性，保障房地產開發項目質量；③完善建筑質量管理體系中的監理制度。監理作為保障房地產開發項目質量的重要手段，因而在構建完善的建筑質量管理體系中該環節的建設必不可少。明確監理領域，即監理單位根據具體的房地產開發項目實施建設全面監理，并針對設計圖紙、施工方案中重點建設內容采取施工全過程監理；為避免職權不明、責任不清以及監理工作被干擾等問題，除了監理單位要與開發企業簽訂職責明確的合同外，雙方還可以通過建立有效的溝通交流機制，及時向開發企業反映相關問題。

結束語：

房地產的項目管理需要理論上項目管理的相關知識和實際中的項目管理經驗，這樣才能是項目管理工作更科學、更合理、更有效。在當今時代，房地產開放行業的競爭頗為激烈，優勝劣汰，適者生存，只有抓住機會，做好項目管理的質量工作，才能不被時代和人民所淘汰，為國家的經濟建設貢獻力量。

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