關于恩施市征地拆遷與補償安置問題的思考

文/湖北省恩施市國土資源局小渡船國土資源所 曾 妍

關于恩施市征地拆遷與補償安置問題的思考

文/湖北省恩施市國土資源局小渡船國土資源所 曾 妍

征地拆遷補償安置工作，關系國家經濟建設發展、農民群眾切身利益和社會和諧穩定，也關系到“仙居恩施”的建設和發展。征地拆遷補償安置工作是國土部門保障經濟社會又好又快發展的重要環節。進一步完善相關政策體系，加強對失地農民權益保障，分析存在的問題，研究提出解決措施，是當前擺在國土管理工作者面前亟需破解的難題。本文以湖北省恩施市為例，對當前征地拆遷補償安置工作中存在的問題和對策進行探討。 近年來，恩施市市委、市政府高度重視征地安置補償工作，認真落實《中華人民共和國土地管理法》等法律法規，切實加強對征地補償安置工作的領導，依法依紀規范征地管理行為，權利維護被征地農民的合法權益，積極探索新形勢下征地補償安置工作的新途，已取得了可惜的成績。目前已啟動建設項目114個，計劃征地29259.55畝，計劃征收房屋2084棟。土地征收簽字確認18613畝，涉及7189戶；房屋征收簽字確認818棟，涉及1199戶，拆除296棟，涉及570戶。但在整體工作中還存在一些問題，并對征地拆遷與補償安置工作步伐造成一定的阻礙，需要及時查找分析和解決。才能推進全市的拆遷與補償安置順利進展。

征地拆遷與補償安置工作中存在的問題

1.征地工作阻力較大。

由于受利益的驅使，在征地工作開展的過程中，部分農戶量地不下田，房屋不評估，先提要求，先講條件，不講道理，漫天要價，不簽協議，則串通阻工，困擾場地，致使工程建設推進困難；正在實施征收的項目區域內，少數農戶頂風建設，日夜搶搭搶建，勸說已經不能阻止其行為。這就進一步增加了征地工作的難度和征收成本。建議協調執法部門按相關政策依法處理，繼續加大對典型戶的打擊力度，扭轉征地工作被動的局面，維護征地工作應有的公平公正。

2.征地拆遷補償安置不到位。

由于近幾年恩施市發展飛速，建設項目也迅速增多，征地拆遷補償安置標準相比之前提高，《恩施市安置房建設資金管理暫行辦法》的出臺，導致土地成本大幅度提高，直接影響土地出讓金凈收益，導致有補償安置不到位的現象。

3.征地補償標準過低，區域差距大。

恩施市現行補償標準分四個區域，一級區域每畝補償56097元，四級區域21680元，每畝相差34417元。一級區域內楓香坪村、金子壩村、耿家坪村、窯灣居委會、三孔橋居委會、五峰山村、書院社區居委會、頭道水村、譚家壩村、高橋壩村、松樹坪村、大觀園居委會、旗峰壩居委會、大龍譚村、何功偉村、核桃壩和七里坪村部分地區人均0.5畝以下，如按照現行每畝補償56097元補償過低。

4.征地拆遷補償成本核算的體制不順暢。

征地成本審核結算體制不通暢、難度大、時間長，嚴重影響了意向用地人的投資信心。

5.現行補償安置方式利弊不一。

恩施市現行補償安置主要采取：一是一次性貨幣安置。這是當前主要的補償方式，貨幣補償雖然一時給失地農民帶來一定的經濟收入，有利于征收土地工作的順利開展，有的農民也因此作為發展的基礎資金，謀求更好的利益，但有相當一部分農民缺少經營渠道，化完了安置補助費后卻是一無所有，有的甚至用于賭博，不但輸光自已那份補助費，還借用其他親戚的，因此，土地安置補助費的使用和管理如果缺乏正確的引導和合理使用，就會使被安置者更加貧窮，從而導致社會的不安定。二是養老保障安置。在征得被安置人員同意后，將安置費用于支付被安置人員的保險費用，使用權被安置人員在失去勞動力后，能領到養老金，使其老有所養，該安置辦法是目前征地中一個強有力的措施，養老保險這種方式對年齡較大的人行得通，但對于年輕人來說似乎太遙遠，再說年輕人的就業等同時也帶有養老保險，出現重復社會保障。

6.失地農民后續發展沒有保障。

被征地區域農民大多文化程度相對較低，務工技能較差。面對既得利益的喪失，很擔心失地后的生活。相當部分失地農民提出今后的生存、發展問題。其妥善解決是征收土地的先決條件，這是我們征地工作中面對的首要問題。

對征地拆遷補償安置工作的建議

1.要切實維護農民的合法權益，嚴格按照補償標準補償到位。

進一步健全完善被征地農民基本生活保障制度，建立逐步增長機制。農民是一個龐大的群體，受教育程度低，勞動技能不高，相比較城鎮勞動力在勞動就業上處于弱勢地位，要確保被征地農民原有生活水平不降低，長遠生計有保障，必須進一步健全完善被征地農民基本生活保障制度，并建立逐步增長機制。

2.多方渠道增收節支，減少財政資金對土地收入的依賴程度。

近四年來，土地收益資金極大的支持了全市基礎設施建設，同時也造成財政對土地出讓凈收益的依賴，在土地凈收益中95%來源商住用地（房地產業的）出讓中所生產的的凈收益。當前，市人民政府應結合目前土地市場房地產大量過剩的現狀，積極運用宏觀調控手段，穩控房地產的發展。如果房地產用地供應量減少，土地出讓收益也會隨之大幅度降低。

3.完善更合理的補償標準。

科學劃分區域，把現行的四個區域科學劃分三個區域，即城市規劃區為以及區域，高產茶園地區和城市規劃區周邊的區域為二級區域，高山地區為三級區域。一級區域區的征地補償倍數由23倍提高到25倍，二級區域的征地補償倍數由18倍提高到20倍，年產值比照原來四個區域的二級年產值執行，三級區域的征地補償倍數由16倍提高到18倍，年產值比照原來四個區域的三級年產值執行。

4.積極探索多元化補償安置方式，拓寬補償安置渠道。

要在體現有利于增強集體經濟組織實力和保障失地農民生活的前提下，積極探索多種形式的安置方式。一是征收城市規劃區外的農村土地，特別是耕地資源和土地后備資源比較豐富的地區，可優先考慮進行農業安置，通過農村集體機動地、土地開發整理新增加的耕地等，使被征地農民有必要的耕作土地，繼續從事農業生產。二是征收城市規劃區內的農村土地，可依據土地利用總體規劃和城市規劃，在土地征收后劃出一定數量的建設用地由農村集體經濟組織或農民按統一規劃開發經營，實行留地安置。三是對有長期穩定收益的項目用地，在尊重群眾意愿的前提下，由被征地村集體組織和被征地農民與用地單位協商，可以征地補償安置費入股或以經依法批準的建設用地土地使用權作價入股，探索農民“土地入股”或“土地補償金入股”的辦法，依靠入股分紅和土地補償金的增值，使失地農民長久收益。

5.完善現行安置方式，使其更具操作性。

征地安置應采用多途徑安置方式，出了貨幣和養老安置外，應提高包括就業安置、留地安置的比例，加快被征地農民的基本生活保障制度，做到應保盡保，即征即保。并把各種安置方式更加細化，保證其可操作，如在留用地時，就應該考慮留用地的規劃、用地指標。在留用地開發過程中，發揮政府的引導作用，合理利用留用地。

6.完善社會保障政策，切實解決被征地農民的后顧之憂。

從被征地農民的長遠生計考慮，進一步完善現有的失地農民保障規定，建立一套完整有效的被征地農民基本生活保障制度，向農民提供長期可靠的基本生活保障。失地農民社會保障體系包括最低生活保障、養老保險及為失地農民提供受教育和培訓的機會等，實現多層次、多渠道保障的目標，更好地維護社會穩定。

征地拆遷與補償安置工作中需要注意事項

一是前期調查要細致、準確。除了實物調查數據、房屋定性準確外，還要注意收集租賃合同、了解被拆遷人（承租人）的社會關系和訴求。二是前置手續要齊備。該工程項目在具備公益性的前提下，還要滿足建設項目批準文件、建設用地規劃許可證、國有土地使用權批準文件、拆遷補償安置資金足額到位等必備條件。《國有土地上房屋征收與補償條例》實施后，在保障性安居工程建設、舊城區改建建設項目上，另增加了一條硬性要求即：應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃。三是補償安置方案要切實可行。補償安置方案是拆遷、簽約的依據，或者說是拆遷談判必須遵循的公式，務必切實可行。如果過于粗疏或脫離現實，對推進拆遷有害無利。四是一切工作要萬無一失。從征收工作開始就要做好訴訟的準備，在法律程序上要萬無一失，在證據保全上要萬無一失，在協商談判上更是字斟句酌也要萬無一失。

結 語

隨著社會經濟的快速發展，建設用地與日俱增，征地拆遷矛盾突顯。如何處理這些矛盾，是擺在各級政府面前的一項十分重要而艱巨的課題。各級政府和相關部門應堅持科學發展觀，以人為本，切實維護被征地農民合法權益，做到依法征地、規范拆遷、維權保障、預防化解。要積極建立和完善“經濟補償、居住安置、社會保障、就業扶持、政府監管”“五位一體”的全方位的安置和保障體系，促進經濟與社會和諧發展。