租購同權或推高學位房租售價格

盤和林

“租購同權”是一線城市進入“存量房時代”、鼓勵租賃住房的大趨勢，但還需要在加大教育資源投入、均衡優質教育資源發展等方面拿出更多配套措施。

為加快構建租購并舉的住房體系，7月19日，廣州市政府公布了《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，并首次以政府文件形式提出保障“租購同權”，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益。

為支持租賃居住方式，工作方案提出具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監護人在本市無自有產權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的，可安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀。

“租購同權”是我國住房租賃歷史上具有里程碑式意義的重大“賦權”政策，對住房租賃市場扶持力度之大，將對樓市產生深遠的影響。很多民眾解讀為，“顛覆樓市”“租房也能上名校”“學位房將大降價”。

筆者認為，“租購同權”確實具有破冰意義，讓住房產權與教育、醫療等資源脫鉤，真正實現“房子是用來住的”的意圖，從而抑制房價虛高。但如果簡單地進行賦權，而不是均衡優質教育資源、增加學位，“租購同權”或會進一步推高學位房的租賃價格，進而推高學位房的售價。

一般認為，房價高并非僅僅是住房的實際價格，其實還包括了入學、就醫等諸多與市民生活息息相關的權利的福利價格折現。因為我們的房子不僅是用來住的，住房的產權更是緊密地把“教育”等資源捆綁在一起了。學位房就是典型例子，由于實行“就近入學原則”，為了讓子女上名校“不輸在起跑線上”，家長唯一的選擇就是在名校附近購買房子，于是，北京、上海、廣州等一線城市，一些完全沒法居住的“學位房”，居然賣到30-40萬一平方米，一間10平方米的房子賣到300萬以上還供不應求。

國外住房租賃市場占據住房市場很大的比重，而我國住房租賃市場沒有賦予“教育”“醫療”等福利，這也是我國住房租賃市場得不到市民青睞的一個最重要的原因。隨著社保等制度改革，醫療很大程度上已經與住房的產權脫鉤，“教育”幾乎成為唯一市民最關注的福利之一，在這個意義上，“租購同權”能減少購房焦慮，也是實現房價調控、回歸“房子是用來住的”的最重要舉措。

廣州市實施“租售同權”，租房和購房具有同等入學權利，那么，人們不再有為了子女入學而購買學區房的驅動力了，學位房必然因為“教育資源”屬性減弱而價格下降，這從邏輯上講很有道理。不過，我們先來看看學位房上漲的真正原因，難道是賦權不夠所導致的嗎？

其實不然，“學位房”尤其是“名校學位房”的根本原因還是因為教育資源不夠或優質教育資源不均衡所導致的，而住房產權之上附加的“教育福利”只是“結果”而非“病根”。事實上，在我國三四線城市的一般學位（名校在哪里都稀缺），并沒有完全與住房產權掛鉤，不要說租賃住房，就是沒有住房也能入學。

如果僅僅是對租賃住房上賦予同等入學福利，且不說會不會因為教育資源的稀缺能否真正落地實施。但有一點是非常肯定的，學位房的租賃價格必然體現出“教育資源”的屬性，即從房價上漲轉移到租金飛漲，因為價格體現的是產品的稀缺性，而不是“賦權”與否，這是價格必然規律。

當前，學位房價格表面上是炒作的結果，但從長遠來說，住房的租金才是房價的最重要的支撐力量，“租房也能上名校”必然導致令人更加咂舌的學位房租金，高租金意味著投資回報率較高，更意味著長期穩定的投資價值，這樣一來學位房依然上漲，所以“學位房將大降價”或許只是民眾一廂情愿的美好愿景而已。

實際上，廣州等一線城市現有的教育資源騰挪空間有限，筆者家在廣州，周圍很多小區的幼兒園、中小學校的學位都遠遠無法滿足轄區內的適齡兒童之需，更不用說名校的學位了，要想實現優質教育資源均衡化可不是一件容易的事情。顯而易見，簡單進行“租購同權”等賦權恐怕所帶來的改變非常有限。所以，寄希望于“租購同權”很快帶來改變并不現實。

當然，“租購同權”是一線城市進入“存量房時代”、鼓勵租賃住房的大趨勢。廣州市出臺“租賃同權”的賦權決心和勇氣是值得贊許的，但還需要在加大教育資源投入、均衡優質教育資源發展等方面拿出更多配套措施來承接政策的“善意”，否則就有可能與我們的美好初衷背離，甚至是南轅北轍。我們也引頸期盼廣州市能在實現“租購同權”上為全國做出有益的探索和示范。endprint