共有產權住房的利益分配及風險承擔

易憲容

為了進一步調控房地產市場和落實住房保障政策，北京醞釀多年后終于決定推出“共有產權住房”。8月3日，北京市住房和城鄉建設委員會發布了新制定的《北京市共有產權住房管理暫行辦法》（以下簡稱為《辦法》），公開征求社會意見，其中規定“新北京人”（穩定就業的非北京籍無住房的職工）房源分配要不少于30%。

該《辦法》規定，共有產權住房是政府提供政策支持，由建設單位開發建設，銷售價格于同地段、同品質商品住房價格水平低，并限定使用和處分權利，實行政府與購買住房人按份共有產權的政策性商品住房。

該《辦法》還指出，共有產權住房供應對象為符合本市住房限購條件，且家庭成員名下均無住房家庭。其中，單身家庭申請人應當年滿30周歲。離婚者3年后才能申購。一個家庭只能購買一套共有產權住房。已簽訂住房購買合同、征收（拆遷）安置房補償協議、有住房轉出記錄等情況的申請家庭，不得購買共有產權住房等。

北京市各區政府根據共有產權住房需求等情況，合理安排共有產權住房用地。已經購買共有產權住房不滿5年的，不允許轉讓房屋產權份額；滿5年的，可按市場價格轉讓所購買住房產權份額。共有產權的住房也不能進入商品房租賃市場等。

《辦法》的宗旨就是現在的基本制度（房地產土地制度、稅收制度、房價上漲趨勢等）不改變的情況下，如果讓新進入北京工作的居民也能夠分享到北京的保障性住房。但此保障性住房與彼保障性住房不同，只有受到嚴格限制的虛擬性保障性，而不能夠享受實質性保障性。

首先什么是“共有產權住房”？按照《辦法》規定，就由政府組織建設的住房，既不是以某種標準直接分配居民居住的保障性住房，也不是通過市場交易購買的商品住房，而限定住房購買者資格或嚴格的購買準入，限定住房交易價格（辦法規定一般會低于相應住房商品的市場價25%），限定購買者使用條件及轉讓條件的住房。這種住房政府以政策性土地投入占住房的所有權25%，而有資格的購買住房者支付全部購買住房的成本享有75%的住房所有權，在規定范圍內享受全部住房使用權，購買不滿5年的共有產權住房購買者沒有住房的處置權，只有購買5年之后并把其政府25%所有權再購買過來，形成完全的所有權之后，購買住房者才能夠享受住房交易處置權。

縱觀歷史，共有產權住房也曾出現過，比如英國上個世紀60年代之前，新加坡的祖屋，香港的公屋等，但是這樣一種利益單邊享受，風險單邊承擔的共有產權住房的制度安排是絕無僅有的。

這種共有產權住房設計有幾個制度設定，一是當前的不合理或損害絕大多數人利益，甚至于違憲的《中國城市土地管理法》永遠不會改變。試想中國《憲法》規定全國的土地或是國家所有即公有，或是農村集體所有。所以，共有產權住房就是利用這種制度設計上的不合理，把公有土地轉化城市政府所有，這樣地方政府不僅可以無成本占有當地城市的土地，也可無成本享受這種共有產權住房的25%的所有權。

二是這種共有產權住房設計設定北京市的住房價格永遠只會上漲而不會下跌。由于北京的住房永遠只會上漲而不下跌，所以相關部門設計這樣一種共有產權住房意味著購買到這個住房，就能夠完全分享一份北京政府給予的住房福利。如果北京市的住房下跌，甚至于下跌25%以上，那么政府所持有的25%的所有權就會消失。所以，共有產權住房的設計者的愿望就是讓新北京人意識到，即使當前北京市的住房價格已經漲到天上去了，但是這種漲到天上去的價格只會上漲而不會下跌，這樣新北京人也就有愿意持有住房超過5年以上，等持有5年之后，購回全部的住房產權可以自由處置或轉讓。這樣北京市政府可以獲得一筆可觀收入，購買住房者也可賺到一筆。這是雙贏。

三是這種制度設計假定政府的行政性操控手段可以無所不能，認為這種政府完全的行政性操控能夠讓表面上北京市的住房市場回歸到居住為主導的市場。但是，這種回歸也只是短期的，5年之后購買全部所有權同樣可以成為商品房到市場交易。

但是，這些假定是不成立的。一是中國的住房要回歸到居住市場，就得對中國現有的土地制度進行全面修改，否則不可能達到這個目標。二是北京的住房要回歸到居住功能，要想保持北京的房價永遠頂在天花板上是不可能的。否則北京市的住房市場永遠是一個投機炒作的市場。如果北京的房價下跌，共有產權住房購買者只能單邊承擔其風險。三是政府之所以行政性房地產調控政策無所不用其極，最為核心的問題就是要操縱市場及房價。這種格局筆者相信未來會改變。看看加拿大溫哥華及多倫多的房地產調控，哪有會用過多的行政性手段的。其經濟杠桿一出手，兩地房價立即下跌。

可以說，這種共有產權住房制度設計，看上去很美，是專業為新北京人設計的保障性住房制度安排，實際上是要這些新北京人托住當前北京的房價永遠只是上漲而不下跌。同時，這也是一種收益與風險和成本不對稱的制度設計，把本來復雜的住房產權制度搞得更為復雜。因此，筆者認為北京的法律專業人士及專業性民眾，可以對這種制度設計提出更多的修改和完善意見。endprint