簡議房地產(chǎn)開發(fā)管理的主要特征及其措施

朱海鵬

摘要：基于房地產(chǎn)項目開發(fā)受到工程施工進度、工程施工質量以及對工程施工成本的控制等諸多因素的影響，因此必須加強對其進行科學的開發(fā)管理，科學的開發(fā)管理在保證順利施工的同時還具有提高企業(yè)綜合競爭力的作用。本文闡述了加強房地產(chǎn)開發(fā)管理的必要性及其主要特征，對加強房地產(chǎn)開發(fā)管理的措施進行了論述分析，旨在促進房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)管理；必要性；特征；措施

一、加強房地產(chǎn)開發(fā)管理的必要性

房地產(chǎn)開發(fā)管理是指在確定的時間范圍內(nèi)，為完成既定目標通過有效的領導及控制、計劃以及組織能力，充分利用現(xiàn)有資源的運行機制，并通過特殊形式形成臨時性組織的一種系統(tǒng)管理方法。隨著經(jīng)濟和社會的快速發(fā)展、消費者生活水平的日益提高，人們對于自身所居住的環(huán)境要求也在逐漸提高。為了滿足人們對于的居所的需求，房地產(chǎn)的開發(fā)商需要充分地意識到開發(fā)管理在房地產(chǎn)項目過程中所起到的重要作用。房地產(chǎn)質量是人們不斷追求的一項指標，企業(yè)也要根據(jù)現(xiàn)實需要，以科學的方法管理房地產(chǎn)項目，對房地產(chǎn)的開發(fā)項目進行嚴格和規(guī)范的質量管理，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

二、房地產(chǎn)開發(fā)管理的主要特征

房地產(chǎn)開發(fā)管理的特征主要表現(xiàn)為：（1）復雜性特征。房地產(chǎn)開發(fā)管理具有多個組成部分，工作需要跨越多個組織，運用多個學科知識來解決所出現(xiàn)的問題。房地產(chǎn)開發(fā)管理工作可以借鑒的經(jīng)驗較少，執(zhí)行過程中存在未知因素較多，未知因素又常具有不確定性。并且需要將不同經(jīng)歷、不同組織的工作人員合理地組織在一個具有臨時性的組織當中，在成本、科學技術、進度等相對嚴格條件下實現(xiàn)開發(fā)項目的目標等。這些復雜多變的因素都體現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)管理是一項復雜的工作，并且其復雜性與其他的生產(chǎn)管理存在很大的不同。（2）壽命周期的特征。房地產(chǎn)項目管理的本質是對一次性的房地產(chǎn)工作的計劃和控制，保證預定目標在規(guī)定期限內(nèi)完成。一旦工程的目標得到滿足，項目本身就失去了存在的價值而最終解體。因此房地產(chǎn)開發(fā)管理具有一種人們可以預知的壽命周期。（3）階段順序的特征。房地產(chǎn)開發(fā)管理具有較明確的階段，這些階段一般可以通過其任務的類型來劃分，或者由關鍵的決策劃分。根據(jù)每個階段項目的內(nèi)容不同，階段的定義以及劃分也產(chǎn)生了區(qū)別。一般認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的每個具體階段應結合管理上的不同特點，及時提出要需完成的多種任務。

三、加強房地產(chǎn)開發(fā)管理的措施

1、房地產(chǎn)開發(fā)可行性分析的科學管理。房地產(chǎn)開發(fā)可行性通常由房地產(chǎn)公司委托，經(jīng)過審定的有關工程設計和咨詢類單位來完成房地產(chǎn)開發(fā)的可行性研究。經(jīng)過經(jīng)濟、技術等方面的分析擬建項目以及比較多種擬建方案，進一步提出客觀科學的評價意見，經(jīng)咨詢單位與房地產(chǎn)雙方確認可行后，最終進行房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告的撰寫工作。可行性研究的報告經(jīng)批準后，可以作為投資項目的確定以及設計文件的編制的主要依據(jù)?？尚行匝芯繄蟾媸且豁椌哂锌茖W性質的研究工作，絕不可跳過這一階段，盲目地決定房地產(chǎn)項目的啟動工作。

2、嚴格房地產(chǎn)開發(fā)的風險防范管理。風險防范是指利用一定的技術管理方法來規(guī)避相關風險，用來減少房地產(chǎn)開發(fā)相關的隱蔽損失，維護投資方的利益。風險防范的方式一般有以下幾種：（1）風險回避，所謂風險回避指的是在風險超過投資方心中的底線時，必須采取放棄投資決策相關措施，這樣能有效地規(guī)避相關風險。但是風險回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因為采用風險回避的手段，必定使房地產(chǎn)開發(fā)不能獲得任何可能的利潤。（2）風險轉移，所謂風險轉移就是運用一定的防范，將一種特定的風險以其他形式轉移到無形。在當前的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中，這種形式運用最為廣泛。通常風險轉移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉移相關風險，在簽訂合同后，無論發(fā)生相關風險，都有乙方來承擔。然后便是保險，即通過買保險的方式，將不能預知的相關風險來轉移給保險公司，雖然這樣會增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當房地產(chǎn)開發(fā)管理過程中，遇到重大自然災害，或在房地產(chǎn)施工中因意外而產(chǎn)生相關的賠償?shù)取?/p>

3、強化房地產(chǎn)開發(fā)設計階段的管理。隨著市場經(jīng)濟的日漸完善，使得房地產(chǎn)市場競爭的日益加劇及提高了消費者成熟度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應重視企業(yè)的品牌建設。當然企業(yè)的品牌建設不是靠大量廣告投入，而是建立在市場提供優(yōu)質的產(chǎn)品和優(yōu)良服務的基礎上，再配以準確的形象策劃和適當?shù)拿襟w推介、公關活動等的系統(tǒng)工程。品牌建設需要一個過程，它是以開發(fā)商一個個成功項目作為載體，逐步為市場所認可，最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。它們都是通過多年經(jīng)營和多個項目的積累，才擁有了目前的市場知名度和品牌形象。一些大型集團由于具有較好的企業(yè)品牌，已與世界五百強之一的某境外企業(yè)合作，在國內(nèi)很多大中城市開發(fā)建造大型商業(yè)設施及住宅小區(qū)。國內(nèi)房地產(chǎn)市場要走品牌競爭之路，具有高附加值的優(yōu)質產(chǎn)品才能在滿足客戶需求的同時，為企業(yè)提供更多的資金積累，在良性循環(huán)的狀態(tài)下保證企業(yè)的生存和發(fā)展。

4、加強房地產(chǎn)建設項目實施階段管理。房地產(chǎn)建設項目實施階段主要工作為工程建設及招標。根據(jù)國家相關工程建設的規(guī)定，房地產(chǎn)建設應禁止讓利、墊資等非法行為的出現(xiàn)，積極進行工程建設的公開招標。應避免公開招標下的私自議標，甚至一些沒有完整的施工設計圖的私下議標行為。私自議標的狀況下會由于資金不足等原因，導致施工方如果按照正常施工計劃將無法收回施工建設的成本，這樣的情況促使施工單位必然會采取一些非法手段例如偷工減料、使用劣質材料等來完成建設項目，最終對工程項目的質量產(chǎn)生極大隱患。

結束語

綜上所述，隨著城市化建設的不斷推進，促進了房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，同時為了保障房地產(chǎn)項目質量，在房地產(chǎn)建設項目開發(fā)管理過程中，要不斷規(guī)范自身的行為，嚴格遵守國家的法規(guī)，才能保障房地產(chǎn)開發(fā)的順利實施。