我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善

王丹+鄧華宜

摘要：我國實(shí)行的不動(dòng)產(chǎn)登記最主要的目的就是可以充分明確不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)責(zé)關(guān)系，同時(shí)還能夠保證不動(dòng)產(chǎn)之間的交易安全，我國自頒發(fā)《物權(quán)法》以來，其在推行過程中最主要的特點(diǎn)就是規(guī)定了“不動(dòng)產(chǎn)登記”，但是隨著不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)規(guī)模越來越大，在按著相關(guān)制度進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記過程中也凸顯出了更多的問題，在這種情況下，需要對(duì)相關(guān)的制度結(jié)合當(dāng)前的具體情況不斷地改進(jìn)和完善，使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的利益得到有效地維護(hù)。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)；登記；《物權(quán)法》

一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度概述

不動(dòng)產(chǎn)登記可以進(jìn)一步明確相關(guān)人的法律關(guān)系，以保證不動(dòng)產(chǎn)交易的有序進(jìn)行，所以說進(jìn)一步完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)于維護(hù)相關(guān)責(zé)任人的法律權(quán)利，維護(hù)整個(gè)市場(chǎng)的安全都具有非常重要的意義，目前在我國范圍內(nèi)進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記是指相關(guān)部門根據(jù)法律規(guī)定和相關(guān)人的法律權(quán)利以及由此產(chǎn)生的合法行為進(jìn)行登記，在此基礎(chǔ)上建立起來的不動(dòng)產(chǎn)制度就是為了使相關(guān)人在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí)，通過登記薄將這些內(nèi)容以及變更情況記錄下來，從而對(duì)相關(guān)人的合法權(quán)益從法律上進(jìn)行保護(hù)。

二、當(dāng)前我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度中存在的問題

（一）登記程序的復(fù)雜繁長

我國的《物權(quán)法》雖然對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)事項(xiàng)作出了相應(yīng)的規(guī)定，然而從目前的實(shí)施情況來看，仍然存在著一些問題需要解決，比如在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)存在著多頭監(jiān)管的問題，同時(shí)依據(jù)的法律也各不一樣，由于我國實(shí)行的是房地權(quán)分離的管理制度，所以相關(guān)人在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，需要向有關(guān)部門提交房產(chǎn)證和土地使用證，使權(quán)利人在辦理業(yè)務(wù)時(shí)相當(dāng)麻煩，同時(shí)也使辦理費(fèi)用產(chǎn)生了不必要的增加；而且目前為止我國還沒有建立起一部統(tǒng)一有效地相關(guān)法律，而且存在著多個(gè)登記機(jī)關(guān)，不同的機(jī)關(guān)在受理相關(guān)業(yè)務(wù)時(shí)遵循的法律也不相同，所以難免存在權(quán)利沖突的現(xiàn)象，這種情況不僅給權(quán)利人辦理登記時(shí)帶來不必要的麻煩和經(jīng)濟(jì)浪費(fèi)，而且在發(fā)生權(quán)利沖突等情況時(shí)也不利于司法機(jī)關(guān)進(jìn)行處理，嚴(yán)重?cái)_亂了社會(huì)秩序和經(jīng)濟(jì)秩序。

（二）登記審查義務(wù)履行不完善

從各國在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記審查時(shí)采取的方法來看，無非有兩種，即形式主義和實(shí)質(zhì)主義，但是我國的《物權(quán)法》對(duì)審查的過程只是進(jìn)行了簡單的規(guī)定，而對(duì)于在實(shí)際工作中如何落實(shí)確沒有詳細(xì)的說明，致使相關(guān)部門的職責(zé)不清，所以在具體的登記過程中，相關(guān)人員對(duì)于這一工作并沒有認(rèn)真對(duì)待，導(dǎo)致一些錯(cuò)誤登記的情況時(shí)有發(fā)生，使權(quán)利人的利益得不到有效地保障；同時(shí)隨著我國經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)登記活動(dòng)越來越多，而在我國還沒有建立起完善的誠信體系，所以在具體的登記過程中出現(xiàn)了大量的假冒偽劣情況。

（三）登記錯(cuò)誤后的賠償責(zé)任不明確

我國《物權(quán)法》中明確規(guī)定了當(dāng)?shù)怯洐C(jī)關(guān)造成權(quán)利人的錯(cuò)誤登記時(shí)，應(yīng)該對(duì)權(quán)利人進(jìn)行相應(yīng)的賠償，但是這種規(guī)定只是簡單的規(guī)定，對(duì)于針對(duì)何種情況應(yīng)該賠償多少損失，在《物權(quán)法》中并沒有進(jìn)行細(xì)化的規(guī)定，所以當(dāng)出現(xiàn)錯(cuò)誤登記情況時(shí)卻無法可依。

三、完善我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的思考

針對(duì)我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度在具體的應(yīng)用過程中存在的一些問題，提出以下改進(jìn)措施，以供參考。

（一）統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)

為了使國家實(shí)行的不動(dòng)產(chǎn)登記可以充分發(fā)揮其真正的作用，提高相關(guān)業(yè)務(wù)的效率和質(zhì)量，應(yīng)該將不動(dòng)產(chǎn)機(jī)關(guān)進(jìn)行合理的統(tǒng)一，打破原來的多頭管理局面，建立起具有行政管理權(quán)利的相對(duì)獨(dú)立的部門，使其更具威信力，從我國目前對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的管理情況來分析，應(yīng)該將土地管理部門作為專門的登記機(jī)關(guān)，將其它機(jī)關(guān)的此項(xiàng)權(quán)利取消，主要原因是由于我國的不動(dòng)產(chǎn)基本上都是建立在以土地為前提的基礎(chǔ)上的，通常是指建立在土地上的房屋，而且土地登記部門本身就屬于國家的行政機(jī)關(guān)，只要在其現(xiàn)行權(quán)利的基礎(chǔ)上進(jìn)一步擴(kuò)大其管理權(quán)限，就可以完成此項(xiàng)任務(wù)，這也體現(xiàn)了對(duì)國家資源的充分利用。

（二）完善登記機(jī)關(guān)的審查義務(wù)

根據(jù)《物權(quán)法》中關(guān)于登記機(jī)關(guān)進(jìn)行審查時(shí)應(yīng)該履行的義務(wù)方面的規(guī)定，登記機(jī)關(guān)主要通過形式審查，并在特殊情況下結(jié)合使用實(shí)質(zhì)審查的方法，所以為了能夠使權(quán)利人進(jìn)行登記的內(nèi)容更加準(zhǔn)確，避免錯(cuò)誤登記行為的發(fā)生，相關(guān)部門應(yīng)該進(jìn)一步明確登記機(jī)關(guān)的審查義務(wù)，使之不斷完善，要求審查機(jī)關(guān)不但要審查權(quán)利人所提供的相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)資料，同時(shí)還應(yīng)該對(duì)不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生變動(dòng)情況下與之相關(guān)的債權(quán)情況是否屬實(shí)進(jìn)地審查，所以相關(guān)人員在對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行審查時(shí)應(yīng)該做到以下幾點(diǎn)：（1）在對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行審查時(shí)應(yīng)該本著認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度；（2）要求申請(qǐng)人必須提供真實(shí)有效地申請(qǐng)資格，并由專業(yè)人員對(duì)申請(qǐng)人目前的不動(dòng)產(chǎn)具體情況進(jìn)行分析鑒定；（3）以上條件都通過之后，登記機(jī)關(guān)的工作人員應(yīng)該對(duì)申請(qǐng)人提供的材料進(jìn)行真實(shí)性的審查，確定材料真實(shí)后按著規(guī)定的正規(guī)程序?yàn)樯暾?qǐng)人發(fā)放產(chǎn)權(quán)證。

（三）建立完整的錯(cuò)誤賠償機(jī)制

建立有效地登記機(jī)關(guān)錯(cuò)誤機(jī)制，不但可以使其更具有公信力，而且還可以充分保證權(quán)利人的利益不受到侵犯，可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行完善：首先，除了由于權(quán)利人有意或者是過失造成登記錯(cuò)誤的，都由登記機(jī)關(guān)承擔(dān)責(zé)任，否則登記機(jī)關(guān)應(yīng)該承擔(dān)無過錯(cuò)責(zé)任；其次，登記機(jī)關(guān)如果沒有正當(dāng)理由而造成申請(qǐng)人沒有在正常時(shí)間內(nèi)完成，同時(shí)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)該由登記機(jī)關(guān)根據(jù)具體情況進(jìn)行賠償。

結(jié)語

綜上所述，雖然《物權(quán)法》的制定和下發(fā)對(duì)于我國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度來說是一項(xiàng)具有創(chuàng)造意義的突破，但是其在具體的落實(shí)過程中還存在著一系列的問題，具體制度還不完善，所以為了使法條的實(shí)施更好地應(yīng)用于實(shí)踐，應(yīng)該采取有效地措施使我國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度不斷地完善，只有這樣才能使我國不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力得到更好地發(fā)揮，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易雙方當(dāng)事人的利益，維護(hù)我國不動(dòng)產(chǎn)交易安全。

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