新形式下房地產投資的融資管理模式

周宇英+許崠琛

【摘要】隨著社會主義市場經濟的迅速發展，我國經濟發生了巨大的變化，隨著傳統商品經濟時代的結束，中國房地產金融投資業已經慢慢發展起來。房地產金融投資業促進著我國經濟的發展，目前市場處主流地位的房地產金融正在發生深刻的變化，隨著國內金融改革的深化、大資管時代的到來，資本市場的開放程度和融資工具，金融產品的豐富程度已經顯著提高，房地產金融的發展也正迎來關鍵的時刻，有效的房地產金融投資可以促進企業快速的發展，提高企業的資金效率，從而促使我國經濟健康發展。

【關鍵詞】房地產 融資 模式 發展建議

近年來，隨著國民經濟及房地產行業的不斷發展，房地產經濟活動已經成為全民關注的焦點。一方面，房地產經濟已經成為國民經濟的支柱產業和重要的增長點；另一方面，過高過快的房價增長，又對市場需求產生了巨大的影響。正是基于中國經濟對房地產行業的高度依賴性，國家自房地產開始發展之初就不斷采取措施對房地產業進行調整規范。近期出臺的“新國八條”、限購、信貸規模縮減等頻繁的宏觀調控措施，給房地產業帶來一定影響，作為對資金鏈要求極高的房地產業，必須極力尋找新的資金來源渠道，以解決銀行信貸規模控制及產品銷售市場遇冷帶來的資金短缺問題。目前，總的來說企業融資渠道相對單一，本文對新形勢下房地產融資方式作了初步的研究和探討。

一、我國房地產融資的特點

（一）融資資金量大

房地產企業是典型的資金密集型企業，其投資量巨大，決定了房地產企業融資最基本的特點就是融資的資金量大。數據顯示，2009年1月至10月，城鎮固定資產投資累計150709.76億元，其中，房地產開發企業完成投資28439.73億元，占城鎮固定資產投資的18.87%。可見，房地產開發企業的投資資金量的絕對值非常之大。

（二）市場是關鍵因素

房地產企業融資的風險與房地產市場狀況有密不可分的關系。房地產企業融資的風險高，源自于房地產企業本身的高風險性，一旦接受融資的房地產企業經營虧損，該筆融資將面臨著無法收回的風險；房地產企業融資的風險不高，這是因為房企融資一般以土地、在建工程或者房屋作抵押擔保，而不動產具有很大的升值空間，因此，只要不動產價格在短期內沒有大幅度下跌，該筆融資的風險就是可以避免的。

（三）政策影響

政策對房地產行業的影響，主要通過兩個方面來實現，一是行政審批；二就是房企融資。房地產企業設立公司、取得土地、辦理規劃手續、設計、施工、銷售、辦理房屋產權證明等，需要經過政府各個部門的重重審批，缺一不可。

行政審批政策對房地產企業的影響是最直接的，但卻不是最有效的，最有效的應當是房地產企業融資政策的影響。房地產企業融資政策本身就是國家對房地產行業進行宏觀調控、綜合平衡的最重要的手段，通過直接調節和控制房地產融資，從而進一步實現調控房地產行業的目標。

無論是房地產融資政策作為手段的直接調控，還是房地產相關政策的間接影響，房地產融資都注定深受國家政策的影響。這也是房地產融資一大不容忽視的特點。

二、中國房地產企業融資模式和存在的問題

在中國，房地產企業融資的模式中，最常見的是銀行信貸，此外還有房地產企業上市、發行公司債、房地產信托，以及正在討論、試點中的房地產投資信托和保險基金等。

（一）銀行信貸模式，過度依賴銀行貸款

銀行信貸是銀行將自己籌集的資金暫時借給企事業單位使用，在約定時間內收回并收取一定利息的經濟活動。房地產信貸常見以下幾種貸款：房地產開發貸款、個人購房按揭貸款以及住房公積金貸款。從現狀來看，銀行信貸仍是房地產企業融資最主要的模式。數據顯示，房地產開發資金來源中約有30%均來自于銀行直接貸款，而作為開發資金來源的另一部分自有資金也有很大部分是來自于個人按揭貸款，所以，二者相加，來自銀行的貸款達到一半甚至更多。

貸款方式單一，就我國目前來看，房地產開發消費過程都離不開銀行的支持，其主要表現有3種形式：

（1）房地產開發流動資金貸款，用于補充企業為完成計劃內土地開發和商品房建設任務需要的流動資金。

（2）房地產開發項目貸款，主要為具體的房地產開發項目提供生產性流動資金貸款。

（3）房地產抵押貸款，這是開發商以開發的土地使用權或房地產權作為抵押向銀行取得貸款。

（二）資本市場模式，資金占比小

房地產企業可以通過資本市場進行融資。資本市場是指進行長期資本即股票和債券交易的市場，房地產企業通過通過資本市場融資，簡單來說就是發行股票或者公司債券。

房地產企業通過資本市場進行融資是一種比較傳統的方式，其最大的優點在于可以最大程度的吸收社會閑散資金，但是中國境內對公司上市、發行公司債的條件限制非常嚴格，由于企業自身的特殊原因造成了上市門檻高，一般的企業都很難達到上市標準，所以這種融資渠道只適合于較少的房地產企業，就IPO市場而言，2003-2010年，內地只有12家公司。因此，資本市場融資在目前中國房地產企業融資總額中比重較小。

（三）房地產信托模式，受政策限制

《中華人民共和國信托法》第二條規定，信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。

2005年9月銀監會公布《加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》（212號文），房地產信托的門檻大幅度提高：自有資金超過35%、“四證”齊全、二級以上開發資質三個條件全部具備才能融資。這一規定的嚴格程度超過了銀行，只有少數房地產企業能夠符合條件，房地產集合信托也已受到限制。

三、對中國房地產企業融資模式發展的建議

（一）改革房地產金融市場，創建多元化的融資渠道endprint

目前，我國房地產企業利用資本市場融資非常有限，主要是受到以下方面的影響：

（1）企業由于自身實力達不到上市的條件。

（2）在國家宏觀政策的調控影響下，監管部門嚴格限制房地產企業在資本市場融資。

所以：為促進我國房地產企業的持續健康發展，政府可嘗試使用差別化的政策措施，提高房地產融資資本比例。在此同時，我國還應該逐步建立全方位，多層次的房地產金融市場，加大直接和間接融資手段。改變當前其之間不合理的結構模式，從而促進我國房地產經紀的健康穩步發展。

（二）融資類向投資類的轉變

隨著房地產行業普漲時代的落幕，房地產行業已不可能如發展初期那樣維持高利潤水平，所以房企對財務成本變得十分敏感。例如傳統的房地產金融貸款合作模式為：開發商有項目需要融資，金融機構作為借款人提供資金。這一雙方的關系基本上處于對立面，開發商需要降低融資成本，而金融機構則希望獲得更高的收益。按照經濟學原理，這會造成逆向選擇的問題。（開發商不愿意拿高收益的項目合作，而差的項目又無法獲得融資；或者金融機構只愿意選擇排名靠前的開發商，而排名靠前的開發商又不愿意承擔較高的融資成本），如果雙方的合作安排能由簡單的融資關系變成投資利益共同體，發揮各方在不同領域的優勢，通過挖掘深層次的需求，金融機構獲得部分最終利益分享權，開發商也無需因負債過高而擔心現金流問題，實現了風險共擔，造就了雙贏。

（三）完善房地產金融法律體系和監管機制

第一，從立法的角度上加快法治建設的進程。國家要對房地產融資從法律層面上進行研究和探討，通過法律的手段來確立房地產金融市場的功能和利益。

第二，形成分業監督管理機制，確定具有實際效能的分業監督管理。各部門間政策的協調性要加強，在政策上避免出現矛盾和法律空白，從而實現辦事流程上的無縫對接。

第三，加強風險控制。構建房地產證券化的風險預警系統；加強對預警系統的風險監管力度；加強信息不對稱與道德風險的監管。

（四）保險資金

《中華人民共和國保險法》由第十一屆全國人民代表大會常務委員會第七次會議于2009年2月28日修訂通過，并已經從2009年10月1日開始實施。新《保險法》對保險資金的運用形式進行了修訂，第一百零六條規定：“保險公司的資金運用必須穩健，遵循安全性原則。保險公司的資金運用限于下列形式：①銀行存款；②買賣債券、股票、證券投資基金份額等有價證券；③投資不動產；④國務院規定的其他資金運用形式。”

也就是說，從2009年10月1日起，保險公司可以運用保險資金投資不動產，因此，保險資金也成為房地產企業一種新型的融資方式。

四、總結

從中國房地產企業融資的特點來看，傳統的、過分依賴銀行信貸的房地產企業融資結構顯然是不合理的。房地產企業融資量大、市場對房地產融資的關鍵作用，大大降低了國家金融體系的穩定性和抗風險能力；同時，由于房地產企業融資深受宏觀經濟政策的影響，使房地產企業在整體上脫離市場，造成在房地產領域，“國家政策先行、市場規律作用被弱化”的現實狀況。所以，無論是從房地產企業本身出發，還是結合中國房地產企業融資的特點，中國房地產企業融資模式必將選擇多元化的道路。

參考文獻：

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