養老地產不同融資方式比較研究

唐冰潔+王秋菲+秦爽

【摘要】由于老年人口的快速增長，養老問題已經成為我國社會重點關注的問題。而養老地產作為針對老年人口提供商品和服務的產業，是解決養老問題的重要環節，然而其發展也受到融資問題的制約。本文將通過對保險融資、公私合營PPP模式兩種融資方式的運作模式以及在養老產業中應用的優勢與不足的研究，并就融資金額、資金進入時點及融資成本等三個方面進行比較。

【關鍵詞】養老地產 項目融資 融資方式

現階段，世界上老年人口最多的國家是中國，而且中國也是全球老齡化發展速度最快的國家之一。根據聯合國的有效統計，截止到本世紀中期，中國將有近5億人口超過60歲，而這個數字將超過美國人口總數。人口紅利逐漸消失，這就意味著人口老齡化的高峰即將到來，由此可見，養老問題的嚴重性迫使我國聚焦該問題。但是隨著養老地產產品需求的不斷增加其供應明顯不足；另一方面養老地產存在開發周期長、成本高、融資風險集中、融資渠道單一等客觀條件。因此中國房地產企業面臨的一個重要問題便是如何利用已有的融資工具，根據本項目特點和要求進行有效的融資組合，以加快企業向養老地產轉型。

一、兩種養老產業的融資方式分析

（一）保險融資

（1）養老地產保險融資運作模式。①養老地產保險資金融資方式多樣性。根據《保險資金投資不動產暫行辦法》中規定，針對養老及醫療項目，保險資金可以采取債權、股權或者物權三種不同形式進行投資。養老地產項目可通過直接融資，既由保險公司出資開發或購買現成養老地產物業；也可通過間接融資，既出售證券化產品、購買項目公司債券或股票或投資公司平臺，為養老地產項目進行融資。②養老地產保險融資準入門檻高。根據《辦法》的有關規定，養老地產想要獲得保險公司的投資需要與其業務相關聯；不得使用養老地產投資名義進行商業性房地產的開發和銷售，養老基礎設施建設投資額不超過總投資額的30%。

（2）中國養老地產保險融資的優勢與不足。由于保險資金有其特殊的業務屬性，因此在對養老地產進行融資時有以下優勢：①養老地產與保險資金可以良好的契合。保險資金的長期性恰好符合養老地產的資本回收期較長的特點，這便可為養老地產的發展提供可靠的資金支持。養老地產通過保險投資的方式進行融資不但可以保障自身的資金需求，而且可以實現保險資金的保值增值。②國家有相關政策支持養老地產獲得業保險資金投入。在第十一期“IAMAC專家論壇”中，保監會保險資金運用監管部主任強調，保險資金將成為養老業的重要動力。下一步，中國保監會制定政策，進一步推進保險資金投資養老業，促進保險產品和養老保健行業更好對接，扶持養老保健行業發展。

但保險資金對養老地產的融資也有以下不足：①對養老項目有較高的品質和變現能力要求。由于保險資金的安全性和流動性要求，養老保險融資必須具有較高的項目質量和安全性或兌現能力。②傾向于中型及大型養老地產項目。由于保險資金投入大量，從資金使用效率來看，保險公司傾向于中型及大型養老地產項目。

（二）公私合營模式PPP融資

（1）養老地產PPP運作模式。養老地產PPP運作模式最重要的特點是，按照風險分擔和利益共享原則，政府和私營企業或民營資本將以各自的優勢和資源為出發點，從項目的內容和運行機制方向確定開發養老地產，實現“利潤最大但不是暴利”和“最有效承擔可控風險”。這種模式下養老地產項目的開發主體是各方以各自資源或資金入股成立的特殊目的機構或公司（SPV）。

（2）養老地產項目PPP融資優勢與不足。 從運作特點看，PPP模式有兩個突出優點：①政府參與項目全過程工作。在BOT等傳統模式中，政府往往將項目全部外包，項目損益政府難以控制。在PPP模式中，作為SPV參與者的政府與私營部門進行全生命周期合作，如果項目收益超過預期，政府將根據合同降低公共產品的價格，防止暴利現象。相反，政府將通過補貼或價格上調等方式，讓私營部門獲得合理回報，確保項目部門繼續發展。②私營部門從項目初期便開始介入。在BOT等傳統模式中，私營部門只參與政府中期建設和后期運營，在PPP模式中，在項目初期研發、立項階段，私營部門就已深入參與，對項目的了解更加全面。識別和評估風險更準確，從而提高項目運作的成功率。

但PPP融資模式同樣擁有些許不足之處：①SPV組織結構復雜。養老地產若采用PPP融資模式需要設計符合風險偏好和各方的利益的組織結構，所以SPV股權結構較為復雜，前期溝通成本較高。②政策風險較高。養老地產PPP融資模式的有效運行有賴于明確、完整合理的政策法規，讓參與者能夠有條理地協商，以便更好地發揮PPP模式的優勢。目前，中國有關法律法規比較簡單，法律效力水平不高，可操作性不強，不利于大規模推進PPP項目融資。 另一方面，在PPP模式下，政策對提供社會公共產品的影響是巨大的，許多政策往往出現矛盾的現象，從而導致PPP融資的政策風險較大。

三、養老產業融資方式比較

（1）融資規模的比較。從融資金額規模來分析，保險融資可融集大量資金，融資成本較低。PPP融資作為新的融資模式，政府及其相關部門或附屬企業，在項目中主要承擔監督、政策支持和提供土地的作用，PPP 融資模式下，項目直接融資比例小，但因為有政府的支持和合作，一般可以獲得一定數量的低成本貸款資金用于項目開發。

（2）資金進入時點的比較。在實際開發養老地產項目時，可以早期便將PPP融資和保險資金投入項目。在PPP模式下政府及其相關部門以及私營企業或資本在項目開發之前就組成特殊目的公司（SPV）。受政府部門工作要求，會消耗較長的前期準備時間。保險資金可以通過股權的形式參與開發養老地產，因此也在項目的起步階段便開始參與，但批準過程比較嚴格。

（3）融資成本的比較。PPP融資可以得到政府的政策支持，因此其融資成本低于正常流程的銀行融資。由于保險的資本成本低，投資重點放在資金安全上，對養老地產的投資和自有企業都是相關的，所以保險融資的成本要比市場化融資工具要低。

四、結論

隨著老齡化程度的提高，養老問題成為中國社會的焦點。養老地產作為養老產業的重要組成部分，將為養老問題的解決提供重要幫助。但目前養老地產面臨融資困難，僅有單一融資渠道等問題。因此，研究養老地產的融資模式，可以為養老地產企業轉型發展提供理論依據，同時也促進養老地產業的快速發展。

參考文獻：

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[3]張洋，韓俊江.我國老齡產業存在的問題和對策探析[J].稅務與經濟，2012.endprint