房地產(chǎn)稅制改革之我見

【摘要】面對我國房價高企問題，房地產(chǎn)稅作為宏觀調(diào)控的措施之一被寄予厚望，但我國房地產(chǎn)稅制存在著稅收體系不合理、稅基窄、稅率設(shè)計不科學(xué)等問題，本文總結(jié)國際上房地產(chǎn)稅制的特點，提出我國房地產(chǎn)稅制改革的建議。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅；房地產(chǎn)稅制；房價

隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)逐步成為我國的經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。然而，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，投資投機等現(xiàn)象的出現(xiàn)，導(dǎo)致房價大幅度持續(xù)上漲，許多中低收入者面對買房的巨大壓力，高房價問題已成為我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的隱患，久而久之容易造成一定的社會問題。房地產(chǎn)稅制不合理是導(dǎo)致我國房價居高不下的重要原因之一，而房地產(chǎn)稅作為國家財政收入的重要來源，也是國家宏觀調(diào)控的重要手段，國家必須高度重視房地產(chǎn)稅制改革，建立科學(xué)有效的房地產(chǎn)稅制體系。

一、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制及存在的問題

國務(wù)院在1986年發(fā)布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，規(guī)定了房產(chǎn)稅以房產(chǎn)為征稅對象，按照房產(chǎn)原值或出租收入向房產(chǎn)所有者或經(jīng)營者征收的一種財產(chǎn)稅。在世界各國中基本上會針對房地產(chǎn)征稅，但稱謂有所不同，有“物業(yè)稅”、“不動產(chǎn)稅”、“財產(chǎn)稅”、“房地產(chǎn)稅”等。隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，早前實施的房產(chǎn)稅暴露出許多問題如下。

（一）房地產(chǎn)“重流轉(zhuǎn)，輕保有”的稅收體系不合理

在我國現(xiàn)行的稅收體系中，與房地產(chǎn)直接相關(guān)的稅種有5個，分為流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)兩類，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)有土地增值稅、契稅、耕地占用稅，保有環(huán)節(jié)有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。房地產(chǎn)的稅收集中在流通交易環(huán)節(jié)，而在保有環(huán)節(jié)設(shè)置的稅種較少，這種稅收模式造成了稅負(fù)不公平，不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，主要體現(xiàn)在一是房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅負(fù)過重最終會由消費者承擔(dān)，勢必會提高商品房的消費價格，助漲房價泡沫，從而造成商品房的積壓和空置。二是房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)較輕，為投資投機房地產(chǎn)的炒房行為提供了便利，相對減輕了炒房成本。

（二）房產(chǎn)稅的稅基窄小，稅率設(shè)計不科學(xué)

我國房產(chǎn)稅的征稅范圍包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)及工礦區(qū)，不包括農(nóng)村。房產(chǎn)稅的免稅范圍極大，除了國家機關(guān)、軍隊和事業(yè)單位免征外，非營業(yè)用的個人房產(chǎn)也在免征范圍內(nèi)，實際上我國也僅針對于城市的工礦、金融、商業(yè)等盈利性的單位及租用的房產(chǎn)征稅。我國房產(chǎn)稅實行固定稅率，自用的房產(chǎn)，按照房產(chǎn)價值的1.2%計征，用于出租的房產(chǎn)，按照租金收入的12%計征，稅率較低且固定稅率不能反映不同房產(chǎn)價值的房產(chǎn)擁有者所能承擔(dān)的稅負(fù)水平。由于房產(chǎn)稅的稅基窄、稅負(fù)低，地方政府很難積累資金和稅收調(diào)節(jié)功能得不到充分發(fā)揮，使得房產(chǎn)稅很難成為地方稅中的主要稅種。

（三）房產(chǎn)稅計稅依據(jù)不合理

我國的房產(chǎn)稅以房產(chǎn)原值作為計稅依據(jù)，雖然這種計稅依據(jù)省去了每年稅基的計算調(diào)整，但簡化的稅基卻不夠合理。因為這種計稅方法沒有反映房產(chǎn)的市場價值，一是沒有反映房屋隨著時間的增長會出現(xiàn)折舊，價值變小，二是沒有反映出在貨幣時間價值等因素下，房屋會升值，因此用房產(chǎn)原值作為計稅依據(jù)不合理。另外，對于出租的房產(chǎn)，按照租金收入征稅，也不盡合理，因為租金收入中，包括土地和房產(chǎn)兩部分的使用收入，全部歸入房產(chǎn)稅計稅依據(jù)中，不能真實反映租金結(jié)構(gòu)。

（四）房產(chǎn)稅稅收立法層次低

我國房地產(chǎn)稅收立法層次不夠，我國還沒有專門針對房地產(chǎn)的基本法律，現(xiàn)在針對房地產(chǎn)稅的立法基本上都是以國務(wù)院的行政法規(guī)的形式來體現(xiàn)，比如《房地產(chǎn)稅暫行條例》，不能彰顯房產(chǎn)稅的法定性和權(quán)威性，很難保證房產(chǎn)稅宏觀調(diào)控作用的充分發(fā)揮，也不利于我國稅收制度的健康運行。

二、國外房地產(chǎn)稅制的主要特點

（一）以房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)為主的房地產(chǎn)稅收制度體系

西方許多發(fā)達(dá)國建立了比較完善的房地產(chǎn)稅收制度體系，通常分為房地產(chǎn)保有稅類、房地產(chǎn)取得稅類和房地產(chǎn)所得稅類，在三大稅類中各國更加重視房地產(chǎn)保有稅類的征收，并且三大稅類相互配合，對房地產(chǎn)市場起到了較好的調(diào)節(jié)作用。

（二）房地產(chǎn)稅征收范圍較寬，稅率形式多樣化

國際上大多數(shù)的國家房地產(chǎn)稅征稅范圍包括坐落在本國境內(nèi)的所有房產(chǎn)，但通常對農(nóng)村的房產(chǎn)實行稅收優(yōu)惠或不征收的稅收政策。國際上房地產(chǎn)稅的稅率普遍偏低，對于稅率的形式，大多數(shù)國家實行比例稅率，但在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益和房地產(chǎn)交易行為課稅時實施累進稅率政策，也有一些少數(shù)國家實行定額稅率。另外，許多國家對不同的房產(chǎn)設(shè)計了多種稅率，這樣有利于社會財富公平分配和充分發(fā)揮房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控作用，抑制投資投機行為。

（三）房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)科學(xué)合理

大多數(shù)國家保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅占據(jù)房地產(chǎn)稅收的主要地位，該環(huán)節(jié)的計稅依據(jù)基本上選擇資本價值或評估價值，例如，英國對樓房、公寓和活動房等，以其評估價值作為房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。以資本價值或評估價值作為房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，既能較為準(zhǔn)確的反映納稅人的房地產(chǎn)價值狀況，也能使房地產(chǎn)稅收隨著房地產(chǎn)價值的變動而變動。當(dāng)前，很多發(fā)展中國家，由于評估機構(gòu)和水平還有待于完善，以至于他們在實際操作中很難以市場價值作為計稅依據(jù)，但他們基本上摒棄了以房產(chǎn)原值作為稅基的做法，正處在轉(zhuǎn)向以市場價值為稅基的過渡期。

（四）房地產(chǎn)稅收法律制度完善

西方發(fā)達(dá)國家都很重視房地產(chǎn)稅收的立法，基本上針對房地產(chǎn)稅收制定了完善的法律制度，并且制定了規(guī)范和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆康禺a(chǎn)稅法體系。比如日本制定了幾十項與房地產(chǎn)相關(guān)的法規(guī)，并且每項法規(guī)都非常的詳細(xì)，明確。

三、國外房地產(chǎn)稅制對我國的啟示

（一）實行以房產(chǎn)稅保有環(huán)節(jié)為主的多種稅率

我國的房產(chǎn)稅要逐步從“重流轉(zhuǎn)，輕保有”向“輕流轉(zhuǎn)，重保有”轉(zhuǎn)變，對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅有利于抑制投機行為，平抑房價。另外，房產(chǎn)稅稅率的設(shè)計實行總體上較低的稅率并根據(jù)不同的性質(zhì)和用途區(qū)別對待，設(shè)置多種稅率，給予地方政府一定的自由量裁 權(quán)。比如，經(jīng)營用房產(chǎn)的稅率不同于住宅用房產(chǎn)的稅率，住宅房產(chǎn)應(yīng)區(qū)分為普通住宅和別墅、高檔住宅，分別適用不同稅率，擁有一套房產(chǎn)和擁有多套房產(chǎn)適用不同稅率等。endprint

（二）擴大征稅范圍，以房地產(chǎn)市場價值作為計稅依據(jù)

把城鎮(zhèn)中個人持有的房產(chǎn)納入征稅范圍，開征私人房產(chǎn)稅。隨著社會的不斷發(fā)展，個人財富積累不斷增加，高收入人群擁有多處房產(chǎn)已不是罕見之事，開征私人房產(chǎn)稅是順應(yīng)時代的發(fā)展，是抑制投資投機行為的重要舉措。另外，以房地產(chǎn)市場價值作為計稅依據(jù)，同時加強我國房地產(chǎn)評估機構(gòu)的建設(shè)。

（三）加強立法工作，完善我國房地產(chǎn)稅法體系

全國人大以及全國人大常委會盡快將《中華人民共和國房地產(chǎn)稅法》立法工作提上日程，提高稅法的立法層次，在總結(jié)上海和重慶房產(chǎn)稅改革的經(jīng)驗，結(jié)合我國房地產(chǎn)市場的實際情況，按照法治原則，制定和修改我國各種房地產(chǎn)法律和法規(guī)，將有關(guān)征收細(xì)則、懲罰、社會保障等措施納入我國法律，使各地政府和企業(yè)的各項行為有法可依。

（四）構(gòu)建以房產(chǎn)稅為主體稅種的地方稅收體系

我國地方稅收體系不完善，缺乏穩(wěn)定的稅源，1994年我國實行分稅制，地方性稅收難以承受改善民生和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重任，因而表現(xiàn)出過度的依賴土地財政的現(xiàn)象，進一步助漲了了房價的增長，自“營改增”以來，地方財政收入又缺少一大主要稅源，急需一個主要稅種來豐腴地方財政，房產(chǎn)稅天然具有與地方政府高度依賴的特性，因此，構(gòu)建以房產(chǎn)稅為主體稅種的地方稅收體系具有現(xiàn)實意義和可行性。

四、結(jié)語

近年來，房價急速增長，房地產(chǎn)市場中投資投機現(xiàn)象風(fēng)靡，在這種情況下出現(xiàn)兩種極端現(xiàn)象，一方面中低收入者買不起房或一輩子成為房奴，房地產(chǎn)市場需求旺盛，另一方面由于房地產(chǎn)市場監(jiān)管不力導(dǎo)致大片的空置閑房。社會各界又把希望寄托于房地產(chǎn)稅制改革，房產(chǎn)稅的改革的確有很大的理論與現(xiàn)實意義，首先，有效的房產(chǎn)稅能充分發(fā)揮調(diào)控作用，抑制我國房價的增長，其次，房產(chǎn)稅可以充實地方財政收入，完善我國地方稅制體系。最后，有效的房產(chǎn)稅對我國經(jīng)濟的良性健康運轉(zhuǎn)具有重要意義。

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作者簡介：

王蕊（1992.7-），女，漢族，河北人，碩士，天津商業(yè)大學(xué)，研究方向：財稅制度設(shè)計與運籌。endprint