買賣合同中善意第三人的保護

羅玲芳

摘要：在買賣合同中，有時難免會出現善意第三人，出于對交易安全利益的考慮，必須要對善意第三人進行保護。文章中便針對買賣合同中善意第三人的保護提出了幾點自己的見解，希望能夠為其他從業人士提供參考。

關鍵詞：買賣合同；善意第三人；保護；權利人

中圖分類號：D913文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2017）23-0154-01

謂善意第三人，即一份買賣關系中，第三人并不了解買賣雙方的實際狀況，更多是指非法交易過程中，并不知情卻已經辦理登記的權利人。通俗的解釋，也就是在甲乙雙方的買賣關系中，丙在不知道甲乙已經簽訂買賣合同的情況下與甲方存在交易關系的一種現象。善意第三人的利益也代表了交易安全，所以應該對其進行保護。文章中主要以房屋買賣為例，闡述了對善意第三人的保護。

一、案例

案件原告為李某，被告為王某和謝某，訟爭位于某市市區的房屋A，在2014年8月份，王某為女兒上學購買學區房，面積約95m2，在2014年9月份取得房屋產權證書，2016年12月，王某欲將房屋售與李某，并與李某簽訂了合同，預付了定金。但是謝某看中了王某的房子，并答應支付金額多于李某5000元，王某在未介紹與李某簽訂合同的前提下，將房屋賣給了謝某。在這一案件中，謝某便是善意第三人。

二、買賣合同中善意第三人的保護

當利益和買受人或者是真正的物權所有人之間存在沖突，并且切實存在善意第三人時，那么這時善意第三人便能夠按照法律規定獲取這一標的財產所有權或是他物權，如此才能夠和真正所有權人以及他物權人進行對抗[1]。在《物權法》中，對善意取得制度也有規定，主要可以總結為以下幾點：①第三方支付給第一方合理的對價；②受讓人務必為善意第三人，否則不受法律保護；③符合法律法規中規定的公示方法。

諸多不動產善意取得的相關實例中，其中最為常見的便是無處分權人做出的無權處分行為導致出現糾紛現象，甚至是買賣登記信息出錯以及滯后等情況。基于此，《物權法》對其進行了詳細的規定，針對買賣登記機構、讓與人、其余相關人的原因導致真實所有權人權益受損，需要由所有責任人承擔失誤，并且進行賠償。此外，也要在無權處分時對不動產登記進行詳細的核查，對個人合法權益進行保證。

在此次案例中，被告謝某已經針對房屋A的所有權實施的審核工作，所以自然會堅信同為被告的王某為房屋所有權人，對于此，需要根據房產部門所登記的實際情況對房屋的所有權進行確定。這主要是因為在我國相關法律的規定中，房屋所有權是以房產部門的登記為準，以此才能在房屋買賣交易過程中讓交易雙方都能夠了解房屋所有權等相關問題。也能夠為房產流轉交易行為的安全性提供保障。如此一來，善意第三人便可按照房屋所有權登記情況明確房屋所有權，進而保障自己的合法權益。

在房屋交易時，謝某按照房產部門對房屋A的房屋所有權登記信息，可以認定房屋A的房屋所有權人為王某。但是，因為王某和李某之間所簽訂的交易合同和預付定金都是私下進行，這時謝某便需要對房屋A所屬權進行查看，了解房屋所屬權人針對該房屋是否還有其他買賣交易，以此保證自身的合法權益[2]。李某沒有按照合同約定得到房屋，將賣方王某和善意第三人謝某告上法庭，通過對實際情況的了解，法院最終將房屋A判給謝某，并且判定被告王某將售出房屋所得款項（即李某合同中注明已付定金）付與李某，并且支付李某一部分補償金。在這一案件中，將房屋轉給第三人是法律對善意第三人的保護，也令王某付給李某足夠的補償。

顯而易見，在相關法律中制定的善意取得制度，是對善意第三人合法權益進行保障的最為有效的舉措。現如今，我國社會經濟發展速度迅猛，通過善意取得制度，能夠為善意第三人的權益提供很好的保障，而這一行為主要是為了對交易市場的秩序進行維護，保證買賣雙方的交易安全。由此，若善意第三人在不知情或者是惡意串通騙取錢財的情況下與賣方達成交易關系，那么也不能以善意為前提獲得這一財產[3]。在本文所述案件中，善意第三人與善意要求完全符合，因此才得到了法律的保護，進而保障了自身的自身的合法權益。

三、結語

綜上所述，在買賣合同中，善意第三人的利益體現了買賣交易的安全性，所以在法律角度考慮，如果在相關法律規定符合的情況下，必須要對善意第三人的合法權益進行保護，通過文章中案例的分析，能夠更加清晰的了解到買賣合同中善意第三人所處地位，對善意第三人的根本利益進行保障，也是符合交易常態、要求的合法行為，進而有利于推動我國法制社會進程的全面發展。

[參考文獻]

[1]郭明龍.不動產“冒名處分”中善意第三人權益之保護——兼與王利明教授、傅鼎生教授商榷[J].武漢理工大學學報（社會科學版），2012，05：722-727.

[2]莫燕.商業秘密保護中善意第三人責任問題探究[J].法制博覽，2015，28：234.

[3]余慧.論快遞業務中收件人權益的保護——從第三人利益合同的角度來談[J].法制博覽（中旬刊），2014，08：112-113.