我國房地產市場績效評價實證研究

陳健鵬

(廣東財經大學 廣東 廣州 510320)

我國房地產市場績效評價實證研究

陳健鵬

(廣東財經大學 廣東 廣州 510320)

隨著改革開放我國實行社會主義市場經濟，經濟快速發展，在城市化和現代化的進程中，房地產得到迅猛發展，并在國民經濟增長中起到了重要作用，評價我國房地產業的績效水平具有重要的現實意義。本文選取了2015年的數據，利用因子分析法，對我國31個省市的房地產業績效水平進行了實證分析。發現房地產市場規模、房地產投資水平和房地產市場利潤水平三個方面為影響我國不同省市房地產業績效的主要因素，各省市中廣東和江蘇兩省市發展相對平衡，各因子得分都較高，績效水平也高，排名穩居前二。由此發現我國房地產業市場績效方面存在的主要問題是整體績效水平不高，各省市發展不平衡，市場占有率高的企業未形成規模經濟。建議對策是平衡經濟的發展與房地產業的發展，加強欠發達地區房地產業的投資，而企業則應該從管理制度與模式等方面進行適當的改革，提高績效企業績效。

房地產業；市場績效；因子分析

一、緒論

(一)研究的背景

改革開放以來，我國逐漸打開國門，實行社會主義市場經濟，經濟快速發展，在城市化和現代化得進程中，我國的房地產業得到了迅猛的發展，并逐步成為了國民經濟發展的助推器，在我國經濟增長中起到重要作用。房地產業與國民經濟的聯系越來越緊密，隨著一系列調控新政的實施，房地產業日益受到社會的廣泛關注。自1998年我國住房體制改革文件《關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》的頒布，決定停止住房實物分配，實行住房供給商品化與社會化的新體制。我國房地產業得到了快速的發展。2000-2015年15年間中國房地產業實現了快速發展和規?；脭U張，房地產開發投資各項指標全面上揚。房地產開發投資額從2000年4984.05億元增長至2015年的95035.6億元，年增長率達到21.7%。商品房施工面積從2000年的65896.9萬m2增長至2015年的515096.4萬m2，年均增長為25.6%，商品房銷售額從2000年的3935.44億元增長至2015年的76292.4億元，年增長率為21.8%。從商品房的銷售額的增長率高于房地產投資額的增長率可以看出，我國商品房銷售價格不斷上升，房地產企業利潤快速增長，房地產市場發展空前繁榮。

由于房地產業已得了輝煌的成就，但是我國幅員遼闊，各省市房地產業發展也各不相同。房地產市場也存在住房供給結構不合理、部分城市房價上漲過快，房地產投資過熱及投資性購房比例過高導致房地產泡沫等問題，社會各界對房地產能否保持高速增長表現出極大的關注。作為國民經濟的基礎性、先導性的產業，房地產業的健康發展，對國民經濟具有重要的作用。而我國房地業的績效水平到底如何，一直以來都沒有有過系統的評價。因此有必要針對我國房地產業市場績效進行分析評價，確定我國各省市房地產業發展狀況與績效水平，然后針對性的提出改善的意見及政策建議。

(二)研究的目的和意義

1.研究的目的

市場績效是企業在一定的市場結構下，通過一定的市場行為產生的價格、產量、利潤、產品質量以及在技術進度等方面的最終經濟成果以及他們對社會總體福利的影響，反映了房地產市場運行的效率和資源配置的優劣。經濟效益的好壞直接體現了一個行業核心競爭力的大小，也是行業的存在之本。因此，對房地產業市場的績效的評價就具有十分重要的作用。本文通過研究我國房地產業發展情況及影響因素，構建了我國房地產業市場績效的評價指標，并且采用合理的評價方法對我國各省市的房地產業發展情況進行了實證分析。從中發現各省市房地產業的發展的優勢及劣勢，各省市針對具體發展情況，制定合適的國家政策及房地產業發展戰略。

2.研究的意義

縱觀國外房地產市場績效方面來看，多從市場融資、銷售、房地產風險等反面分析房地產市場績效，而國內學術界對房地產市場績效的研究，雖然分別從不同的角度，運用不同的專業知識和專業方法進行相關問題的研究，但是大部分研究多是從房地產企業方面進行績效水平的研究，有關全國房地產業區域的績效評價的研究相對則不足?；诖?，本文研究具有以下兩點意義：

第一，本文首次運用因子分析法對全國各省市房地產業的績效水平進行綜合評價，分析影響績效的主要因子，對比分析各省市房地產業績效水平，并針對各省市房地產市場發展情況，提出提高房地產業績效的建議。

第二，房地產業作為國民經濟的重要產業，不僅資金投入量大、盈利能力強、投資風險大，而且對于穩定國民經濟也具有重要作用。在我國政府調控政策頻繁出臺時期，研究我國房地產市場績效對于保持房地產的適度規模、促進房地產業健康發展具有重要意義。

(三)相關文獻綜述

國內學界對產業組織理論的研究起步較晚，直到20世紀80年代中期以后，經濟學者才開始引入西方產業組織理論。國內針對房地產業的產業組織研究較晚。其中研究房地產業的市場結構、效率、績效、及其中關系的論文總不到30篇。例如，常磊對我國房地產業市場結構、房地產企業行為以及市場績效都進行了研究，從加快城鎮住宅建設、拉動國民經濟增長、加速住宅市場化進程、改善居民家庭財產結構、促進城鄉居民就業等方面衡量房地產業市場績效，并指出我國房地產業存在的問題。周京奎認為我國房地產業集中度較低，導致了我國房地產企業的市場競爭力較差，提出產業集中型壟斷是我國房地產市場結構優化的有效途徑。

綜上所述，關于績效的研究成果多集中于其他行業或者企業，而房地產業方面的研究成果大多運用產業組織的相關理論從市場結構、企業行為、市場績效對房地產業的績效進行分析，多以某一地區或城市為例，具有一定的局限性。國內運用因子分析房地產業的績效水平多集中于企業層面，且局限于上市公司，很少直接運用因子分析對房地產業宏觀產業績效進行系統的研究。

二、房地產市場及績效相關概念

(一)房地產業若干概念

房地產業按照經營活動范圍可分為種：一種是狹義的房地產業，指以房地產為對象的開發經營、管理與服務等一系列經濟活動的總稱。國家統計局的統計口徑就是基于這種狹義的房地產業。另外的一種為廣義的房地產業，它是包含狹義的房地產業的基礎上，還包括房地產開發投資。廣義的概念與我國當前的國情相符合，一方面，房地產業以開發投資為主，另一方面我國的房地產的經營、服務還不成熟，也不規范。

(二)績效的相關理論

目前，績效是一個相對寬泛的概念，它一方面反映了投入與產出的對比關系，表達出結果，另一方面還可以反映出間接的、潛在的對主體和客體的影響效果，不應片面的理解為經濟性質的效益。由于本文所測定的績效主要是針對房地產業，因此所定義的績效是以結果和產出為導向，即每年房地產業投入結果的記錄，如竣工面積、營業收入等等。

三、房地產業市場績效評價

(一)房地產業市場績效指標體系的建立

房地產業在我國經濟體系中是一個綜合性很強的行業，產業關聯性高，涉及面廣。對我國房地產業績效的評價就應該全面的考慮。本文在大量參考前人文獻的基礎上，根據指標選取的原則構建了以下指標體系：

表1 我國房地產業市場績效指標體系

(二)因子分析方法概述

1.因子分析的涵義

為了更全面和準確的測量和評估對象的特征，在實際的應用中，我們往往盡可能多的選用特征指標進行系統評估，選取的指標越多，就越能全面、客觀的反映評價對象的特征。選取眾多指標的同時也帶來了統計分析的困難：一、不同的指標，不同重要程度需要賦予不同的權重，而靠主觀的評價避免不了一些失誤與錯誤。二、收集到的指標之間可能存在較大的相關性，大量收集指標帶來了人力、物力和財力的浪費。而因子分析方法則較好的解決了上述問題。

因子分析的基本思想是用少數幾個因子的綜合來表示多個原變量之間的關系，且能盡可能多地反映原變量的信息。

2.因子分析模型L

林海明(2013)在方開泰教授的幫助下，針對因子分析的多種方法，建立了因子分析的量化優良性準則，證明了：因子分析模型L的因子具有能降維、能較清晰解釋所有變量、誤差較小的優良性；并用實例說明了最大似然法、主因子法不是更好的，即因子分析模型L是更好的。故以下用因子分析模型L。

四、我國房地產市場績效實證研究

(一)數據的采集

根據本文構建的房地產績效評價指標體系，為了對我國房地產市場績效進行綜合評價，選取了《2015房地產統計年鑒》中我國31個省市基礎數據，利用SPSS軟件進行因子分析與評價。實證分析2015我國31個省市各房地產市場的績效水平。原始數據見附錄一

(二)因子分析的具體應用

1.數據的同向化處理

由于所有原始數據均為正方向，所以這里不需要作同向化處理。

2.數據的標準化處理

3.指標相關性檢驗

通過SPSS軟件進行的相關性分析，各個房地產市場績效指標之間有較大的相關性，例如房地產企業個數與商品房完成投資額的相關系數達到了0.945，與商品房施工面積的相關系數達到了0.937；商品房完成投資額與商品房施工面積的相關系數達到了0.946，與商品房竣工面積的相關度達到了0.927；為了消除指標間的重迭，可以采用因子分析的方法進行降維處理，把原來比較復雜的相關矩陣內部找出幾個綜合指標，利用相對較少的因子研究市場績效。

4.判斷因子是否旋轉

主成分法下，10列初始因子載荷陣B100每行元素有最大絕對值且列數最小的矩陣為B20、旋轉后因子載荷陣B2Γ、B3Γ、……、B10Γ，因子載荷陣每行元素最大絕對值平均數見表3，由表3得，由于b2Γ>b20,b2Γ是MAX{bkΓ}=b2Γ。所以用b2Γ旋轉后因子代替原變量較合理。

表2 旋轉后因子載荷陣B2Γ

表3 因子載荷陣每行元素最大絕對值平均數

5.確定因子個數

變量正態分布下，取顯著水平為5%，由顯著相關臨界值r0.05(29)=0.3494，B10=(B2Γ,……,λ91/2u9,λ101/2u10)，B10只有前3列每列有元素的絕對值大于r0.05(29)，所以因子個數確定為3個。

6.共同度分析

變量共同度說明了全部因子解釋變量Xi的方差(信息)，表4為m=3時變量共同度(Communalities)表。該表給出了該次分析中每個變量的共同度，因子幾乎包含了各個變量至少91.4%的信息。

表4 變量共同度

7.方差貢獻率

表5為m=3時旋轉后方差貢獻率(Total Variance Explained)表。v1=0.4，v2=0.338，v3=0.208，前3個因子的方差貢獻率為94.29%。

表5 旋轉后方差貢獻率

8.因子的命名與正向化

(1)根據B3Γ和臨界值r(29)的判斷，因子F1與X5(商品房新開工面積)、X4(商品房施工面積)、X8(商品房銷售面積)、X1(房地產企業個數)、X6(商品房竣工面積)、顯著正相關，由于這些指標都是從一個方面反映關于房地產開發規模方面的情況，故可以命名此公共因子F1：房地產市場規模。

(2)X3(購置土地面積)、X2(商品房完成投資額)、X7(商品房銷售額)為第二因子，這些指標都是在一定程度上能夠反映房地產市場的投資狀況，故可以命名此公共因子F2：房地產投資水平。

(3)X10(房屋銷售價格)、X9(房地產企業利潤總額)反映的是房地產市場里面的企業的利潤狀況，因此可以歸為F3：房地產市場利潤水平。

根據因子得分系數矩陣

表6 因子得分系數陣

F1、F2、F3結果如下：

F1=0.213X1-0.070X2-0.733X3+0.145X4+0.844X5+0.126X6+0.003X7+0.139X8+0.186X9-0.200X10

F2=-0.056X1+0.253X2+1.025X3+0.069X4-0.707X5+0.074X6+0.124X7+0.078X8-0.248X9+0.027X10

F3=0.064X1+0.061X2-0.134X3-0.063X4-0.090X5-0.032X6+0.173X7-0.078X8+0.441X9+0.537X10

(三)31個省(市)房地產市場績效評價結果

為了對我國各省市房地產業市場績效進行評價，現利用各省市因子得分表計算綜合得分，各省市房地產市場績效的獲取是基于總方差分解表中旋轉后各因子的方差貢獻率及計算所得的上市公司各因得分所得。

F綜=0.396F1+0.338F2+0.209F3=0.078796X1+0.070543X2+0.028176X3+0.067575X4+0.076448X5+0.06822X6+0.079257X7+0.065106X8+0.082001X9+0.042159X10

表7 2015年各省市綜合績效排名

五、結論與建議

(一)結論

通過因子分析法得到31個省(市)房地產市場績效的三項因子得分及綜合得分，按照綜合得分從高到低排名如表所示。綜合得分越高，表明其市場績效水平越好。綜合得分為零或者負值，并不代表其績效水平為負，這里僅是將各省市的平均績效水平作為零點。通過對上表的分析，可以得出各省市2015房地產市場績效水平的整體情況及發展趨勢。

1.我國31個省(市)房地產市場績效水平整體整體績效水平不高，但保持著越來越好的發展趨勢。2015年所評價的31個省(市)中，有一半省(市)綜合得分超過0。

我國房地產市場各省市發展不平衡，績效最好的與績效最差的省市之間的綜合得分差距還是較大，達到了2.18分。

2.縱觀三年的排名情況可知，廣東、江蘇、浙江、山東這些長江三角、珠江三角洲經濟發達的省市房地產市場績效水平較高，而青海、西藏、寧夏、甘肅這些經濟欠發達的省市房地產市場相對較差，主要是經濟發達地區房地產業起步比較早，大型房地產企業比較多，投資規模比較大，生產能力和管理水平相對較高。

(二)建議

1.經濟的增長有賴于產業結構的提升，而產業結構的提升又有賴于產業政策的促進。我國應積極調整房地產產業組織結構，推動房地產健康的快速發展，集中力量推動產業規?；С执笮头康禺a企業重組、收購。逐步形成合理的分工和協作。增強房地產企業的競爭力，同時支持有實力的大型房地產企業的融資，把有限的資源進一步流向大的開發商手里，對低效的房地產企業進行淘汰，提高市場的集中度，提升整個行業的績效。

2.政府作為市場規則的制定者，應建立起良好的土地制度、住房保障制度以及金融政策，使市場保持公平的競爭，優勝劣汰，激勵房地產企業不斷提高績效水平。制定合理的房地產產業政策，調整土地規劃與城市開發。重新定位城市的建設模式和居民的消費模式，保證房地產業與其他行業的協調發展。同時注重東西部的兼顧，在保證東部沿海地區房地產地產優先發展的情況下，積極開發西部地產市場，使東部的技術、管理及時的被西部地區利用、消化，帶動西部地區經濟的發展，積極促進西部地區房地產業的發展。

3.我國大部分地區的住房自有率較高，超過了合適的經濟水平和經濟發展。房地產市場的旺盛帶來了對固定資產的拉動，加劇了宏觀經濟的過熱。同時許多人本該租房子，卻在買房子，導致了過度的消費。導致房價的上漲，同時也刺激了投資需求的膨脹。政府應該從根本上促進住宅消費方式的改變，運用適當的經濟、行政、金融手段改變轉變消費模式，提出適度、科學的消費。

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陳健鵬(1992-)，男，漢族，廣東省廣州市人，廣東財經大學2016級碩士研究生，研究方向：經濟統計。