沈陽樓市“變臉”，是政策需求還是市場導向？

徐豪

從鼓勵“大學生零首付購房”到“限售”

去年還在鼓勵“大學生零首付購房”的沈陽，如今開始限售了。

8月7日，沈陽發布限售新政，對市場交易、土地供應、房屋備案、公積金、住房租賃市場等各個方面提出要求，以“穩定住房價格預期”。部分區域居民購二套及以上商品房5年內禁售，同時實行一房一價制度，6個月內不得調整申報價格。

而2016年3月1日，沈陽曾下發22項房產新政激勵去庫存，包括新畢業生可零首付購房、對個人購買住房給予房價補貼和契稅補貼、降低二手住房交易稅費等。雖然當晚沈陽又發布消息稱“零首付”暫不具備出臺條件，但這足以掀起輿論熱潮。

從大力去庫存到限制投資及投機交易加碼調控，僅一年半的時間，沈陽樓市政策為何發生了這樣的大反轉？

從“去庫存”到“環比上漲13 %”

國家統計局發布的6月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，沈陽6月新建住宅價格環比上漲1.6%，同比上漲10.6%。而15個一線和熱點二線城市的新建商品住宅價格同比漲幅卻全部回落。事實上，今年以來，沈陽住房銷量和價格一直上升。

根據克而瑞統計數據，2017年上半年沈陽商品住宅市場成交均價7575元/平方米，7月份成交均價達8555元/平方米，環比上漲13.16%。

而在2016年初，沈陽樓市卻是另一番景象，商品住宅可售面積消化周期一度達到24個月，居全國各大城市前列。

那么，一年多的時間，沈陽的房地產庫存去掉了多少呢？據沈陽中原地產數據，截至今年年中，沈陽的房地產去化周期較年初已下降5個月，為17.2個月；上半年總成交面積達797萬平方米，同比增長31%。

根據住建部今年4月發布的《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，對消化周期在36個月以上的，應停止供地；18～36個月的，要減少供地；6～12個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。

由此來看，沈陽的去庫存任務已經沒有那么緊迫了。

“實際上，沈陽房價一直相對比較平穩，沒怎么過快增長，漲價的可能性一直沒有怎么釋放。”遼寧省社會科學院副院長梁啟東對《中國經濟周刊》記者表示。

2015年5月，梁啟東曾表示，通過數據觀察，除沈陽、大連之外，遼寧的其余城市都是人口凈流出。所以沈陽和大連兩個城市具有剛需購房的條件，沈陽、大連的房價或最先回暖。

“要看到沈陽房價上漲背后的因素，沈陽是區域性中心城市，外地流入人口較大，周邊城市來購房的需求也來了；另外，沈陽新房舊房房價一起上漲，這是一個特點。沈陽這幾年城區拓展，比如渾南這幾年漲得比較明顯。以前配套不完善，現在配套設施和服務上來了，所以家庭改善性住房需求也比較大，這帶動了周邊，生地炒成熟地了。” 梁啟東說。

有沈陽當地人告訴《中國經濟周刊》記者，去年年底到今年年初，有北京、河北一帶的炒房團到沈陽進行炒房，“尤其是在渾南區”，這對沈陽房價也造成了一些影響。2016年10月，國務院批復的沈陽市政府由沈河區遷至渾南區的消息被證實，渾南區成了“熱地”。

是整體大幅上漲，還是局部過熱？

“8月份沈陽的新房均價差不多都超過了 8000 元/平方米，有的樓盤甚至都到了24000元/平方米。”一位近期準備在沈陽買房的人告訴《中國經濟周刊》記者。

今年上半年沈陽經濟增速為-0.4%，遠遠低于東北的大連、長春、哈爾濱等城市。“沈陽經濟應該說還在正常調整當中，近期看，投資不行，沒上來。中遠期看，是產業結構問題。現在工業難受，農業不難受；重工業難受，輕工業不難受；傳統產業難受，新興產業不難受。”梁啟東說。

盡管6月份沈陽已經出臺了“十三條”房地產調控政策，但房價上漲勢頭并沒有得到有效遏制。本次新出臺的政策主要針對投機性購房，目的在于抑制房價上漲。

房地產市場一直平緩的沈陽的目前情況也與這幾個月三四線城市房地產市場景氣相呼應。6月份，70個大中城市中，新建商品房住宅漲幅超過或達到1%的有20個城市，二手房漲幅超過或達到1%的有14個城市，基本為三四線城市。

沈陽的樓市的確表現出火熱的趨勢。在8月新政出臺前的一個月內，就有近10個全新項目開盤。從今年3月份開始，沈陽樓市成交量出現大幅增長。今年1、2月份，沈陽商品住宅成交量分別是59萬平方米和80萬平方米，3月則一舉躍升至144萬平方米，同比增長26%，4月成交量達到185萬平方米，創下2010年11月以來單月最高紀錄。此后各月均保持在150萬平方米以上的高位。

但梁啟東認為，一年左右的時間后，沈陽的房價就會趨于平穩。“沈陽房價小幅上漲是很正常的，沒必要進行過度解讀，也不要指望沈陽房價能大幅增長。沈陽的市場特點就是購買力不太強。”梁啟東對 《中國經濟周刊》記者表示，沈陽目前房價直觀感受上上漲很大，主要是局部地區和樓盤，整體還算合理。

沈陽市房地產研究所副所長黃闖說，相比國內其他熱點城市近期出臺的調控措施，沈陽市政府的這次調控比較溫和。限售是打擊炒房的利器，沈陽沒有在限購等傳統調控措施方面發力，而把調控的重點放在限售上，對市場導向將起到正確的引領作用。

對于去年擬鼓勵“大學生零首付購房”，現在開始限售，梁啟東說，“這是響應國家政策”。“中央指出房子是用來住的，不是用來炒的。國家整體政策對房價也是在約束，不允許大幅漲價。所以沈陽房價也不能有太大波動，政策上也要體現。”