限購政策對房價調控的有效性探討

羅胤銘

摘要：高房價一直是困擾中國人生活水平提升的難題，廣受普通人民群眾的詬病。為對房價進行有效調控，中國政府出臺了房產限購政策，以其對房價調整起到積極的影響作用。限購政策實施以來，有效抑制了房價的上漲，但在作用的發揮方面表現出一定的滯后性，很多人擔心一旦限購政策取消，房價又會出現報復性反彈。基于此，本文從理論層面入手，對限購政策對房價調控的有效性進行了簡單分析，希望對相關人士有所啟示。

關鍵詞：限購政策；房價調控；有效性

前言

2010年4月，國家出臺了房地產限購政策，對房地產行業實施調控，以有效降低房價高的社會性問題。限購政策實施以來，其有效性在社會中廣受爭議。北京市受到限購政策的影響最為顯著，在一個半月之內成交量受到的影響持續增加，但在一個半月之后開始放緩。而其他城市受到限購政策的影響則不是那么顯著，住房成交量基本變化不大。國家出臺限購政策壓縮房產的購買需求，冷卻房產交易熱度，從而實現降低房價的效果，是不得已的策略。雖然限購政策確實在一定程度上遏制了房價的上漲趨勢，但穩定房地產市場、有效調控房價、解決居民買房難的問題，仍然需要準確把握房價上漲的根源，對癥下藥，在尊重市場規律的基礎上，使房價水平逐漸返回合理區間，避免出現房價報復性反彈。

一、限購政策對房價調控的有效性分析

當前，中國房價不斷上漲給居民生活帶來了較大的壓力，調控房價的呼聲越來越高。房價不斷上漲，一方面是由于地方政府在財權、事權不統一的情況下，通過賣地增加地方財政收入，導致房地產建設成本增加，間接推高了房產價格，另一方面是由于國內房地產開發融資機制不夠科學，房地產開發商自己擁有的資金非常有限，主要是通過銀行貸款和房屋預售籌集資金，因而銀行不希望房價下跌，開發商不希望房價下跌，甚至部分支付預付款的買主也不希望房價下跌，這為房價走高創造了良好的外部環境，從而推高了房價水平。此外，部分地方政府為了追求政績，盲目推動城市化，大面積拆線老房、舊房，這些代價都需要用高房價來彌補，這也是房價走高的一個重要原因。再加上不少城市尤其是大城市中都存在炒房現象，并且此種現象有愈演愈烈之勢，很多人購置多套房屋，轉手倒賣掙差價，將房地產市場炒熱，無形中推高了房價，給普通人買房帶來了巨大的阻礙。

可見，中國房價居高不下的原因是多方面的，限購政策的出臺，從政策的權威性方面，給予了高房價重重一擊，在房價調控方面取得的效果非常顯著。其一，限購政策的出臺，有效抑制了房價的上漲趨勢，在一定程度上拉低了房價水平，為普通群眾買房創造了更加便利的條件。其二，限購政策的出臺，其效果的顯現具有一定的滯后性，即在限購政策出臺前期，其抑制房價的效果并不明顯，在限購政策實施一段時間后，其對于房價的抑制作用越來越強，直接造成很多城市房價下降。其三，限購政策對房價上漲過快的城市如北京，產生了預期調控效果之外的調控效果，對過度投機行為進行了有效抑制，為普通人民群眾創造了一個更加公平的購房環境。其四，在房價本來就不高的城市中，限購政策的出臺，并沒有給房價帶來顯著的影響，也沒有體現出額外的房價調控效果。

限購政策對于房價調控的有效性帶來的啟示是：一是限購政策的出臺從政策層面上對房價上漲產生了明顯的抑制作用，彰顯出了中央國家政府調控房價的堅定決心，對市場行為的發展起到了良好的引導作用，并向民眾傳達了積極的房價調控意圖，穩定了購房者的情緒。二是限購政策的效果仍然有限，因為其作用的體現僅僅是依靠國家政策的強制性規定，而非依靠市場規律對房價產生機制進行有效疏導，這是權宜之計，并未長久之計，為了真正達到房價調控的目的，仍然需要大力推進房地產市場調控，加快城鎮保障性住房建設，完善住房供應體系。

二、進行房價調控的措施建議

基于對限購政策對于房價調控的有效性的科學分析，提出幾點進行房價調控的措施建議，供參考。其一，在大中型城市中推進個人住房信息聯網，將城市中所有人所保有的住房信息錄入到網絡系統當中，對相關數據進行準確統計分析，避免投機者鉆空子開展炒房行為，從而將房價保持在合理的波動區間之內。其二，合理劃分中央政府和地方政府的財權、事權，實現地方政府財權和事權的統一，避免一些地方政府通過出賣土地獲得財政收入，并強化中央政府的職責，減輕地方政府的財政壓力。其三，逐步取消房產預售機制，排除房產預售帶來的房價推高隱患，按適當的比例提升房產開發商的自由資金，以拉高房產開發商門檻的方式，避免房價由于不合理的預售而被推高。其四，對城市用地進行良好的中長期規劃，避免不必要的拆遷造成房產開發成本轉嫁到普通購房者頭上，實現房產開發成本的有效降低，并合理控制城市人口數量，避免人多擁擠造成買房難、看病難等問題。對于以上措施的實施，要逐步進行、穩步推進，將房價調控作為一個系統性的工程來看待，通過多方合力，全面、有效降低房價水平。

三、結語

總而言之，限購政策的出臺，給房價調控帶來的影響是非常積極而樂觀的，但由于調控方式的原因，其對于房價調控的有效性較為有限。對于這一點，應當有明確的認識。在未來，為了避免房價出現報復性反彈，仍然要強調從市場規律人手，尋找房價過快上漲的問題根源，對癥下藥以求藥到病除，通過適當的、全方位的、系統性的房價調控方式，構建一套健康的房價形成機制和房價控制機制，將房價保持在合理的區間之內，解決當下普通老百姓買房難的問題，實現人民生活水平的提升。