探路房地產長效機制

陳東林

長效機制的建立是房地產市場打破“調控-上漲-再調控”怪圈的關鍵。

2017年注定是房地產市場不平靜的一年——或許，將成為房地產市場走出“調控-上漲-再調控”怪圈的元年。

回顧過往的幾輪運動式的房地產調控，房地產市場在“一時收一時放”的調控之下，經歷了幾次過山車式的顛簸，房地產依舊“瘋狂”，調控也始終沒有達到期待的效果。

一系列運動式調控，破壞了房地產市場正常的運行軌道，打破了市場的供需調節機制，加大了市場供需之間的不平衡，房地產市場似乎陷入了“調控-上漲-再調控”的怪圈。

2016年12月9日，中共中央政治局召開會議，提出“加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制”。2017年7月24日，中央政治局會議再次提出，“要穩定房地產市場，堅持政策連續性穩定性，加快建立長效機制。”隨后，在國務院新聞辦7月27日舉行的當前經濟形勢新聞發布會上，房地產泡沫被界定為“灰犀牛”風險，提出要采取有效措施，妥善加以解決。

高層會議接連提出房地產市場的“政策連續性和穩定性”，顯示房地產市場調控的制度性改革已迫在眉睫。

中央經濟工作會議提出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。從這個意義上看，房地產長效機制主要是為了通過“穩房價”來抑制房地產市場泡沫。

盡管房地產市場穩定發展長效機制遲遲未能出臺，但是政策在租賃市場的推進卻讓市場看到了些許改革推進的曙光。

住建部等9部門聯合發布《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，首批選取廣州、深圳、南京、杭州等12個人口凈流入的大中城市開展住房租賃試點工作。而廣州市政府出臺了《廣州市人民政府辦公廳關于印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》（下稱“《通知》”），提出“租購同權”;上海則以低價拍出了特供租賃用途的土地……

發展住房租賃市場與完善土地供給制度，可能是房地產長效機制的核心之一，將給房地產市場帶來深遠影響和重大意義。大力發展租賃市場的同時帶來新增租房建設投資的方式可謂一舉兩得，既可從投資端為經濟增速帶來支撐，又可在提供房屋供給、緩解住房需求的同時并不附加任何的炒作熱情，預計未來發展租賃市場將成為長效機制的重要一環。

租賃市場只是房地產長效機制的其中一個方面。按照聯訊證券董事總經理、首席宏觀研究員李奇霖的預計，房地產長效機制的建立還包括土地制度和供地機制、住房信息平臺、保障房供應和財稅金融等。

地產“灰犀牛”

自從7月17日《人民日報》頭版刊發的評論員文章《有效防范金融風險》一文提出既防“黑天鵝”，也防“灰犀牛”后，各界紛紛揣測，誰是“灰犀牛”？

7月27日，國新辦舉行介紹當前經濟形勢的新聞發布會。中央財經領導小組辦公室經濟一局局長王志軍對“灰犀牛”給予了詳細解釋，并明確指出：對存在的“灰犀牛”風險隱患，如影子銀行、房地產泡沫、國有企業高杠桿、地方債務、違法違規集資等問題，要摸清情況，區分輕重緩急和影響程度，突出重點，采取有效措施，妥善加以解決。

從王志軍的上述表態來看，房地產存在成為“灰犀牛”的風險隱患，過高的房價導致了一系列的社會和經濟問題，一旦泡沫破裂危害極大。

在聯訊證券看來，房價高漲首先帶來了居民生活負擔加大。2015年至今，中國住宅價格指數一路走高，尤其是一線城市2016年以來同比增速都在20%以上。這種情況下居民房價收入比也居高不下，一線城市一直在20%左右波動，遠遠超出合理范圍的4%-6%，居民買房壓力大。

其次是房地產過熱、擠出實體經濟。因為房地產投資收益高于實體，所以資金從實體經濟涌入房地產。

再次，房價高漲帶來巨大的貧富差距。在其他投資方式的回報率都低于房產的情況下，擁有住房的居民享受房地產紅利，財富積累迅速與其他居民拉開差距，形成了以房產為條件的財富分化，加劇了國家貧富差距。

最后，房價高度依賴金融，房地產過熱帶來金融風險隱患。部分居民為了追上房地產紅利的尾巴，高負債買房，導致居民部門杠桿率上升，如果杠桿超過居民所能承受的極限，房地產泡沫就會破裂，進而引發金融風險。

而對于房地產市場的調控思路，目前政策也已經非常清晰，就是要圍繞“房子是用來住的，不是用來炒的”做文章。

在2016年上半年決策層提出防范資產泡沫后，各地陸續推出以限貸、限購、加大土地供應為主要手段的調控政策，到2017年第一季度，全國樓市調控已成“燎原之勢”。在各種政策的高壓之下，樓市調控的效果也開始顯現。

國家統計局公布的數據顯示，6月份，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅均比上月有所降低。這表明，在樓市大力去杠桿的作用下，投資投機性購房得到一定遏制。

然而，房地產調控見效與否并不能完全靠房價來衡量，房地產調控是一場“馬拉松”式的競賽，不會一蹴而就。回顧過往幾輪房地產調控，在運動式的調控下，房價在調控中被越調越高。每一次的房市調控總是被寄予降房價、穩房市的希望，但每每總是以房價上漲、房市反彈收尾。

因此，穩定房價;促進住房市場供給側結構性改革;加快建立房地產長效機制成為高層對房地產調控的當務之急。

2017年6月底，國家發改委市場與價格研究所研究員榮晨、曾錚發表在《中國金融》一篇題為“樓市調控的政策選擇”的文章中，曾提到對于地產長效機制的選擇。

發改委的兩位研究員指出，從2005年以來的房地產調控經驗來看，在經濟增速下滑的約束之下，房地產政策被迫權衡市場調控與穩定增長，因此，調控難以形成持續性。

兩位研究員指出，要確保房地產市場健康發展，應摒棄房地產對沖經濟下行的慣性，適度繼續執行限購限貸等政策，有效增加土地供應;應在宏觀上管住貨幣，保持穩健中性的貨幣政策，加強房地產金融宏觀審慎管理;應盡快將房地產稅改革納入財稅改革框架，建立完善的住房法律體系，多措并舉發展住房租賃市場。

租賃突破口

在長效機制的政策并未出臺之下，租房市場成為建立長效機制的先導，各大城市都紛紛大力支持租賃市場健全發展。

租房市場建設成為長效機制的“先行者”是有其原因的。聯訊證券表示，居民的自有性住房具有消費屬性（可以住），資源屬性（就近享受教育資源等公共服務），穩定屬性（可以長期穩定居住，自主裝修），財富屬性（可以抵押，可以增值）共四大屬性。而租的房子只有消費屬性，不改善租房的屬性，居民對購買住房的需求就不會下降，所以健全租房市場可以從賦予租房的資源屬性、穩定屬性和財富屬性入手。

7月17日，廣州公布的《通知》明確了“租購同權”。此次廣州租賃政策，主要從供需兩端扶持租賃市場。在需求端，保障“租購同權”，租房人子女可就近入學;提高公積金提取額度，月提取最高限額由原來的不超過上年度本市職工月平均工資兩倍的30%，提高至不超過上年度本市職工月平均工資兩倍的40%。

在供給端，商業用房改造出租可享居民用水、用電價格;允許將商業用房等按規定改造成租賃住房。經規劃行政主管部門批準改建后的住房，其土地使用年限不變，調整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執行;增加租賃住房用地有效供應，將租賃住房用地供應納入年度土地供應計劃。

此前，上海已在全國范圍內首次宣布推出規定用途為建設租賃住房的地塊。

7月4日晚間，上海市國土局官網發布了分別位于嘉定區和浦東新區兩宗地塊的掛牌出讓公告。這兩宗地塊的土地用途均為租賃住房，要求競得人須100%自持70年。

7月24日，上海首批公開出讓的兩塊純租賃住房用地被兩家地方國企競得，兩塊土地均采取“只租不售”模式。根據公告顯示，兩塊土地成交的樓面單價分別是5569元/平方米和5950元/平米，都不足6000元/平方米，周邊地塊樓板價則達到了3.76萬元/平方米，這意味著該土地價格壓到了市場價格的兩折左右。據測算，按照當前的建造成本，在實現年化收益4.5%的基礎上，開發商收回成本需21年。

此外，住建部還聯合其余8部門發布的《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》中提到要細化支持政策，主要針對供給端，吸引更多的產業資本進入租賃市場，主要包括增加新建租賃住房供應與融資和退出機制支持。

政策鼓勵各地通過新增用地建設租賃住房、在新建商品住房項目中配建租賃住房等方式，多渠道增加新建租賃住房供應。

政策將加大對住房租賃企業的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，支持發行公司信用債券及資產支持證券。需求端主要提出了搭建交易平臺，讓群眾放心租房。要求人口凈流入的大中城市搭建政府住房租賃交易服務平臺，通過平臺提供便捷的租賃信息發布等服務，保障租賃雙方，特別是承租人的合法權益。

事實上，本次無論是廣州租賃新政還是八部門聯合發文，均是進一步對以前政策的細化和落實，進一步加快發展租賃市場，建立房地產市場長效機制。

早在2015年1月，住建部就發布《關于加快培育和發展住房出租市場的指導意見》，提出建立住房出租信息服務平臺、推動開發商從開發銷售向租售并舉的經營模式轉型等四方面意見。2016年6月，國務院發布《關于加快培育和發展住房出租市場的若干意見》，從培育市場主體、政策扶持等方面提出加快培育和發展住房出租市場。人民日報也指出從財稅、金融、戶籍等方面改變“重售輕租”的現狀，才能有效激活房屋出租市場，讓租房成為推進房地產去庫存的有效途徑。2016年，中央經濟工作會議也明確提出，加快住房出租市場立法，加快機構化、規模化出租企業發展。

中金公司認為，租售并舉是長期的建設重點，并非一時的口號。加大租賃住房供應，規范租賃市場是建立樓市長效機制的重要一環，只有居住形式更加多樣化、層級化，才能有效解決社會不同階層的實際居住問題，這與習近平主席提出的“房子是用來住的、不是用來炒的”總的指導方向高度吻合。

另外，從當前核心一二線城市發展趨勢也可以看出，核心城市的存量房市場開始慢慢占據主導地位，租賃占比也將逐步提升，房價的高企使得更多人選擇先租后買甚至長期租賃。因此，在該時點出臺租售并舉配套政策，也有助于促進政策的快速落地。

中金公司表示，租售并舉是對當前住房供應體系的有效補充，從長期來看，有利于商品房市場重回市場軌道，種種非市場化限制政策終將取消;對于房價而言，租售并舉對于中低端剛需房將造成一定抑制，但高端房價格將因為限制性政策的取消而更高，房價梯度加大。

同時，租賃政策不但不會對主流房地產開發商形成傷害，甚至還能幫助實現土地市場理性化，而一旦REITS等退出機制理順，房地產行業將迎來新的藍海，屆時房企龍頭將具備更大的競爭優勢去擁抱新市場。

根據衛計委流動人口司發布的《中國流動人口發展報告》，2015年，中國流動人口規模達2.47億人，占總人口的18%，租房市場規模已經突破1萬億元，2015年，中國四個一線城市的租金GMV（交易額）超過2900億元。但從租賃GMV占交易GMV比例來看，中國的租賃GMV占交易GMV為7%，顯著低于美國（50%）和日本（40%），租賃市場尚有較大發展空間。根據鏈家預測，2020年，租房市場規模預計達到1.6萬億元，未來市場空間巨大。

九州證券全球首席經濟學家鄧海清認為，發展房屋租賃市場、完善土地供給制度，是房地產長效機制的核心。房地產市場既需要解決需求問題，也需要解決供給問題，預計政府對于需求問題的處方可能是限制炒房、發展租賃;對于供給問題的處方可能是完善土地供給制度。

長效之基礎

土地供給制度是房地產長效機制的基礎。

2016年年底召開的中央工作經濟會議上提出，要促進房地產市場平穩健康發展，推出適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。

具體到土地供應商，會議提出要落實人地掛鉤政策，根據人口流動情況分配建設用地指標，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。

聯訊證券表示，增加土地供給不僅包括商品房土地，也包括保障房和租賃住宅土地的供給，這是緩解房地產市場供需矛盾，促進租賃市場、保障房建設的重要保證。

人口和土地被認為是影響房地產市場的重要指標，前者關乎需求，后者涉及供應。數據顯示，2015年，中國國有建設用地供應51.80萬公頃，其中住宅用地為7.29萬公頃，占國有建設用地供應總量的14.1%。

聯訊證券認為，住宅類土地的問題在于供給量與人口流向是反向的。從一線城市、二線城市再到三線城市，供給量逐漸增加，但是成交價格逐漸降低。反向的人口流向與土地供給是中國土地供給的主要矛盾，也是造成一二線城市房價高漲，三四線城市卻急需去庫存的“冰火兩重天”現象的根源。

全國人大財經委副主任委員黃奇帆也認為，目前房地產市場最大的問題在熱點城市，尤其是一線城市庫存低房價高，三四線城市和縣城鎮則存在較大的去庫存壓力，而引發的原因和解決之道，土地問題作用不小。

大城市房價之高及其不利影響毋庸贅言，于是出現一再限購、限貸、限價。很大原因在于，大城市人口，尤其是高素質人口不斷涌入，但住宅用地供應卻未見增長，甚至為“控制人口”流入而減少，庫存則多數時間只夠數月。

與之相對的是，三四線城市和縣城鎮近幾年一直在大規模基建和土地出讓，新城建設如火如荼的同時，房地產總量過剩局面已形成，“空城”頻頻出現，一些新城規劃的工業區和商業區，由于人口導入不及預期，入駐的企業和商戶寥寥無幾。

用黃奇帆的話說，一二線城市住宅用地和商品房銷售都供不應求，一些地方庫存只夠賣三四個月，而且是在限賣限購的情況下;但庫存高的三四線城市，三年四年都賣不完，這是一種失衡和資源錯配。因此，供不應求的地方應該多供應住宅用地，而供過于求的地方不再供應，以此解決資源錯配問題。

為解決這個問題，2017年1月，國新辦就《中共中央國務院關于加強耕地保護和改進占補平衡的意見》舉行發布會，核心要點是重啟跨省占補平衡，使耕地不足的東部沿海省份通過“購買”外省耕地占補平衡指標，增加經濟發展所需的建設用地和住宅用地供給。

同時，對于房價過高的地方，最有效的無疑是增加供給。2017年3月29日，《北京城市總體規劃（2016年-2030年）》草案正式公布，草案首次提及房地產市場，其中，增加居住用地規模、建立長效機制、構建租售并舉住房制度等，都被認為是此次草案的亮點。

按照上述規劃草案，在控制人口的同時，要“適度增加居住用地供應規模，在新增城鎮居住用地中，增大保障性住房和自住型商品住房供地比例。”

分析人士認為，這些措施在改善供需關系的同時，也將使北京房地產市場的運行趨于平穩，避免出現大起大落現象。

北京市房地產業協會秘書長陳志接受采訪時表示，過去的調控政策有太多的“一腳剎車、一腳油門”，但這是由當下的各項客觀條件所決定，而不應是樓市調控的常態。理想的調控政策應具備“長期、有效、穩定”的特點，這也是決策部門需要不斷改進、并最終實現的目標。

陳志亦提出對“長效機制”的看法，即更多在稅費、利率等層面進行調整，而非采取行政手段來調控市場。

保障房供應

2017年政府工作報告再次明確房地產居住屬性定位，指出堅持住房的居住屬性，加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。政府工作報告提出，2017年要繼續發展公租房，因地制宜提高貨幣化安置比例，加強配套設施建設和公共服務。

保障性住房是指政府在對中低收入家庭實行分類保障過程中所提供的限定供應對象、建設標準、銷售價格或租金標準，具有社會保障性質的住房。按照針對所保障群體的收入情況劃分，保障性住房大致可以分為廉租房、公租房、經濟適用房、限價房和棚改房。目前保障性住房受惠人群一般為有本地戶口的城鎮居民。

根據Wind數據顯示，截至2014年，中國實際執行的保障性住房480萬套，約占全國城鎮居民住房的1.6%。

保障房的建設比較完善的是新加坡，全島共有120萬套組屋，容納了80%的新加坡居民。家庭或者單身人士首次購買時只需要1萬美元，當家庭新增加了小孩或者單身人士結婚以后，再付1萬美元就可以申請組屋，剩下的可以向住房發展局（HDB）或者商業銀行貸款。

貸款的條件也很優厚，HDB會評價申請人年齡、收入、財務狀況等一系列信息以決定貸款發放的數額。貸款利率是CPF（Central Provident Fund Board）公積金普通賬戶利率加0.1%。

當購買者收入超過上限或購買者不滿足申請HDB貸款條件，抑或需要購買豪華型組屋時，可以申請商業銀行貸款。申請了商業銀行貸款后不準再從HDB貸款，而且只能從金融監管委員會MAS授權的商業銀行進行貸款。

金融之手段

房地產周期與信貸周期存在明顯的協同相關性，在中國信貸是調節房地產的重要手段，信貸調節主要有兩種方法，一是提高首付的比例，二是提高貸款的利率。

2016年9月以來，共有48個城市紛紛出臺限貸政策，提高首付比例，穩定房地產市場。近來中國各大銀行紛紛提高住房抵押貸款利率，基本都上調到基準利率的1.1倍。

稅收則是各項政策的輔助手段，房地產長效機制中的稅收政策主要包括租房稅收、買房稅收、持有房產的稅收（房產稅）。

一般住房的稅收主要是向出租人征收，包括房產稅（租金的4%）、營業稅（3%稅率的基礎上減半計算繳納）、城市維護建設稅及教育費附加（以實際繳納的營業稅稅額乘以城建稅率（按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率）和教育費附加率3%）、個人所得稅（出租住房取得的所得暫減按10%的稅率）等，這些稅收都是收取租金的一定比例，不設累進稅率。

中國購買新房主要需要交納契稅和印花稅，契稅采取累進稅制，按照房子的面積征收，大房子、高房價的房子征收的稅收相應較多。印花稅是總房款的0.05‰。

房產稅是對持有房產的居民征稅，征稅的標準按照房產的面積或者市場價值，房產稅可以增加居民持有房產的成本，使房產增值的部分通過稅收實現公有化，中國還沒有實行房產稅，從現實情況來看，征收房產稅的阻力較大，短時間內實現的可能性不大。

聯訊證券表示，根據目前的政策情況，政府培育和健全租房市場可以增加對租房市場的補貼和減少稅收。

一是增加租房市場的支持和補貼。比如本次的廣州市發布的《通知》就明確提出加大公積金對租賃住房的支持力度。職工可憑房屋租賃備案證明和發票申請提取住房公積金，并且提取限額從月平均工資兩倍的30%提高到40%。

二是減少租房稅收。廣州市發布的《通知》提出對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅;對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年年底之前可按規定享受免征增值稅政策;對房地產中介機構提供住房租賃經紀代理服務，適用6%的增值稅稅率;對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

此外，聯訊證券表示，完善信息平臺也是建立房地產長效機制的重要一環。完善信息平臺主要包括不動產登記平臺、住房租賃平臺。加強完善住房購買和租賃平臺的建立有利于信息透明和交易公平，防止掌握優勢信息的中介利用出租人和承租人的信息不對稱牟取暴力，擾亂市場。

長效如何建立

聯訊證券認為，加快建立房地產長效機制，首先要解決土地財政問題。

供給端的核心矛盾是供地，無論是增加土地供給還是保障房，在一定程度上都需要犧牲政府投放的商業用地或者商品房土地供給量。

對政府來說，保障房和租賃住宅供地的轉讓價格低，且不像商業用地一樣創造GDP，所以，政府主動增加租賃住宅土地供給的動力不足。對開發商來說，租賃住宅土地回款周期長，經營風險大，但是如果能夠經營好也可以獲得穩定現金流的優質資產。

聯訊證券認為，解決這個問題有兩個辦法：

第一是治標，改善保障房和租賃住宅用地的商業模式，比如開發商探索出持續盈利并且高回報的租賃住宅用地的運營方式，就會有更多開發商去高價拍地，讓政府獲得與商業住房一樣的高價轉讓收入，政府就有持續的動力增加保障房和租賃住宅用地的供給。

第二是治本，改善中國土地財政的現狀，逐步緩解地方政府對土地和房地產的依賴，或者政績考核的標準更加豐富和多樣化，降低GDP的權重，加大保障性住房和租賃住房的權重。

其次，保障“租購同權”的核心是保障教育資源均等化。

優質教育資源是稀缺的，需求端永遠旺盛，當資源不夠分配的時候，怎么分配都是有所偏頗的，公平的搖號入學、隨機派位推行的難度又大，如何解決呢？答案是實現教育資源均能化，讓優質的教育資源從供給端流動起來。

聯訊證券研究發現，國外曾經流行一種教育券，政府的補貼不是直接劃給學校，而是用教育券的形式將補貼的分配權交給學生，學校按照學生上交的教育券向政府領取補貼和經費。

如果一個學校獲得的教育券多，政府部門就會增加補貼和經費，一方面支持擴張;一方面學校可以聘請更好的老師、購置更好的設備，教育券就是家長給學校的投票。在教育券的制度下，學校之間是競爭的，學校之間的教育資源是流動的，學校為獲得家長的認可有更大的動力提高教育質量。

聯訊證券表示，教育券實行至今，爭議也存在很多，但是這只是一種思路和可能的手段，從供給端令學校之間展開競爭，一個可能的結果就是優質的教育資源會被分散，學校之間固化的層級就會被打破，避免了資源固定，催高附近房價的同時也增加尋租的空間。

當然，除了在供給端讓教育資源流動起來，開拓新的優質教育資源也是一種方式，即大力發展私立教育，有經濟實力的家長捐資成立新學校，用優質的待遇吸引優質的教育資源，與公立教育展開競爭。

再次，規范租房市場的法律執行。

本次《通知》還有一個很重要的點被反復提到——“房屋租賃合同登記備案”，包括子女享受就近入學的權益、加大公積金對租賃住房支持力度和落實稅收優惠三個方面，并且強調只有經過登記備案的租賃合同才可以享受這些政策優惠。

健全法制不僅要健全立法，同時也要健全執法，將法律落到實處。中國租賃市場分散，居民主動進行租賃合同登記備案的比例較低，這一方面是為了規避稅收和各種流程成本;另一方面也為出租人和承租人的維權帶來了困難。解決這個問題需要政府給出更多稅收優惠和流程便利，降低居民的登記成本。