融創中國,一個什么樣的存在?

文/彭婷婷

融創中國,一個什么樣的存在?

文/彭婷婷

先是花150億元為樂視解了“燃眉之急”，現坐穩樂視網“老大”之位；后又斥資600多億元拿下萬達集團酒店項目和文旅項目資產包，外界驚問“孫宏斌哪來那么多錢“？對于近期的頻頻大手筆并購，孫宏斌依然表示“不差錢”，截至6月30日，融創賬面上還“趴著”900多億元的現金。那么，“老孫”手上的錢怎么來的？到底夠不夠？

據孫宏斌透露，“去年年底，我們賬上的現金流是698億元，上半年賬上有900億元現金，我們能動用的大概有500億元，我們的現金流壓力并不大。”并同時放出“豪言”，今年將實現超過3000億的銷售額。在接下來的幾個月，若融創中國能保持6月的銷售數據，再加上之前收購的相關地產項目發力，全年3000億元的銷售目標或許并不遙遠。

業內人士認為，“融創中國讓資本市場充滿信心的，正是近期不斷攀升的業績”。截至7月5日，已經有20多家上市房企公布了2017年1月至6月的銷售業績。市場機構的統計數據顯示，被稱為“并購王”的融創中國今年1月至6月合同銷售額達1118.4億元，位列中國房地產銷售榜第七位，并以6月合同銷售額285億元創單月銷售新高。超過年度業績目標的50%。

2016年全年業績顯示，融創中國當年的銷售業績超過了1500億元，同比增長121%；銷售單價達到了20480元；綜合實力排名行業第七位。當年，融創在多個維度實現了大的跨越：銷售突破千億規模、綜合排名至行業第七、成功并購并實現充裕土地儲備、區域布局基本成形、入股樂視實現跨行業戰略投資等。

截至2016年底，融創手持現金698億元，較2015年底的271億元提升了158%。同年，融創成功開拓廣州、深圳、青島等一二線核心城市，逐漸形成了北京、華北、華中和海南等八大區域、40余座一線、環一線和核心城市的全國布局。截至2017年3月25日，公司總土地儲備量為7912萬平方米。

融創中國2014年年報顯示，公司當年獲取12幅土地，土地儲備共計21.62百萬平方米。截至2014年12月31日，公司仍集中在中國五大區域開發房地產物業，即北京、天津、上海、重慶及杭州，且在所聚焦的各個城市銷售排名均位居前列，其中在天津、上海、重慶、無錫的銷售金額均位居榜首。

強大的銷售能力，將進一步改善融創中國的財務結構，提振公司的抗風險能力。2015年，融創進入到了濟南、南京、成都、西安和武漢等地。2015年,融創中國共獲取土地27幅，截至2015年12月31日，公司擁有的土地儲備為27.2百萬平方米。

在當年年報中，融創中國稱將繼續堅持區域聚焦發展戰略，鞏固已經形成的優勢布局：一方面繼續鞏固公司在京、津、滬、渝、杭的領先地位和競爭優勢；另一方面，對新進入的廣深區域、南京、濟南、武漢等城市需要更多的發展機會。同時，公司“在新項目投資上會保持審慎，將在現金流絕對安全的前提下，同時關注公開市場和發揮本公司在并購市場的優勢，通過靈活的方式繼續獲取價格合理的土地儲備”。

據了解，除了對樂視的投資外，融創基本都是股權拿地，利用在房地產市場中高端的產品溢價能力通過股權投資獲得相對低價土地，達到企業快速發展的目的。

從與萬達的此次合作來看，融創收購的13個文旅地產項目均位于熱點二三線城市，每平方米平均成本不到1600元。根據公開信息查看，售價最低的項目為6800元/平方米，售價最高可達23000元/平方米。對比售價，如果僅參照公告中的作價和可售面積粗略計算，這筆收購相當劃算。據德意志銀行分析報告稱，13個文旅項目擁有4973萬平方米的可售建面，按13500元/平方米的售價可以產生大約6500億元的銷售。

此外,考慮到收購的土地成本非常低，項目將產生10%至15%的凈利率，且銷售的回款也將會很好地覆蓋收購支出。

不過，一位券商分析師表示，融創的銷售回款并不能用來償還債務。銀行有預收款專戶管理制度，這部分資金會放在預收賬款里拿不出來，除非是現房銷售。孫宏斌也坦言，待萬達并購完成后，融創負債率或將更高，因為前者的資產包有450億元負債，但未來可通過銷售來償還。

有資深投行人士則認為，融創這種“不停用未來資產來填補”的方法與其收購的邏輯相似，都是套未來的錢，只不過收購之后可以先抵押給銀行套現，用套出的錢來填補“窟窿”。但這種做法是有風險的，若某個時點銀行斷供，企業就會面臨“斷糧”。

孫宏斌表示，今年會是融創負債率的拐點，收購萬達酒店和文旅項目資產負債是450億元，之后有可能對融創負債產生影響，但影響不大，今年以后融創的負債率將會下降。

此外，根據申萬宏源的統計，融創中國于2015年以總代價300億元新增項目約30個；2016年以1000億元新增項目約150個；2017年上半年土地儲備已覆蓋50余個城市，權益面積達5500萬平方米，平均土地成本為5800元/平方米。

新舊項目相加，融創將收獲大量貨值。融創稱，2017年計劃開盤82個新項目，總貨值預計1883億元，加上2016年尚未出售的資源和現有項目的二次開盤，總體貨值預計將達到4185億元。

多家證券機構預測，在2018年至2019年，融創將會迎來利潤的大幅度爆發增長。“并購的財務成本消耗期過去，利潤增長將大幅度體現，大量優質貨值的銷售將逐步兌現利潤。”

融創中國與萬達商業、富力地產戰略合作簽約儀式