建立房地產登記責任保險制度的現實意義

楊見聞

一、房地產登記錯誤及賠償責任現狀

1.我國房地產登記現行賠償狀況。我國現階段，由于法治水平尚低，社會誠信度不高，再加上現有登記人員素質等原因，登記錯誤率是比較高的。實踐中經常遇到的當事人制假、用假的行為有三類：其一，采用偽造的身份證申請登記；其二，家庭內部成員與冒名頂替的人共同申請登記，私自出售房屋；其三，偽造委托公證文書甚至司法裁判文書后辦理房地產登記。不動產登記賠償金額通常都較大。因我國房地產市場的高速發展，房地產價值漲幅巨大，因此不動產登記錯誤造成賠償的數額也非常巨大。

2.現行房地產權登記機構賠償模式。一是現行實踐對登記賠償性質認定?，F行在登記賠償的實務中，對登記機構的登記賠償責任都是采取國家賠償的模式，適用的是國家賠償中的行政賠償。二是現行實踐對登記賠償訴訟的體制。我國現行的登記錯誤賠償訴訟采用的是一種分離體制，主要依據最高法院《關于審理房屋登記案件若干問題的規定》，

二、將責任保險制度引入登記賠償制度的可行性

一是登記賠償責任符合作為責任保險的保險標的。雖然從理論上來看，對登記賠償責任有為行政賠償和為民事賠償兩種觀點。但從本質上來看，登記賠償責任來源于因登記行為的錯誤而導致權利人物權權益或利害關系人基于對不動產登記簿記載事項的信賴的期待利益或其他利益受損，是對受損利益的填補。從某種程度上來講，登記賠償責任是一種“侵權”責任，是“侵權人”登記機構對因其登記錯誤造成的他人損害的賠償。我國《保險法》對責任保險的界定為：責任保險是以被保險人對第三者應負的賠償責任為保險標的的保險。由此可以知道，責任保險的保險標的是被保險人應負的損害賠償責任。而登記賠償責任作為對登記行為受害人的損害賠償責任，符合作為責任保險的標的要求。二是登記賠償的風險屬于責任保險的可保風險。責任保險要求的可保風險必須是純粹的風險，風險必須使大量的標的都有遭受損失的可能，風險有導致重大損失的可能，同時風險不能使大多數保險標的同時遭受損失，并且該風險具有預測的可能性?？v觀登記賠償的風險，對于登記機構來說，是純粹的風險，其僅具有賠付的可能性，而無獲利的可能；大量的登記行為均有致錯的可能性，具有承擔賠償責任的可能；不動產價值巨大，因不動產登記簿記載事項錯誤（尤其是權利歸屬事項登記錯誤）導致的賠償金額十分高昂；不動產登記相關法律法規對登記審查設立了一定的標準，在登記機構履行了審慎審查的前提下，相對于所有的不動產登記行為，登記錯誤的情形仍然是一個小概率事件；在對以往的登記錯誤行為進行充分研究的前提下，不動產登記錯誤導致的賠付的風險是可以預測的，并且隨著法律的不斷修訂完善，不動產登記人員的素質提高，不動產登記錯誤導致損害賠償的可能性應當是越來越低。因此，登記賠償的風險具有責任保險可保風險的特征。三是登記賠償風險還具有大量性和同質性的特征

三、引入責任保險制度的現實意義

1.有利于建立和提高登記機構的賠償責任能力。現行我國登記賠償制度采取的是國家賠償的模式，采用的也是國家負擔的模式。采取國家負擔模式，勢必以全體納稅人的金錢來彌補登記制度的受益者，對未受益于登記制度的納稅人來說不公平；同時因登記機構不直接承擔賠償責任，容易出現放松其工作人員的管理，致使其在進行登記審查時放松注意水平的情況。所以理論界及實務界都在考慮借鑒利用者負擔模式，建立起由（補充資金來源的內容）登記機構承擔責任的方式，即登記賠償責任基金制度。建立登記賠償責任基金制度，可以采取在現行登記業務費用之外額外按件收取登記賠償基金費用，或在現行收取登記費用之中抽取一部分建立登記賠償基金。依我國現行的行政管理體制，新建立額外收取行政費用需較長的審批程序，同時也不符合我國行政管理體制改革（減少行政收費）的方向。而采用從登記收費中抽取一定比例建立登記賠償基金，依據《物權法》第二十二條規定：不動產登記收費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取。因此在登記賠償基金建立初期，其金額勢必不會太高，賠償能力有限。引入責任保險制度后，能顯著提高登記機構的賠償責任能力。

2.有利于房地產登記工作的創新。在未引入責任保險制度之前，登記機構無法分散其風險，在進行房地產登記行為時，為避免承擔因登記錯誤導致的巨大風險，在實踐中會采取“過度防御”的策略，會將大量的資源構筑到對社會無益但卻有助于其阻隔風險的行為中，因此增加了社會成本。同時，創新本身就意味著將新的事物或手段運用到登記工作中，而新的事物或手段其風險往往是未知的。對風險的畏懼，會不利于登記工作的創新。因此在引入將責任保險制度引入登記責任中，由保險商來分擔因登記錯誤導致的賠償責任。可以使登記機構避免耗費更多精力構筑超出需要的“風險防火墻”，節約了社會成本，同時還能使專注于其提高和改善登記工作?？梢?，引入責任保險制度，有利于提高登記機構登記工作創新的意愿和能力。

3.有利于登記人員責任制度的建立。同時，現行的登記賠償制度中，對登記人員的責任追究方式主要以追究其行政責任為主。這同樣會造成登記人員在登記過程中采取“過度防御”的策略，這同樣會不利于登記工作的展開和創新。在將責任保險制度引入到登記賠償制度中后，可進一步建立登記人員的責任保險制度，如此既可以由登記人員承擔相應的責任；同時也因可以由保險商承擔賠償責任，登記人員避免因其工作失誤而承擔通常較重的行政責任，這也有利于登記人員的工作積極性。