淺談不動產權籍調查與地籍調查的異同

侯惟原

【摘要】“建筑物區分所有權首次登記”是不動產統一登記的重要內容，其中的商品房“首次登記”關系到社會生產生活的各個方面，對國民經濟發展起著提供數據的重要作用。本文以南京市商品房“房地一體”首次登記權籍調查為例，分析對比不動產權籍調查和地籍調查之間的關系，并提出可行性建議，促進商品房“房地一體”首次登記權籍調查的持續改進。

【關鍵詞】不動產權籍調查；商品房；首次登記

前言

早在2007年國家就已將“國家對不動產實施統一登記制度”寫入了物權法。

2014年11月24日，國務院總理李克強簽署第656號國務院令，公布《不動產登記暫行條例》，對不動產機構、不動產登記簿、登記程序、登記信息共享與保護、法律責任等做出了規定。

2015年5月7日，國土資源部辦公廳下發《關于在地籍管理司加掛不動產登記局牌子的通知》，在國土資源地籍管理司加掛不動產登記局的牌子，承擔指導全國土地登記、房屋登記、林地登記、草原登記、海域登記等不動產登記的職責。

2016年6月28日，在南京本市行政區域內實施不動產統一登記。市本級國有土地不動產登記工作由南京市不動產登記局具體負責組織實施，南京市不動產登記中心具體辦理不動產登記相關事務性工作。

一、不動產權籍調查與地籍調查的關系

1.含義

地籍調查是通過土地權屬調查和地籍測量，對宗地的權屬、界線、位置、面積、用途等進行調查，形成地籍調查數據、圖件等資料，為土地登記、核發證書提供依據。地籍調查是土地登記的前期基礎性工作，其資料成果經土地登記后，具有法律效力。

不動產權籍調查是不動產登記工作的基礎，其相關檔案、圖件、數據等資料經過不動產登記后，具備法律效力。不動產權利人以不動產單元為申請對象，調查機構遵循“權屬清楚、界址清楚、面積準確”的原則，以宗地為單元，查清其中房屋、林木等定著物組成的不動產單元狀況。

不動產權籍調查通常沿用原地籍調查的方法，采用宗地作為調查的基本單元，須查清其中房屋、林木等定著物組成的不動產單元狀況。不動產權籍調查的技術路線是以地籍調查為基礎，以合法有效不動產權利為核心，最大限度利用已有不動產權籍調查成果資料，采用已有的城鎮地籍圖、土地利用現狀圖、農村宅基地地籍圖、大比例尺地形圖、高分辨率影像圖等圖件作為底圖，通過內業判讀，外業測繪與核實的方法，完成不動產權籍調查工作。

2.相同點

從實際工作角度看，在土地權屬調查中，不動產權籍調查和地籍調查均遵循地籍調查的權屬調查要求。對地籍測量的技術、方法和精度二者基本一致，同時界址點測量的方法與程序均按照地籍測量界址點測量的要求執行。

3.不同點

不動產權籍調查的權屬調查方法中增加了房屋的權屬調查，按照《（GB/T 17986.1—2000）房產測量》執行。

在編碼規則方面，不動產單元編碼采用七層28位層次碼結構，是由原有地籍調查19為宗地代碼與9位定著物代碼構成。

在調查表格方面，不動產權籍調查表是在原有地籍調查表的基礎上進行增加和擴展：一是為了銜接不動產涉及的地類，增加了概念的外延，如將權利人分為使用權、所有權兩大類。二是增加了“土地權屬來源證明材料”、“不動產單元號”、“等級”、“價格”等內容；

在圖件方面，主要區別是在地籍調查圖件的基礎上，增加了不動產單元圖。按《不動產權籍調查技術方案（試行）》的要求，不動產單元中的宗地圖與地籍調查中的宗地圖區別在于用加粗黑線表示建筑物區分所有權專有部分所在房屋的輪廓線。

二、商品房“房地一體”首次登記權籍調查

從“建筑物區分所有權首次登記”的類型來看，商品房“房地一體”首次登記過程可以理解為原房產初始登記和土地分攤轉讓登記的集合。

房屋初始登記是最初的、原始的登記。申請初始登記時，申請人提交國有土地使用權證、建設工程規劃許可證、房屋測繪成果報告、竣工驗收證明等材料向登記機關申請。

土地分攤轉讓指的是因地上建筑物、附屬物所有權分割轉讓后涉及的土地權利一并轉讓的過程。

不動產統一登記實施后，由于房產的初始登記與土地分攤合并為到不動產登記中心進行“建筑物區分所有權首次登記”，整個作業流程包括申請、受理、權籍調查、審核、登簿、核發證書。

南京市“建筑物區分所有權首次登記”權籍調查的工作流程包括宗地地形圖測繪、內業繪圖、續表編輯、權籍調查表填寫等內容。其中，地形圖測繪和內業繪圖的要求在不動產統一登記前后并無變化。而續表編輯之后的每一個作業環節較之前有了一定的變化。

在不動產統一登記之前，由于房產測量數據不共享，進行續表編輯時絕大部分時間花費在樓幢中每一戶建筑面積的錄入，無論采用何種方式，數據來源都是對照紙質數據手工輸入，作業容易出錯，且影響效率。不動產統一登記后，由于房產測繪數據進行了匯交，經過審核后的房產測量數據可以直接從后臺導入，該過程已大大提高了續表編輯的效率，并減少了錯誤發生的機率。

完成續表編輯后，地籍調查中的土地分攤即已完成，整理后可進入下一步驟。而不動產權籍調查還需要把每一戶的土地信息與房產信息進行關聯，生成每一個不動產單元的不動產單元號。才完成不動產權籍調查的續表編輯部分的主要工作。

調查表填寫是對分攤作業成果的描述，后期審核發證提供依據。在地籍調查時期，強調的是土地方面的信息，內容包括土地用途、地類編碼、權利性質、土地面積等。而不動產權籍調表在原有土地數據的基礎上加入了房屋狀況的調查，增加了房屋的幢號、定著物代碼、總層數、所在層、房屋結構、竣工時間、占地面積、建筑面積、產權來源、規劃用途、房屋用途、墻體歸屬等信息。目前涉及房產信息的填寫通過引用房產部門所推送的信息，與現有土地方面調查成果的結合的方式進行。

三、目前權籍調查中存在的問題

雖然目前南京市不動產統一登記已順利實施，但由于采用的是房產數據與土地數據采集各自獨立負責的方式，因此對不動產權籍調查來說仍存在一些問題。

由于房產和國土兩部門的側重點不一樣，會導致在房屋測量認定方面的差異性，不動產權證書作為記載不動產權的唯一依據，理論上應該用表示一致的底圖進行配圖，但由于目前宗地圖和房產分戶平面圖的仍然是兩個部門用各自測繪底圖制作，這種差異難免產生二義性。

不動產權書配圖方面，由于房產平面圖由房產部門提供，申請商品房“房地一體”首次登記的單位需到房產局進行房產分戶平面圖的獲取。期間難免發生因坐落等原因地址不統一造成的配圖不符合要求需重新更新圖件的情況。

四、處理建議

對于目前不動產權籍調查存在的問題，從短期看應加強相關部門的溝通，展開雙方的交流合作。從中長期看應該在不動產統一登記的框架內制定相關標準，以完善不動產權籍調查成果的權威性。同時考慮推進機構的進一步整合，按《不動產統一登記暫行條例實時細則》的要求，實現不動產登記機構、不動產交易機構建立不動產登記信息與交易信息互聯共享機制，確保不動產登記與交易有序銜接。

結語

“商品房首次登記”作為“建筑物區分所有權首次登記”中的一項重要內容，關系到社會生產生活的各個方面，它的順利實施是國民經濟持續健康發展的重要保證。不動產統一登記制度是對不動產權的確認和保護制度，對不動產權的確認離不開科學合理的權籍調查程序，只有在實踐中不斷探索各類不動產權籍調查的方式方法，才能引導不動產統一登記事業科學的向前推進。

【參考文獻】

[1]李雅珍，鄭君，不動產登記與房屋產權交易管理剝離的思考，中國房地產，2016（22）

[2]中華人民共和國國務院令第656號，不動產登記暫行條例，2014

[3]不動產權籍調查技術方案（試行），2015

[4]中華人民共和國土地管理行業標準，地籍調查規程（TD/T 1001-2012），2012。